| Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК. Январь—июнь 2014 |
| 25.08.2014 20:12 |
Коротко о главном
Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в РоссииЗа шесть месяцев 2014 года было выдано 448 536 ипотечных кредитов на общую сумму 769,5 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень января—июня 2013 года в количественном и в 1,4 — в денежном выражении.  Доля сделок с ипотекой выросла до очередного рекордного уровня: по данным Росреестра, 26,4 % всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в I полугодии 2014 г., приобретались с использованием ипотечного кредита. Оживление наблюдалось и на рынке жилья в целом — рост количества сделок с жильем по итогам полугодия3 составил 16 % по отношению к I полугодию 2013 года (за 2013 год в целом количество сделок снизилось на 5 %). Следует отметить, что рост рынка жилья, по оценкам АИЖК, происходил за счет активного оформления в собственность вновь построенного жилья.  Развитие ипотечного рынка стало устойчивой базой для роста объемов жилищного строительства — в первом полугодии 2014 года построено 375,8 тыс. квартир общей площадью 29,4 млн кв. метров (+30 % к соответствующему периоду предыдущего года), что во многом объясняется активным развитием ипотечного кредитования на первичном рынке жилья в 2012–2013 годах. Динамичный рост ипотечного кредитования в I полугодии 2014 года закладывает фундамент для дальнейшего увеличения объемов ввода жилья, что, в свою очередь, оказывает значимый стимулирующий эффект на развитие экономики в целом. Анализ ценовой динамики рынка жилья говорит о том, что развитие ипотеки не приводит к формированию «пузыря» на рынке недвижимости — рост цен на жилье в I полугодии 2014 года по отношению к соответствующему периоду 2013 года в среднем составил 4,9 %. С учетом зафиксированной в первом полугодии годовой инфляции на уровне 7 % можно констатировать даже снижение реальных цен на жилье и, соответственно, рост его доступности для населения.  В условиях напряженности на финансовых и валютных рынках недвижимость стала популярным объектам для инвестиций. Анализ банковской статистики говорит о том, что вложения в жилье стали восприниматься как альтернатива банковским депозитам. Так, по итогам первого полугодия 2014 года объем депозитов населения немного сократился, в то время как по итогам первого полугодия 2013 года наблюдался прирост депозитной базы примерно на 10 %. Вторым фактором роста ипотечного рынка стал реализовавшийся спрос будущих периодов. Многие граждане, собиравшиеся приобрести жилье для собственных нужд, но выжидавшие удобного момента для совершения сделки, поняли, что в краткосрочной перспективе ожидать улучшения условий не стоит, и решили не затягивать с покупкой жилья. Данные Банка России по состоянию на 01.07.2014 года свидетельствуют о том, что уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение июня, составил 12,3 %, что на 0,3 п.п. ниже уровня июня 2013 года.  В январе—июне 2014 года средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2 %, что на 0,5 п. п. ниже уровня соответствующего периода 2013 года. Однако следует отметить общий рост стоимости денег в экономике, что отражается и на стоимости фондирования ипотечных кредитов. Последовательное повышение ключевой ставки, нестабильность на финансовых рынках и сложности в привлечении внешних заимствований неизбежно подталкивали банки к повышению ставок. Тем не менее, несмотря на то, что к концу второго квартала ставки были скорректированы практически всеми лидерами рынка, ждать их резкого роста не стоит — по оценке АИЖК, средняя ставка по ипотечным кредитам в 2014 году составит около 12,5 %. Такой уровень ставок не приведет к недостатку спроса на ипотечные кредиты, однако темпы роста рынка ипотечного кредитования несколько замедлятся. АИЖК ожидает, что в целом по итогам года темпы роста рынка ипотеки составят около 120–130 % по сравнению с 2013 г. В целом же можно констатировать, что в первом полугодии банки старались удерживать ставки по ипотечным кредитам на достаточно низких уровнях, проводя при этом разнонаправленную ценовую политику в зависимости от маркетинговой стратегии и возможности доступа к разным источникам фондирования у того или иного банка, и неохотно шли на их повышение. Основным способом конкурентной борьбы в этих условиях стало снижение требований к ипотечным заемщикам. В первом полугодии 2014 года требования к заемщикам снизили практически все ведущие ипотечные банки, в совокупности занимающие более 70 % рынка. Данный тренд поддержали и многие другие участники рынка ИЖК. Ослабление требований к заемщикам, начавшееся еще в 2013 году, уже отражается на структуре накопленного ипотечного портфеля, размер которого на текущий момент составляет уже более 3 трлн рублей. По данным Банка России, с начала 2013 года отмечается существенное увеличение объема выдачи кредитов с первоначальным взносом в размере 10–20 % и, напротив, сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60 %, что может свидетельствовать о смягчении стандартов ипотечного кредитования банками и об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском. В целом, по данным Банка России, в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первоначальным взносом менее 30 % составляет почти 50 %, а с первоначальным взносом менее 20–34 %, что может в перспективе стать источником системных рисков. В то же время качество ипотечного портфеля находится на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,1 %, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа — около 95,3 %.  Однако такая стабильность, во многом, обеспечивается высокими темпами роста ипотечного портфеля. В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 6 месяцев 2014 года на 15 % до 62,2 млрд рублей. В случае резкого замедления темпов развития рынка можно ожидать ухудшение качества ипотечных портфелей, как это происходит в секторе необеспеченного кредитования. Банкам следует очень внимательно оценивать кредитные риски и не допускать необоснованного снижения требований к заемщикам — в случае резкого ухудшения экономической ситуации сильнее всего пострадают заемщики, получающие «серую» зарплату и не имеющие возможности подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ.  Если говорить о кредитном портфеле банков в целом (включая беззалоговые кредиты), то ситуация здесь не такая радужная — качество портфеля, состоящего из кредитов, выданных населению, в целом снижается. Отмечается тенденция роста доли проблемных кредитов, выданных физическим лицам (доля ссуд с просроченными платежами свыше 90 дней в общем объеме ссуд на 01.07.2014 г. составила 7,3 % по сравнению с 5,8 % на 01.01.2014 г.).  Деятельность ОАО «АИЖК»В соответствии со Стратегией развития группы компаний «АИЖК»4 приоритетными направлениями деятельности для Агентства становится поддержка спроса и предложения на рынке нового жилья эконом-класса, создание и развитие специальных ипотечных программ для отдельных категорий граждан, развитие вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования (ипотечных ценных бумаг, далее — ИЦБ). В рамках реализации программы «Жилье для российской семьи», на 01.08.2014 г. АИЖК заключило 35 соглашений об обеспечении строительства жилья экономического класса объектами инженерно-технического обеспечения. В соответствии с соглашениями, общий объем жилья экономического класса, планируемого к вводу в эксплуатацию в срок до 1 июля 2017 года, составляет 14,1 млн кв. м. Основные условия программы «Жилье для российской семьи», реализуемой в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», были утверждены Постановлением Правительства РФ от 5 мая 2014 года № 404. В соответствии с программой до 1 июля 2017 года предполагается построить 25 млн кв. метров жилья эконом-класса, дополнительно к ранее запланированным объемам ввода жилой недвижимости. Квадратный метр такого жилья должен будет продаваться по цене ниже рыночной на 20 % и не выше 30 тысяч рублей. Механизм реализации программы предполагает оказание поддержки застройщикам в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой посредством инфраструктурных облигаций АИЖК в размере до 4 тыс. руб. за 1 кв. м. В рамках программы стимулирования кредитования жилищного строительства («Стимул»5) по состоянию на 1 августа 2014 года АИЖК приняты действующие обязательства по предоставлению займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья, на общую сумму 58,5 млрд руб. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на 118,2 млрд руб., по которым предусматривается строительство 6,8 млн кв. м жилых помещений (общая площадь зданий — 10 млн кв. м). Доля финансирования, предоставленного Агентством, составила 54 % от общей суммы кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы (64,5 млрд руб. из 118,8 млрд руб.). За январь—июль 2014 года в рамках реализации социальных ипотечных программ для граждан, которым недоступна ипотека на рыночных условиях6, Агентство рефинансировало 7 027 ипотечных кредитов на сумму 13 млрд руб. (в том числе по программе «Военная ипотека» 3,4 тыс. кредитов на сумму 7,5 млрд руб.). Средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных жилищных кредитов за семь месяцев 2014 года составила 10,8 %, а по социальным продуктам — 10 % (в том числе по программе «Военная ипотека» — 9,8 %), что ниже рыночной средневзвешенной ставки 12,2 % (по данным за шесть месяцев 2014 г.) и целевого ориентира на 2014 год, установленного в государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (11,4 %)7. В июне 2014 года для молодых семей с детьми Агентство ввело дополнительные вычеты из процентной ставки, а также предоставило таким семьям возможность бесплатно воспользоваться «платежными каникулами» (временное снижение ежемесячного платежа по кредиту) при рождении ребенка. В целях развития вторичного рынка ипотеки Агентство реализует программу по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, в рамках которой осуществляется выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляется возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК. По состоянию на 1 августа 2014 года объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным покрытием составил 35,1 млрд руб. со сроком исполнения в период с сентября 2014 по сентябрь 2015 года. В рамках программ размещено 20 выпусков на сумму 65,3 млрд руб. Агентство также предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 1 августа 2014 года совокупный объем предоставленных целевых займов составил 27,7 млрд руб., текущая задолженность — 4,4 млрд руб. По программе предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года по 1 августа 2014 года было предоставлено пять поручительств на общую сумму 10,5 млрд рублей. Общий объем сделок секьюритизации, в которых Агентство предоставляет услугу «Резервный сервис», по состоянию на 1 августа 2014 года, превысил 40 млрд рублей. В частности, с января по июль 2014 года Агентство выступило в роли резервного сервисера в шести сделках секьюритизации общим объемом 19,5 млрд рублей. Приложение 1 Приложение 2 Приложение 3 Приложение 4 Приложение 5 1 «Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья», реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком 2 Рассчитан исходя из инфляции в январе—июле 2014 г. в 7,1 % (в годовом выражении) и целевого уровня маржи в 4,3 %. 3 Количество прав собственности на жилые помещения, зарегистрированных в сделках с жильем, данные за второй квартал пока не доступны 4 Более подробно с обновленной Стратегией деятельности Группы компаний «АИЖК» можно ознакомиться на сайте ОАО «АИЖК» 5 «Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья», реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком 6 Участниками социальных ипотечных программ Агентства могут стать военнослужащие (продукт «Военная ипотека»), получатели материнского капитала (продукт «МСК»), молодые учителя (продукт «Молодые учителя») и молодые ученые (продукт «Молодые ученые»). Также Агентство предлагает более низкую ставку (вычеты) для следующих категорий заемщиков:
7 Рассчитан исходя из инфляции в январе—июле 2014 г. в 7,1 % (в годовом выражении) и целевого уровня маржи в 4,3 %. 9 Включают кредиты, предоставленные на цели приобретения и обустройства земли под предстоящее жилищное строительство, на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья, но не предусматривающие заключения договора ипотеки (например, потребительские кредиты на ремонт жилья). © АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК) Заявление об ограничении ответственности (disclaimer)Настоящий отчет подготовлен АИЖК на основании информации, полученной по состоянию на 22.08.2014 года из источников, которые АИЖК считает надежными. АИЖК не несет ответственности за упущенную прибыль, а также любые убытки и затраты, понесенные в связи с использованием информации, изложенной в данном отчѐте. Настоящий отчѐт содержит информацию только общего характера, содержащаяся в нѐм информация и выводы не являются рекомендацией или офертой на покупку или продажу каких-либо ценных бумаг, фьючерсов, опционов, других инструментов или производных на какой-либо из них. АИЖК оставляет за собой право корректировать и обновлять предоставленные данные в любое время и по своему усмотрению без уведомления. |