| Итоги 2015 года на рынке ипотеки |
| 26.01.2016 14:54 |
|
Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 2015 года на рынке ипотечного кредитования. Несмотря на негативное начало и пессимистичные прогнозы о падении рынка ипотеки — пессимистичный в 8 раз и оптимистичный в 2 раза — можно сказать, что рынок выстоял. События конца предыдущего года: общая экономическая нестабильность и резкое повышение ключевой ставки до 17 % задали 2015 году основную задачу — выжить. Всеобщими усилиями Правительства и участников рынка падение по сравнению с радужным 2014 годом составило всего 36,7 %: на 1 декабря 2015 года было выдано 997 млрд рублей, а на 1 декабря 2014 года — 1 576 млрд. рублей. Однако текущий объем выдачи все же превысил показатель 2012 года на 7 %, когда ипотека оправилась от кризиса 2009–2010 гг. и начала свое возрождение. Тем не менее, несмотря на то, что пессимистичные прогнозы не сбылись, радоваться преждевременно. Однозначно можно сказать, что 2015 год стал переворотным в ипотечном кредитовании. Вспомним основные события. Первое — существенное сокращение кредиторов. Начавшаяся в 2012 году «чистка» банковского сектора, к 2015 году ускорилась. Количество отозванных лицензий составило в 2012 г. — 28, в 2013 г. — 46, в 2014 г. — 87 и в 2015 г. — 93. «Несомненно, данная мера существенно оздоровила банковский сектор и навела определенный порядок, но не стоит отрицать, что и выбор у потенциальных заемщиков сузился, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум Групп“. — Особенно в регионах, где количество кредитных организаций может составлять 1–5 банков на населенный пункт. Таким образом, по данным ЦБ, на 1 июля 2015 количество банков, выдающих ипотечные кредиты, составило 572, что на 11 % меньше, чем в прошлом году. И это без учета отозванных лицензий во втором полугодии». На сегодняшний день свыше 85 % выданных ипотечных кредитов приходится на 5 крупнейших банков — Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Россельхозбанк и «ДельтаКредит». К лидерам рынка также можно отнести банки, участвующие в программе с господдержкой — всего 37 участников. Вывод напрашивается сам собой: с ипотечного рынка уходят непрофессиональные игроки (небольшие банки и ипотечные компании), остаются крупнейшие, имеющие большой запас ликвидности, собственные источники фондирования, накопившие опыт и собравшие высококвалифицированных специалистов. Между участниками будет усиливаться конкуренция в борьбе за клиента, в том числе и за счет качества оказываемых услуг. Второе событие — ипотека из обычного банковского продукта превратилась в социально-экономический проект, поддерживаемый государством. «Впервые со времен СССР государство непосредственно вмешалось в рыночные механизмы напрямую, — отмечает Мария Литинецкая. — Ранее Правительство лишь формировало правовое поле, в котором существуют банки, контролировало исполнение законов и давало рекомендации, например, неоднократные заявления кандидатов в Президенты о том, что „ставка по ипотеке должна быть приближена к европейской и составлять не более 6–8 % годовых“. В 2015 году произошло непосредственное вмешательство путем выделения бюджетных денег на субсидирование ставки по ипотеке с целью поддержать как банковскую, так и строительную отрасль, а также все смежные рынки, связанные с недвижимостью». И это дало свой результат — было выдано более 170 тысяч ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках. Таким образом, доля сделок с господдержкой составила свыше 30 % от всей выданной ипотеки в 2015 году. Также, не без содействия и определенного давления государства, АИЖК была запущена программа помощи ипотечным заемщикам (как валютным, так и рублевым), попавшим в трудную финансовую ситуацию, однако, существенных результатов она не принесла. Третье событие — банки повышали доступность ипотеки за счет снижения ставок и расширения базы аккредитованных объектов, но при этом ужесточили отбор потенциальных заемщиков. Только в ноябре 2015 года не менее 10 банков снизили свои ставки на 0,4–1,5 п. п. Однако на фоне снижения объема выдачи, банки не спешили раздавать кредиты всем желающим, одобрение получала лишь каждая десятая заявка. Жесткий отбор позволил предотвратить резкий рост просроченной задолженности по ипотеке в связи со снижением реальных доходов заемщиков, в отличие от беззалоговых кредитов, где требования к клиентам были более лояльными. Таким образом, общая просроченная задолженность по ипотеке выросла за 11 месяцев на 34,7 % и составила рекордные 5,42 %, а просрочка свыше 90 дней достигла 2,9 % всей задолженности по ипотечным кредитам, в то время как по другим кредитам доля просроченной на 90 и более дней задолженности достигла рекордных 15,4 % (по данным АИЖК). «Однако даже такой подход не может гарантировать сохранения качества портфеля в дальнейшем, так как и добросовестные заемщики не защищены от снижения своих доходов, которые мы наблюдаем в результате обесценивания рубля, и потому рост неплатежей скорее всего продолжится, — считает Мария Литинецкая. — С 1 октября 2015 года вступил в силу давно обсуждаемый „Закон о банкротстве физических лиц“. Известно, что воспользоваться этой процедурой „поспешили“ не сами заемщики, а их кредиторы, которые подали исковые заявления о признании банкротами безнадежных неплательщиков. Но так как на начало 2016 года ни по одному делу решений еще не вынесено, то о воздействии банкротств физических лиц на ипотечный рынок говорить пока рано». В результате всех этих событий складывается следующая «картина» рынка. Средневзвешенная ставка по кредитам по итогам года составила 13,44 %, что выше на 1,07 п. п. аналогичного показателя прошлого года. В новостройках ставки по программе субсидирования варьировались в пределах 9,9–12 % годовых, на вторичном рынке — 12,25–14 % у ведущих игроков, в то время как в начале года ставки на обоих рынках находились в диапазоне 17–35 %. Средний срок кредитования составил 14,5 лет, что на 4 месяца короче, чем в прошлом году, то есть сохраняется тенденция сокращения сроков кредитования. Средний размер взятого займа составил 1,64 млн рублей, что ниже прошлогоднего всего на 66 тыс. рублей. Фактически, показатели ипотеки к концу года не совершили резких скачков. Таким образом, по мнению экспертов «Метриум Групп», в 2015 году ипотека стала реальным «двигателем торговли». В 2013 и 2014 годах доля ипотеки в регистрируемых сделках колебалась от 16 % до 30 % (в отдельные месяцы), а среднегодовые значения составляли 23 % и 26 % соответственно. На фоне снижения общего объема сделок в 2015 году доля ипотеки стабильно держалась на уровне 30 %, а в отдельные месяцы с ее участием было заключено более 35 % от всех зарегистрированных переходов прав собственности. По сегментам недвижимости доли ипотечных сделок распределились следующим образом. В массовом сегменте Московской области среднегодовая доля ипотеки составила 68,5 %, с учетом падения в начале года и уверенного роста со второй его половины. В итоге уступила показателю прошлого года всего на 1,5 п. п. В новостройках Новой Москвы в этом же сегменте доля ипотеки составила 48 %, потеряв от прошлого года порядка 5 п. п. Удивительно, что в самой Москве среднегодовая доля ипотеки в массовом сегменте достигла 55 %, за счет выхода новых проектов, попавших под условия программы субсидирования ставки, и естественно, ставших весьма привлекательными и доступными, в том числе за счет ипотеки, против 28 % в 2014 году. В московских апартаментах, не подпадающих под программу господдержки, доля ипотеки составила 20 %, и этот показатель стабилен уже второй год подряд. До 1 марта 2016 года пока еще можно подать заявку на программу с господдержкой, на текущей момент о дальнейшей судьбе программы до сих пор не ясно. Министерства, курирующие этот проект, спорят о целесообразности продления ее действия: Минфин считает, что программу надо закрыть в назначенный срок и поддерживать рынок другими способами, а Министрой наоборот уверен, что программу надо продлить. Данный вопрос Правительство будет обсуждать в феврале—марте. Однако некоторые участники рынка еще в конце 2015 и уже в начале 2016 года объявили о повышении ипотечных ставок по своим стандартным продуктам на 0,45–1 п. п. «В целом, все факторы говорят о том, что 2016 год не будет легким для отрасли в целом, и новости о банкротстве застройщиков и закрытии ипотечных программ какими-либо банками еще впереди, — резюмирует Мария Литинецкая. — К тому же АИЖК уже объявило о закрытии программы рефинансирования розничных кредитов, что скажется на сокращении количества кредиторов. Рост выдачи ипотечных кредитов если и будет наблюдаться, то только по сравнению с просевшим 2015 годом, а вот показателей 2014 года рынок достигнет еще не скоро». |