Ипотечное кредитование в 2016 году: к новым рекордам?

13.07.2016 17:53

По итогам 2016 года объем выданных ипотечных кредитов вырастет на 30—40 % до 1,5—1,6 трлн. руб., приблизившись к результатам рекордного 2014-го (1,76 трлн. руб.). Опережающими темпами будет расти выдача по собственным программам банков по мере сближения их ставок с программой субсидирования, доля которой в общей выдаче по итогам года не превысит 40 %. При этом к концу года заметно вырастет доля ипотеки на приобретение жилья на вторичном рынке вследствие ожидания роста цен в данном сегменте, а также снижения предложения нового и строящегося жилья.

Ипотека усиливает позиции: по темпам роста выдачи она более чем в 1,5 раза превышает прочие кредиты физлицам. По итогам пяти месяцев 2016 года банки выдали 322 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 550,4 млрд. руб., что на 48 % превышает результаты января-мая прошлого года. Для сравнения — объем выданных прочих кредитов физлицам за аналогичный период вырос только на 30 %. В результате на 01.06.2016 задолженность по ИЖК достигла 39 % совокупного кредитного портфеля ФЛ, показав прирост на 8 п. п. с начала 2015-го и на 12 п. п. — с начала 2014 года.

Сила господдержки: 41 % всей выдачи ИЖК за январь—май 2016 года обеспечила программа субсидирования ставок. При этом ее доля в январе-феврале превысила 50 % из-за резкого роста спроса на фоне ожидаемой отмены программы с 1 марта. Вместе с тем в марте-мае заметно выросла доля ипотечных сделок, заключенных по собственным программам банков вследствие снижения ставок по ним, а также сокращения для банков маржинальности программы субсидирования. По оценкам НАФИ, на ипотеку на вторичном рынке пришлось не менее 80% всей выдачи по собственным программам в январе—мае.

Стандарт качества: доля неработающих ИЖК в 2016 году сохранится на низком уровне. Сокращение реальных доходов населения привело к росту неработающих ИЖК (с просрочкой 90+) в 2015 году на 60 % (по сравнению с 39 % в 2014-м). Вместе с тем требования к ипотечным заемщикам, усиленные крупнейшими игроками еще в конце 2014 года, остаются консервативными. В результате за пять месяцев 2016 г. объем ИЖК 90+ вырос чуть менее чем на 9 %, а доля в общем портфеле составила только 3,2 %. По нашим оценкам, рост выдач в 2016 году будет обеспечиваться в первую очередь за счёт снижения ставок, а не путем ослабления требований. В результате до конца года доля просроченной задолженности не превысит 2%, а объем неработающих ссуд — 3,5 %.

Позитивное падение: по итогам 2016 года средняя ставка по рублевым ИЖК приблизится к 12 % за счет сближения ставок по программе господдержки и собственным продуктам банков. Растущий профицит ликвидности привел к устойчивому снижению стоимости фондирования (прежде всего, по вкладам физлиц) и уменьшению зависимости от дорогих средств Банка России. В результате в мае—июне ряд крупных игроков снизил ставки по собственным ипотечным программам, что привело к сокращению разрыва со ставкой по программе субсидирования с 2–3 п. п. до 1–2 п. п. Ожидаемое снижение ключевой ставки еще на 0,5–1 п. п. в течение года позволит крупным ипотечным банкам вплотную приблизить ставки по собственным продуктам к программе субсидирования (ожидаемая средняя ставка в рублях по итогам года — 12,2–12,3 %).

Ускоренный рост: снижение ставок по собственным программам банков в сочетании с восстановлением роста цен на жилье подстегнет спрос на ИЖК в 4 квартале 2016 года. С высокой вероятностью программа субсидирования не будет продлена на 2017 год, что может привести к некоторой активизации спроса на данный продукт в последние месяцы его действия. Вместе с тем, в отличие от января-февраля 2016 года, объем выдач в рамках программы в октябре—декабре не превысит 35–40 % на фоне опережающего роста выдач по собственным программам банков вследствие сближения ставок. При этом в течение всего года в объеме выдачи будет устойчиво расти доля ипотеки на приобретение жилья на вторичном рынке — помимо реализации отложенного спроса, на динамике спроса отразится прогнозируемое Минстроем сокращение в 2016 году объемов вводимого нового жилья, а также ожидания возобновления роста цен на вторичном сегменте.

Как два года назад: по итогам 2016 года объем выданных ИЖК вырастет на 30–40 % до 1,5–1,6 трлн. руб., приблизившись к результатам рекордного 2014-го (1,76 трлн. руб.). Около трети всей выдачи придется на 4 квартал, доля ипотеки на вторичном рынке по итогам года составит не менее 45 %. При этом совокупная задолженность по ИЖК увеличится на 15–17 % и достигнет 4,5–4,6 трлн. руб. В то же время совокупный портфель прочих кредитов ФЛ прибавит всего порядка 5 %, в результате доля ИЖК в общем объеме задолженности физлиц превысит 40 %.