| Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в России |
| 31.10.2011 13:26 | |||||||||||||||
Рынок ипотечного кредитования в 2011 году продолжает восстановление — за август 2011 года выдан 47 921 кредит на общую сумму 65,2 млрд рублей, что в 1,9 раз в количественном и 2 раз в стоимостном выражении превышает выдачу аналогичного периода 2010 года. По итогам восьми месяцев 2011 года выдано 288 257 кредитов на сумму в 396,6 млрд рублей (рост в 1,8 раза в количественном и в 2 раза — в денежном выражении к 2010 году). 
Прогноз объемов выдачи ипотечных кредитов в 2011 году в размере Ставки по кредитам, выдаваемым в течение месяца, в августе, как и месяц назад, находятся на уровне 11,9 %. Эти два месяца являются первым периодом с начала наблюдений за рынком ипотеки Банком России с 2005 года, когда ставка по ипотечным кредитам в рублях находится ниже уровня в 12 %. Таким образом, можно констатировать, что существенное снижение ставок АИЖК в конце первого полугодия 2011 года и последовавшее за ним ужесточение конкурентной борьбы среди крупнейших игроков ипотечного рынка начало сказываться на реальной выдаче ипотечных кредитов и нашло свое отражение в статистике Банка России.  Отметим, что ставки по рублевым кредитам в августе 2009 года достигали 14,4 %, а год назад — 13,3 % годовых. До конца года, в случае отсутствия сильных внешних шоков, АИЖК ожидает стабилизации ипотечных ставок на достигнутых уровнях.  По данным на 01.09.2011 средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях, накопленным итогом с начала года, по отношению к предыдущему месяцу снизилась на 1 п.п. и составила 12,1 %. Следует отметить, что пятый месяц подряд ставка остается ниже исторического минимума, зафиксированного в первом квартале 2008 года (12,4 %). Продолжается улучшение структуры ипотечного портфеля в разрезе срока задержки платежей. По данным Банка России, по итогам восьми месяцев 2011 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 94,8 %. Таблица 1. Группировка задолженности по ипотечным кредитам по срокам задержки платежей
Совокупная доля дефолтной задолженности с платежами, просроченными на 91 день и больше, составляет по итогам восьми месяцев 2011 года 4,47 % (−0,11 п.п. за месяц); доля задолженности с технической просрочкой платежей (до одного месяца) — 2,19 % (−1,13 п.п. за месяц); а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) — 0,76 % (−0,04 п.п. за месяц).  По сравнению с ситуацией годичной давности, по итогам восьми месяцев 2011 года структура ипотечного портфеля на балансах банков существенно улучшилась. Доля «дефолтной» задолженности снижается, а доля задолженности без просроченных платежей растет. Так, доля задолженности без просроченных платежей увеличилась за год на 6,84 п.п. и превысила 92,5 %, прирост в абсолютном выражении составил более 300 млрд рублей. Обращает на себя внимание рост ипотечной задолженности на балансах банков за август — он составил более 44 млрд рублей, а суммарный объем накопленной ипотечной задолженности на балансах банков обновил очередной исторический максимум и составил 1 311,6 млрд. рублей. В этих условиях продолжается стабилизация доли просроченных платежей в общем объеме ипотечного портфеля банковской системы с тенденцией к снижению. Как и прогнозировало АИЖК ранее, это произошло из-за того, что новые кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые.  Общая доля просроченной задолженности в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности составляет 3,3 %, по рублевым кредитам — 2,2 %, вернувшись, таким образом к уровню почти двухлетней давности. Вместе с тем, возобновился рост доли просроченной задолженности по валютным кредитам, что, по всей видимости связано с увеличившейся волатильностью валютного рынка. АИЖК обращает внимание, что в случае реализации рисков ухудшения макроэкономической обстановки ввиду изменения конъюнктуры на мировых финансовых и сырьевых рынках, существует опасность снижения качества ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе ввиду активного снижения банками стандартов андеррайтинга и требований к заемщикам в конце 2010 — начале 2011 года и все большему распространению кредитов с низким уровнем первоначального взноса. В случае ухудшения макроэкономической обстановки и снижения благосостояния заемщиков эти риски реализуются, и структура ипотечного портфеля может начать ухудшаться во второй половине 2012 года. Деятельность ОАО «АИЖК»Всего за 9 месяцев 2011 года Агентством по ипотечному жилищному кредитованию было рефинансировано 27 385 ипотечных кредитов на сумму 34,3 млрд рублей.  АИЖК, являясь институтом развития рынка ипотеки, в 2010 году проводило активную политику, направленную на преодоление последствий кризиса В 2011 году АИЖК также удерживает низкий уровень ставки выкупа: по данным за январь — август 2011 года она составила 11,18 % (по сравнению со среднерыночной в размере 12,1 % по данным Банка России на 01.09.2011). Напомним, что с 01.07.2011 АИЖК существенно снизило ставки по всему ряду продуктов. Поводом для снижения ставок стала стабилизация экономической ситуации в стране, в том числе и на рынке ипотечного жилищного кредитования, а также политика Агентства, направленная на повышение доступности ипотечных кредитов для граждан. Так, минимальная ставка рефинансирования по программе «Стандарт» составляет всего 8,9 % (ранее — 11,5 %), а по продукту «Материнский капитал» для вторичного рынка жилья — 8,65 %. По программе «Новостройка» и продуктам «Малоэтажное жилье» (первичный рынок жилья) базовая минимальная процентная ставка по кредитам в рублях теперь составляет 7,9 % годовых (ранее — 10,5 %), «Материнский капитал» для первичного рынка — 7,65 %. С учетом общей суммы специальных вычетов ставка может снизиться до 6,4 %. Одновременно с общим снижением процентных ставок АИЖК практически сравняло стоимость кредитов с низким первоначальным взносом от 10 до 30 % (стандартно они более дорогие) и менее рискованных кредитов с взносом от 30 % и выше. Например, по стандартному продукту Агентства при наличии личного страхования процентная ставка по кредитам как с 10 %, так и с 39 %-взносом начинается от 10,5 %. А по продукту «Новостройка» максимальная ставка не может превышать 11 % даже при минимальном первоначальном взносе и максимальном Наряду со стандартными кредитными продуктами АИЖК развивает специальные кредитные предложения для отдельных категорий граждан, ставки по которым существенно ниже среднерыночных. По данным на 01.10.2011 АИЖК2 рефинансировало 6 465 ипотечных кредитов, выданный по программе «Военная ипотека», на общую сумму около 12,2 млрд рублей, а также 1951 кредит с использованием материнского капитала на общую сумму около 2,3 млрд рублей. В то же время, в рамках программы «Стимул», реализуемой Агентством совместно с Внешэкономбанком, АИЖК продолжает активно решать задачу сглаживания последствий кризиса на первичном рынке жилья и снижения дефицита предложения. С 1 января 2011 года финансирование банков, кредитующих жилищное строительство, и приобретение жилья в рамках программы «Стимул», осуществляется Агентством по ставке от 7 до 8,75 % годовых. По данным на 14 октября 2011 года АИЖК приняты обязательства по 135 соглашениям о фондировании на общую сумму 43,7 млрд руб. (2,1 млн кв. м.). На рассмотрении находится еще 97 заявок на 21,7 млрд рублей (1,1 млн кв. м.). 1 Ставка выкупа АИЖК по стандартным продуктам на 01.07.2010 составила 10,55 % 2 Накопленным итогом с начала 2011 года Приложение 1 * Данные приведены по стандартным продуктам ** Данные приведены по стандартным продуктам и продукту «Военная ипотека» Приложение 2 Некоторые показатели отсутствуют в связи с отсутствием статистики * Данные приведены по стандартным продуктам ** Данные приведены по стандартным продуктам и продукту «Военная ипотека»  Приложение 3 Приложение 4 Аналитический центр АИЖК Заявление об ограничении ответственности (disclaimer)Настоящий отчет подготовлен АИЖК на основании информации, получаемой из источников, которые АИЖК считает надежными. АИЖК не несет ответственности за упущенную прибыль, а также любые убытки и затраты, понесенные в связи с использованием информации, изложенной в данном отчёте. Настоящий отчёт содержит информацию только общего характера, содержащаяся в нём информация и выводы не являются рекомендацией или офертой на покупку или продажу каких-либо ценных бумаг, фьючерсов, опционов, других инструментов или производных на какой-либо из них. АИЖК оставляет за собой право корректировать и обновлять предоставленные данные в любое время и по своему усмотрению без уведомления. |