Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК
29.10.2014 17:22
Коротко о главном

  • За январь—август 2014 года было выдано 619 026 ипотечных кредитов на общую сумму 1 070,3 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень января—августа 2013 года в количественном и в 1,4 — в денежном выражении, однако темпы роста рынка замедляются: в августе 2014 г. объемы выдаваемых кредитов выросли на 18 % по сравнению с августом 2013 г., что является минимальным значением с мая 2013 г.
  • Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам начинает демонстрировать тенденцию к росту, вызванную сохранением высокой стоимости фондирования для участников рынка. Ставка по кредитам, выданным в течение августа, составила 12,3 %, что на 0,1 п. п. выше уровня июля. Активные участники рынка уже повысили ставки по ипотеке в 2014 г. на 0,5 — 1 п. п.
  • Несмотря на общее ухудшение макроэкономической ситуации и замедление темпов роста рынка ипотеки, ипотечное жилищное кредитование остается одним из основных источников роста банковского кредитования. Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет около 3,2 трлн рублей, а его качество остается на высоком уровне.
  • В рамках реализации программы «Жилье для российской семьи» на 17 октября 2014 г. АИЖК заключено 61 соглашение об обеспечении строительства жилья экономического класса объектами инженерно-технического обеспечения. В соответствии с соглашениями, общий объем жилья экономического класса, планируемого к вводу в эксплуатацию в срок до 1 июля 2017 года, составляет 18,8 млн кв. м.
  • За 9 месяцев 2014 года в рамках реализации специальных ипотечных программ Агентство рефинансировало 9 505 ипотечных кредитов на сумму 17,8 млрд руб.
  • Средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных жилищных кредитов за девять месяцев 2014 года составила 10,8 %, а по специальным продуктам — 10 % (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 12,2 % — за восемь месяцев 2014 г.), что ниже целевого ориентира на 2014 год, установленного в государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (11,5 %1).
  • В рамках программ финансирования жилищного строительства («Стимул»2) по состоянию на 1 октября 2014 года АИЖК приняты действующие обязательства по предоставлению займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья, на общую сумму 56 млрд руб. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на 118,3 млрд руб., по которым предусматривается строительство 6,8 млн кв. м жилых помещений (общая площадь зданий — 10 млн кв. м).
  • В рамках программы «Арендное жилье» по состоянию на 1 октября 2014 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 2 799 млн руб. (жилая площадь арендного жилья по заключенным соглашениям — 85,9 тыс. кв. м).
  • За 9 месяцев 2014 года было осуществлено 12 выпусков ипотечных ценных бумаг (жилищных облигаций с ипотечным покрытием, далее — ИЦБ) на общую сумму 108 млрд руб. Из них с той или иной формой участия АИЖК было проведено 9 сделок на сумму 47,2 млрд рублей (43,7 % общего объема выпущенных ИЦБ).
  • По состоянию на 1 октября 2014 года объем заключенных АИЖК контрактов на выкуп старших выпусков ИЦБ составил 35,13 млрд руб. В рамках программы размещено 20 выпусков на 65,3 млрд руб.
  • По состоянию на 1 октября 2014 года совокупный объем предоставленных АИЖК целевых займов на накопление ипотечного покрытия и завершение сделок секьюритизации составил 30,2 млрд руб.
  • По состоянию на 1 октября 2014 года АИЖК было предоставлено семь поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц на общую сумму 10,4 млрд рублей.
  • За 9 месяцев 2014 года АИЖК выступило в роли резервного сервисера в шести сделках секьюритизации на общую сумму 19,5 млрд рублей.

Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в России

За восемь месяцев 2014 года было выдано 619 026 ипотечных кредитов на общую сумму 1 070,3 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень января—августа 2013 года в количественном и в 1,4 — в денежном выражении.



В условиях напряженности на финансовых и валютных рынках общий рост стоимости денег в экономике отражается и на стоимости фондирования ипотечных кредитов. Последовательное повышение ключевой ставки, нестабильность на финансовых рынках и сложности в привлечении внешних заимствований неизбежно подталкивали банки к увеличению ставок, в том числе и по ипотечным кредитам. Активные участники рынка уже повысили ставки по ипотеке в 2014 г. на 0,5–1 п. п.

Эти факторы, как и прогнозировали ранее аналитики АИЖК, привели к замедлению темпов роста рынка ипотеки: темпы роста ежемесячных объемов выдачи ипотечных кредитов составили в августе 118 % (к августу 2013 г.), что является минимальным значением с мая 2013 года. Дополнительными причинами торможения рынка стали снижающийся инвестиционный спрос на жилье, который активно способствовал росту рынка ипотеки в начале 2014 года, и растущие ставки по депозитам (в первой декаде октября максимальная процентная ставка по вкладам в российских рублях десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц, выросла до 9,5 % по сравнению с 8,3 % в начале 2014 года), которые способствовали возобновлению притока средств населения во вклады: после снижения на 5,6 % в I квартале 2014 года, к сентябрю объем рублевых депозитов вернулся к уровню начала 2014 г.

В январе—августе 2014 года средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2 %, что примерно соответствует уровню четвертого квартала 2012 года, однако в августе ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 12,3 %, что на 0,1 п. п. выше значения предыдущего месяца. Учитывая сохранение высокой стоимости фондирования и коррекцию ценовых параметров ипотечных программ основных участников, АИЖК ожидает, что в статистике Банка России будет продолжаться плавный рост ставок и по итогам 2014 года средняя ставка по ипотечным кредитам составит около 12,3–12,5 %.



Несмотря на активное использование участниками рынка ипотеки неценовых инструментов в конкурентной борьбе, наблюдавшееся в первом полугодии 2014 года (снижение требований к ипотечным заемщикам), качество ипотечного портфеля сохраняется на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2 %, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа — около 95,6 %.



Однако такая стабильность во многом обеспечивается высокими темпами роста ипотечного портфеля. В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 8 месяцев 2014 года на 20 % до 64,6 млрд рублей. В случае резкого замедления темпов развития рынка можно ожидать ухудшение качества ипотечных портфелей банков, что мы уже наблюдаем в секторе необеспеченного потребительского кредитования. Банкам следует очень внимательно оценивать кредитные риски и не допускать необоснованного снижения требований к заемщикам — в случае резкого ухудшения экономической ситуации сильнее всего пострадают заемщики, получающие «серую» зарплату и не имеющие возможности подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ.

Несмотря на общее ухудшение макроэкономической ситуации и замедление темпов роста рынка ипотеки, ипотечное жилищное кредитование остается одним из основных источников роста банковского кредитования. Объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 8 месяцев 2014 г. снизились на 4,3 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 36 %. Более того, в отличие от стабильно высокого качества ипотечных активов, задолженность по потребительским (не ипотечным) кредитам с просроченными платежами свыше 90 дней составила 10,1 % от всей задолженности по потребительским кредитам (увеличившись с начала года в 1,4 раза), что является существенным фактором снижения прибыльности лидеров розничного кредитования.



Развитие ипотечного рынка стало устойчивой базой для роста объемов жилищного строительства — за девять месяцев 2014 года построено 624 тыс. квартир общей площадью 48,2 млн кв. метров (+28,6 % и +24,6 % к соответствующему периоду предыдущего года, соответственно), что во многом объясняется активным развитием ипотечного кредитования на первичном рынке жилья в 2012–2013 годах. Динамичный рост ипотечного кредитования в январе—августе 2014 года закладывает фундамент для дальнейшего увеличения объемов ввода жилья, что, в свою очередь, оказывает значимый стимулирующий эффект на развитие экономики в целом.

Анализ ценовой динамики рынка жилья говорит о том, что поддержка спроса на жилье со стороны ипотеки не приводит к увеличению цен на жилье, В I полугодии 2014 года по отношению к соответствующему периоду 2013 года рост цен на жилье в среднем составил 4,9 %. С учетом зафиксированной в первом полугодии годовой инфляции на уровне 7 % можно констатировать даже снижение реальных цен на жилье и, соответственно, рост его доступности для населения.

Деятельность ОАО «АИЖК»

В соответствии со Стратегией развития группы компаний «АИЖК» приоритетными направлениями деятельности для Агентства становятся: поддержка спроса и предложения на рынке нового жилья эконом-класса, создание и развитие специальных ипотечных программ для отдельных категорий граждан, развитие рынка арендного жилья и вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования (ипотечных ценных бумаг, далее — ИЦБ).

Программа «Жилье для российской семьи»

В рамках реализации программы «Жилье для российской семьи» на 17.10.2014 г. Агентством заключено 61 соглашение об обеспечении строительства жилья экономического класса объектами инженерно-технического обеспечения. В соответствии с соглашениями, общий объем жилья экономического класса, планируемого к вводу в эксплуатацию в срок до 1 июля 2017 года, составляет 18,8 млн кв. м.

В 44 субъектах (15,9 млн кв. м) приняты нормативно-правовые акты по порядку отбора земельных участков, застройщиков, проектов, из них в 12 субъектах (4,4 млн кв. м) завершен отбор земельных участков, застройщиков, проектов. Основные условия программы «Жилье для российской семьи», реализуемой в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», были утверждены Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2014 года № 404. В соответствии с программой до 1 июля 2017 года предполагается построить 25 млн кв. метров жилья эконом-класса, дополнительно к ранее запланированным объемам ввода жилой недвижимости. Квадратный метр такого жилья должен будет продаваться по цене ниже рыночной на 20 % и не выше 30 тысяч рублей. Механизм реализации программы предполагает оказание поддержки застройщикам в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой посредством инфраструктурных облигаций АИЖК в размере до 4 тыс. руб. за 1 кв. м.

Программа стимулирования кредитования жилищного строительства («Стимул»3)

В рамках программы «Стимул» по состоянию на 1 октября 2014 года АИЖК приняты действующие обязательства по предоставлению займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья, на общую сумму 56 млрд руб. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на 118,3 млрд руб., по которым предусматривается строительство 6,8 млн кв. м жилых помещений (общая площадь зданий — 10 млн кв. м). Доля финансирования, предоставленного Агентством, составила 54 % от общей суммы кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы (66,8 млрд руб. из 122,6 млрд руб.).

Программа «Арендное жилье»

Агентство продолжает реализовывать программу «Арендное жилье», предусматривающую кредитование юридических лиц на цели приобретения жилья для предоставления внаем. По состоянию на 1 октября 2014 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 2 799 млн руб. (жилая площадь арендного жилья по заключенным соглашениям — 85,9 тыс. кв. м). По продукту «Арендное жилье» выкуплено закладных на общую сумму 310 млн руб. При этом общая сумма кредитования банками строительства и приобретения объектов арендного жилья в рамках продукта — 533 млн руб.

Социальные ипотечные программы

С целью повышения эффективности реализации мер государственной поддержки отдельных категорий граждан во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» Агентство реализует программы предоставления ипотечных жилищных кредитов для социально приоритетных категорий граждан на специальных условиях.

С 1 августа 2014 года Агентство расширило линейку ипотечных продуктов и улучшило условия предоставления кредитов в рамках социальной ипотечной программы «Социальная ипотека». Теперь не только молодые ученые, молодые учителя и военнослужащие, но и другие социально-приоритетные категории граждан4 могут получить ипотечные кредиты на специальных условиях:
  • цель кредита: приобретение квартиры или дома на первичном или вторичном рынках жилья, рефинансирование имеющегося ипотечного кредита;
  • низкие процентные ставки — от 8,5 % годовых;
  • доступный первоначальный взнос от 10 %;
  • учет материнского капитала и других субсидий в первоначальном взносе;
  • возможность снижения переплаты по кредиту;
  • возможность уменьшения ежемесячного платежа (платежные каникулы);
  • приобретение строящегося жилья без повышения процентной ставки5;
  • более низкая стоимость недвижимости эконом-класса (в рамках программы «Жилье для российской семьи»).

Кроме того, отдельным категориям граждан Агентство предоставляет вычеты из процентной ставки6.

Всего за январь—сентябрь 2014 года в рамках реализации специальных ипотечных программ Агентство рефинансировало 9 505 ипотечных кредитов на сумму 17,8 млрд руб. (в том числе по программе «Военная ипотека» 4,7 тыс. кредитов на сумму 10,4 млрд руб.).

Средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных жилищных кредитов за девять месяцев 2014 года составила 10,8 %, в том числе по специальным продуктам — 10 % (из них по программе «Военная ипотека» — 9,7 %), что ниже рыночной средневзвешенной ставки 12,2 % (по данным за восемь месяцев 2014 г.) и целевого ориентира на 2014 год, установленного в государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (11,5 %)7.

В сентябре 2014 года в связи с ростом заявок на ипотечные кредиты и поступлением в региональные бюджеты средств федеральных субсидий Агентство приняло решение о направлении дополнительно 1,5 млрд рублей собственных средств на выдачу ипотечных кредитов молодым учителям по ставке 8,5 % годовых в рублях, зафиксированной в постановлении Правительства РФ № 1177. По оценкам Агентства, этих средств хватит на улучшение жилищных условий еще 1,2 тыс. учителей.

Развитие вторичного рынка ипотеки

В целях развития вторичного рынка ипотеки Агентство реализует программу по приобретению жилищных облигаций с ипотечным покрытием, в рамках которой осуществляется выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляется возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК. По состоянию на 1 октября 2014 года объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков жилищных облигаций с ипотечным покрытием составил 35,13 млрд руб. со сроком исполнения в период с сентября 2014 по сентябрь 2015 года. В рамках программ размещено 20 выпусков на сумму 65,3 млрд руб.

Агентство также предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 1 октября 2014 года совокупный объем предоставленных целевых займов составил 30,8 млрд руб., текущая задолженность — 7,2 млрд руб.

По программе предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года по 1 октября 2014 года было предоставлено семь поручительств на общую сумму 10,4 млрд рублей.

В сентябре 2014 года Агентство внесло изменения в основные условия предоставления обеспечения исполнения обязательств в форме поручительства по облигациям с ипотечным покрытием, выпущенным по законодательству Российской Федерации. Теперь поручительства Агентства могут предоставляться по облигациям с ипотечным покрытием, эмитентами которых являются не только ипотечные агенты, но и непосредственно кредитные организации. Данная мера позволит банкам, в отношении которых были введены санкции, осуществлять подготовку выпусков облигаций в сроки, предусмотренные программой Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010–2013 годах, и обеспечит выполнение законтрактованных обязательств кредитных организаций, участвующих в программе, без внесения изменений в инвестиционную декларацию Внешэкономбанка.

Общий объем сделок секьюритизации, в которых Агентство предоставляет услугу «Резервный сервис», по состоянию на 1 октября 2014 года, превысил 40 млрд рублей. В частности, с января по сентябрь 2014 года Агентство выступило в роли резервного сервисера в шести сделках секьюритизации общим объемом 19,5 млрд рублей.

Агентство через свою дочернюю компанию СК АИЖК предоставляет услугу «Страхование финансового риска кредитора/займодавца». Страхование финансовых рисков не только обеспечивает снижение уровня потерь кредитора, но и способствует защите интересов инвесторов — держателей ИЦБ, поскольку обеспечивает получение ими купона и основной суммы долга по облигациям, если денежных средств, вырученных от реализации недвижимого имущества (предмета ипотеки), окажется недостаточно. Использование ипотечного страхования позволяет повысить качество ипотечного покрытия в выпусках ИЦБ.

В 2014 году в рамках договора страхования финансовых рисков страховой защитой были обеспечены все кредиты, входящие в ипотечное покрытие ИЦБ, выпущенных ЗАО «Ипотечный агент Уралсиб 02» в октябре 2014 г.

Приложение 1



Приложение 2



Приложение 3



Приложение 4



Приложение 5



Приложение 6



Приложение 7




1 Рассчитан исходя из инфляции в январе—сентябре 2014 г. в 7,2 % (в годовом выражении) и целевого уровня маржи в 4,3 %.
2 Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья, реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком
3 «Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья», реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком
4 Граждане, за исключением малоимущих, указанные в подпунктах «а» — «е» пункта 4 Основных условий и мер реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 г. № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»
5 За исключением приобретения строящегося жилья с использованием ипотечных продуктов «Молодые ученые», «Молодые учителя», «Военная ипотека», которые предполагают надбавку к ставке на период до окончания строительства в размере 1 п. п.
6 Следующим категориям заемщиков:
  • распорядителям средствами материнского (семейного) капитала;
  • участникам программы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2011–2015 годы;
  • владельцам государственного жилищного сертификата участника программы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством»;
  • молодым семьям, в которых возраст одного из супругов не более 35 лет (вычет предоставляется при наличии/рождении ребенка);
  • семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми;
  • работникам социально ответственных компаний;
  • участникам федеральных/муниципальных/региональных социальных программ по улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан.

7 Рассчитан исходя из инфляции в январе—сентябре 2014 г. в 7,2 % (в годовом выражении) и целевого уровня маржи в 4,3 %.
8 В том числе кредиты под залог прав требования по договорам долевого участия в строительстве
9 Включают кредиты, предоставленные на цели приобретения и обустройства земли под предстоящее жилищное строительство, на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья, но не предусматривающие заключения договора ипотеки (например, потребительские кредиты на ремонт жилья).


Заявление об ограничении ответственности (disclaimer)

Настоящий отчет подготовлен АИЖК на основании информации, полученной по состоянию на 23.10.2014 года из источников, которые АИЖК считает надежными. АИЖК не несет ответственности за упущенную прибыль, а также любые убытки и затраты, понесенные в связи с использованием информации, изложенной в данном отчёте.

Настоящий отчёт содержит информацию только общего характера, содержащаяся в нём информация и выводы не являются рекомендацией или офертой на покупку или продажу каких-либо ценных бумаг, фьючерсов, опционов, других инструментов или производных на какой-либо из них.

АИЖК оставляет за собой право корректировать и обновлять предоставленные данные в любое время и по своему усмотрению без уведомления.


© АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК)


Ещё новости