«На рынке ипотеки без перемен» или тревожные ожидания 2012 года
09.02.2012 16:51
Ипотечная служба компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» подвела итоги регулярного мониторинга столичного рынка ипотечного кредитования за второе полугодие 2011 года.

Подводя итоги второго полугодия и 2011 года в целом, можно констатировать, что рынок кредитования полностью преодолел негативные последствия финансового кризиса, пережитого экономикой. Ярким свидетельством этого стал существенный рост спроса на кредитные банковские продукты, вообще, и ипотечные кредиты, в частности.

«Число реальных сделок с жильем, совершенных с использованием кредитных средств, в ушедшем году существенно увеличилось, — сообщает коммерческий директор „РЕЛАЙТ-Недвижимость“ Светлана Дымченко. — К примеру, 52 % всех операций, выполненных в течение года нашей компанией, были ипотечными, причем между полугодиями данный объем распределился в соотношении 40 на 60. Данный факт, безусловно, является очевидным свидетельством высокой активности ипотечного рынка.
Соответственно, хотелось бы предположить, что наступивший 2012 год станет еще более продуктивным. Однако если приглядеться внимательнее, не все окажется столь однозначно...»

Второе полугодие 2011 года стало периодом противоречивых тенденций

С одной стороны, во второй половине года ипотечное кредитование продолжало оставаться для банков привлекательным направлением. Но с другой стороны, стало вполне очевидным, что в настоящее время кредитные организации ведут себя гораздо осторожнее, чем в былые годы. К примеру, в докризисный период практически все банки, участвовавшие в рынке ипотеки, не только имели в своих продуктовых портфелях кредитные продукты с нулевым первоначальным взносом, но и активно продвигали их, во многом конкурируя между собой именно по параметру доступности данных продуктов для заемщиков. Между тем, в настоящее время кредиты без первоначального взноса, впервые после завершения кризиса вернувшиеся на рынок в первом полугодии 2011 года, так и не обрели сколь-нибудь массового характера, оставшись скорее исключением из правил.

«Под влиянием выводов, сделанных в период кризиса, банки ввели для заемщиков, желающих воспользоваться ипотекой без первоначального взноса, ряд ограничений, сделавших данные продукты не слишком интересными, — поясняет руководитель ипотечной службы „РЕЛАЙТ-Недвижимость“ Ирина Кажикина. — К примеру, РосЕвроБанк выдавал кредит с нулевым первоначальным взносом только в случае, если его размер составляет более 5 млн. рублей, а это автоматически делает данный продукт доступным лишь для небольшой категории очень хорошо зарабатывающих граждан. Было еще несколько банков, рекламирующих кредиты с нулевым первоначальным взносом, но на самом деле это были кредиты на покупку недвижимости под залог имеющегося у заемщика жилья».

Сходные ограничения, в настоящее время обретающие распространенный характер, банки стремятся распространить и на продукты, предусматривающие небольшой (до 10 %) размер первоначального взноса. В частности, ВТБ-24 установил, что при понижении первоначального взноса с 20 % до 10 % заемщик должен осуществить обязательное страхование от невозврата кредита 10 % стоимости недвижимости. Такие дополнительные расходы, а также высокие процентные ставки для продуктов с маленьким первоначальным взносом, делают это предложение достаточно накладным для кармана потребителя.

«В целом, нынешнее, гораздо более осторожное, чем до кризиса, поведение банков на рынке ипотеки, по всей видимости свидетельствует о том, что игроки финансового рынка в настоящее время оценивают перспективы российской экономики весьма сдержанно, — делает вывод Ирина Кажикина. — Соответственно, под влиянием этого отсутствия оптимизма они стремятся максимально заложить возможные риски в предлагаемые продукты».

Процентные ставки: а было ли реальное снижение?

Что касается процентных ставок, то здесь ситуация точно такая же, двоякая.

С одной стороны банки, ориентируясь на курс государства, рапортуют о снижении процентных ставок. С другой стороны, это снижение распространяется только на нижний предел ставок, а их верхний уровень продолжает расти.

Так, если в конце первого полугодия 2011 года кредит можно было получить по ставкам от 10,3 до 13,6 % годовых, то по итогам года диапазон ставок вырос, составив от 9,5 до 14,75 % годовых.

Причем, условия получения кредита по минимальной ставке в настоящее время таковы, что делают ее недоступной для большинства заемщиков. Например, срок кредита не более одного года, размер собственных средств не менее 50 %.

Таким образом, подводя итоги второй половины 2011 года, можно констатировать, что, несмотря на заявленное рядом банков снижение ставок, реально для заемщиков или почти ничего не изменилось, или кредиты стали хоть и ненамного, но дороже.

Банки, не по своей воле, продолжили увеличивать лояльность к заемщикам

Оценивая изменения уровня лояльности банков к заемщикам, состоявшиеся в последние шесть месяцев 2011 года, следует отметить два фактора.

Во-первых, продолжило расти количество банков, в которых размер процентной ставки по кредиту не зависит от способа подтверждения заемщиком дохода. «Думаю, данная тенденция носила чисто рыночный характер, — говорит Ирина Кажикина. — Ведь в условиях стремлений банков к снижению собственных рисков кредитования и к повышению ставок, факторов, использование которых могло бы повысить конкурентоспособность предлагаемых ипотечных продуктов, по существу, не имеется».

Второй фактор, который следует упомянуть в контексте повышения лояльности, носил для банков исключительно вынужденный характер. С 01 ноября 2011 года была законодательно отменена возможность моратория на досрочное погашение кредита, выданного физическому лицу. Причем поправки, внесенные законодателями в ст. 809 ГК РФ, обрели обратную силу, в связи с чем ныне они распространяются не только на новые кредиты, но и на договоры, заключенные до принятия этих поправок.

Применительно к остальным факторам лояльности (комиссии за выдачу кредита и возможности получения кредита без личного и титульного страхования) во втором полугодии существенных изменений не произошло.

В частности, примерно половина банков продолжила практику взимания с заемщиков комиссии за выдачу кредита. Средний размер сборов, как и в первом полугодии, составил 0,8 %; максимальный — 1,5 %.

Число банков, готовых кредитовать покупателей жилья, не предъявляя к ним жестких требований по осуществлению личного и титульного страхования, во втором полугодии сохранилось примерно на уровне 80 %. При этом в случае выбора заемщиком только одного или двух видов страхования (а не комплексного ипотечного страхования, включающего страхование по трем видам рисков) увеличение ставки по кредиту составляет от 1 % до 10 %.

Прогнозы

Таким образом, можно уверенно утверждать, что несмотря на высокий интерес банков к сфере ипотечного кредитования и рост конкуренции в данном сегменте рынка, в первом полугодии 2012 года серьезных улучшений в плане доступности ипотеки не ожидается. Более того, ипотечные продукты могут стать дороже для заемщиков.

«Рост верхнего предела процентных ставок свидетельствует о том, что банки всерьез готовятся к будущему удорожанию кредитов для заемщиков. Вряд ли это удорожание состоится в первом полугодии 2012 года. Но думаю, что начиная с июня — июля на рынке ипотеки начнет достаточно явно проглядываться стремление банков выйти в осень с повышением на несколько пунктов» — подводит итог мониторинга Ирина Кажикина.


Ещё новости