| Рынок новостроек элитного класса Москвы: итоги года |
| 19.01.2016 19:23 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек элитного класса Москвы. Объем предложения изменился незначительно (+2 %). Средняя цена квадратного метра в рублевом выражении за год выросла на 9,5 %. По итогам 2015 года на рынке элитных новостроек с квартирами в Москве было представлено 46 проектов, совокупный объем предложения оценивается на уровне 1 0001 лотов. По сравнению с началом года число продаваемых квартир незначительно выросло (+2 %). Девелоперская активность в сегменте в ушедшем году сократилась. Рынок пополнился всего 8 новыми проектами против 11 в 2014 году. Среди вышедших в продажу комплексов с квартирами были как клубные дома, в том числе на так называемой «Золотой миле», так и относительно демократичные объекты за пределами ТТК. Новые проекты элитного жилья, вышедшие на рынок в 2015 году
Также аналитики «Метриум Групп» отмечают, что в 2015 году в продажу поступил дополнительный объем квартир в одном из наиболее крупных и успешных проектов рынка — ЖК «Садовые кварталы». Кроме того, была приостановлена реализация ЖК «Остоженка, 12». Все так же большинство элитных новостроек с квартирами сосредоточено в Хамовниках. За отчетный период доля района в структуре предложения по числу проектов сократилась на 3 п. п. — до 26 %. Второе место делят Тверской и Таганский районы (по 11 %). Доля первого за год сократилась на 3 п. п., а второго осталась неизменной. За ними следует Якиманка с 8 % проектов. В 2015 году перечень локаций, где реализуются элитные новостройки с квартирами, пополнился Беговым районом САО, Даниловским районом ЮАО и Можайским районом ЗАО. Распределение объема предложения по районам (проекты)
Источник: «Метриум Групп» Распределение объема предложения по районам (корпуса)
Источник: «Метриум Групп» На рынке элитных проектов с квартирами более половины занимают введенные в эксплуатацию корпуса, за прошедший год их доля выросла на 12 п. п. — до 53 %. На 14 п. п. повысился процент новостроек, где ведутся работы по отделке и благоустройству, по итогам декабря 2015 года он составил 32 %. Сразу на 26 п. п. сократилась доля корпусов на стадии монтажа этажей (до 5 %), а процент новостроек на начальном этапе реализации остался неизменным. Структура предложения по стадии строительной готовности (корпуса)
Источник: «Метриум Групп» По данным аналитиков «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра на рынке элитных московских новостроек с квартирами в рублевом выражении за год выросла на 9,5 % и составила по итогам декабря 738 8702 руб. за кв. м. При этом в долларовом выражении за счет колебания курса валют наблюдалось снижение на 15 % — до 10 580 $ за кв. м. «Наиболее активный рост рублевых цен был зафиксирован по итогам третьего квартала, когда национальная валюта по отношению к доллару стремительно обесценивалась, — комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами „Метриум Групп“. — К концу года за счет выхода нескольких относительно недорогих объектов отмечен спад. Долларовые же цены снижались на протяжении всего отчетного периода, чему способствовал практически постоянный рост курса американской валюты в 2015 году». Динамика цены кв. м в элитном сегменте жилья в 2015 г в рублях и долларах
Источник: «Метриум Групп» Прирост ценового уровня зафиксирован практически во всех районах Москвы. Самое значительное повышение отмечено в Хамовниках (+53 %), где стартовали продажи в эксклюзивном клубном доме «Резиденция на Всеволожском» на так называемой «Золотой миле». В остальных районах рост рублевых цен был связан, по большей части, с изменением курса доллара по отношению к рублю. Снижение ценового уровня было отмечено в Мещанском и Пресненском районе (−15 % и −25 % соответственно), а также на Арбате (−28 %) и Якиманке (−7 %). Это связано как с выходом новых проектов по более демократичным ценам («Звонарский» в Мещанском районе, «Рахманинов» в Пресненском районе), так и с прямым снижением цен или переходом застройщиков на рублевое ценообразование. Динамика цены кв. м в 2015 г. в элитном сегменте жилья по округам
Источник: «Метриум Групп» Наиболее доступные предложения элитного рынка отмечены в следующих комплексах:
Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке, реализуются в нижеперечисленных проектах:
Основные тенденцииИзменение покупательских предпочтений. Несмотря на ухудшение экономической ситуации, спрос на рынке элитных новостроек с квартирами в 2015 году сократился незначительно. Однако покупательские предпочтения претерпели изменения. Так, спрос сместился в сторону относительно демократичных объектов премиум-класса. Кроме того, покупатели стали подходить к приобретению элитной квартиры более рационально, предпочитая площади до 150 кв. м и бюджеты покупки до 1 млн $. Расширение географии элитных новостроек. Из восьми новых проектов, пополнивших рынок в 2015 году, половина расположена за пределами ЦАО. Комплексы премиум-класса с квартирами появились в ЗАО (Раменки и Можайский район), САО (Беговой район) и ЮАО (Даниловский район). Они отличаются более демократичным ценообразованием, благодаря чему пользуются спросом у покупателей. При этом в традиционно наиболее застраиваемых Хамовниках в 2015 году появился всего 1 новый проект. Снижение бюджета покупки в сегменте. В конце 2014 года минимальный бюджет покупки квартиры в элитной новостройке составлял 22,16 млн руб. (ЖК Royal House on Yauza). Сегодня же «входной билет» на рынок снизился в два раза — до 10,95 млн руб. (ЖК «Суббота»). Расширился и выбор у потенциального покупателя. Если раньше человек, имеющий в своем распоряжении порядка 25 млн руб., был ограничен 1–2 проектами, то теперь он может рассматривать 5–6 качественных комплексов, реализуемых в различных частях города. Оптимизация площадей квартир. Усложнившаяся экономическая ситуация и изменение покупательских предпочтений заставили застройщиков оптимизировать размеры квартир во вновь выходящих проектах. Теперь, наряду с традиционными для сегмента просторными лотами площадью свыше 100 кв. м, в них запроектированы также небольшие квартиры (не более 60–70 кв. м). Это, с одной стороны, позволяет расширить продуктовую линейку, а значит, и аудиторию потенциальных покупателей, а с другой — привлечь спрос благодаря относительно небольшому бюджету покупки. В результате средняя площадь экспонируемой на рынке элитных новостроек квартиры сократилась со 151,5 кв. м до 141,9 кв. м, а минимальный размер предлагаемого лота — с 43,7 кв. м до 34,1 кв. м. Рост рублевых и снижение долларовых цен. На протяжении почти всего 2015 года наблюдался рост курса доллара по отношению к рублю (с 56,24 руб. в начале января до 72,88 руб. в конце декабря). В результате рублевые цены на элитные новостройки с квартирами показали за год рост на 9,5 %, а долларовые — спад на 15 %. При этом реальное повышение цен зафиксировано только по некоторым наиболее успешным проектам, а по наименее ликвидным отмечено прямое снижение ценового уровня. Переход на номинирование в рублях. В 2015 году продолжилась обозначившаяся в конце 2014 года тенденция к переходу рынка элитных новостроек с квартирами на рублевое ценообразование. На сегодняшний день меньше трети объектов номинируется в долларах (в конце 2014 года их было более 50 %). Как правило, это давно экспонируемые на рынке комплексы, где в продаже представлены последние малоликвидные квартиры или пентхаусы. Совокупный объем предложения в проектах, где цена номинируется в долларах, не превышает 20 % лотов, а продавцы, чтобы нивелировать растущую разницу в валютах, вынуждены предлагать значительные скидки (по некоторым проектам — до 20–30 %). Прогноз на 2016 год«В 2016 году на рынке элитных новостроек с квартирами девелоперская активность, вероятно, останется невысокой, — резюмирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами „Метриум Групп“. — Можно ожидать, что новые проекты продолжат тенденцию к оптимизации площадей, в них в том числе будут предусмотрены небольшие квартиры, что позволит застройщикам снизить бюджет покупки и привлечь покупателей. Уровень спроса и динамика цен будут во многом зависеть от состояния российской экономики. При реализации пессимистичных сценариев следует ожидать значительного спада потребительского интереса к элитным новостройкам с квартирами и переориентации части покупателей на сегмент бизнес+. Если же ситуация стабилизируется, сокращения спроса не последует, однако он по-прежнему будет сконцентрирован в нескольких наиболее ликвидных проектах премиум-класса. Рублевые цены, вероятнее всего, ожидает рост, а долларовые продолжат падение. Продавцам, чтобы рассчитывать на успешную реализацию проектов, нужно будет предлагать наиболее гибкие условия, в том числе значительные скидки и рассрочки». 1 Без учета объема предложения в ЖК «Barrin House», «GRAND DELUXE на Плющихе» и «Снегири Эко» ввиду отсутствия информации в открытых источниках 2 По курсу 1 $ = 69,83 руб. |