Период: январь—май 2014 года

• По данным Банка России за пять месяцев 2014 года было выдано 367 398 ипотечных кредитов на общую сумму 627,3 млрд рублей, что в 1,36 раза превышает уровень января—мая 2013 года в количественном и в 1,44 — в денежном выражении.
• Рост ипотечного рынка происходил на фоне напряженности на финансовых и валютных рынках. В этих условиях увеличился спрос населения на недвижимость, которая воспринимается многими как надежный защитный инструмент. Анализируя резкие колебания валютного курса, особенно четко проявившиеся в первом квартале 2014 года, многие заемщики начали забирать свои сбережения с депозитов и конвертировать их в более надежный, с их точки зрения, инструмент — инвестиции в приобретение жилья, в том числе и при помощи ипотеки. Косвенно это подтверждается сокращением объемов рублевых вкладов населения, размещенных в банках, — за первый квартал они снизились на 782,9 млрд рублей (5,6 % от объемов рублевых депозитов на 01.01.2014 г.).
• С другой стороны, многие граждане, собиравшиеся приобрести жилье для собственных нужд, но выжидавшие удобного момента для совершения сделки, поняли, что в краткосрочной перспективе ожидать улучшения условий не стоит, и решили не затягивать с покупкой жилья. Это подтверждается статистикой Росреестра: рост количества сделок с жильем по итогам первого квартала¹ составил 17 % по отношению к I кварталу 2013 года (за 2013 год в целом количество сделок снизилось на 5 %).
• В январе—мае 2014 года средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2 %, что на 0,5 п. п. ниже уровня соответствующего периода 2013 года. Однако основные участники рынка в условиях сохранения высокой стоимости заимствований уже начали корректировать свои ставки в сторону повышения. На статистике эти действия отразятся осенью, поскольку срок от подачи заявки до получения кредита составляет в среднем около двух месяцев.
• Поведение игроков ипотечного рынка в течение первого полугодия было разнонаправленным. После того как в конце 2013 года средние месячные ставки достигли двухлетнего минимума, опустившись до 12-процентной отметки, многие банки второго эшелона были вынуждены снижать ставки по ипотечным продуктам вслед за лидерами рынка. Однако последовавший период нестабильности и неизбежный рост стоимости фондирования привели к тому, что закрепиться на психологически важной отметке ниже 12 % ставкам не удалось, и уже в конце первого квартала многие банки начали постепенно повышать ставки.
• В то же время лидеры рынка, имеющие возможность привлекать фондирование по более низким ставкам по сравнению с другими участниками рынка, занимали в этот период выжидательную позицию. Только в самом конце второго квартала, на границе первого и второго полугодия Сбербанк повысил ставки по всей линейке ипотечных продуктов, что может привести к появлению тенденции роста ставок по ипотечным кредитам во втором полугодии.
• В целом можно констатировать, что в первом полугодии банки старались удерживать ставки по ипотечным кредитам на достаточно низких уровнях, проводя при этом разнонаправленную ценовую политику в зависимости от маркетинговой стратегии и возможности доступа к разным источникам фондирования у того или иного банка, неохотно идя на их повышение. Основным способом конкурентной борьбы в этих условиях стало снижение требований к ипотечным заемщикам. В первом полугодии 2014 года требования к заемщикам снизили практически все ведущие ипотечные банки, в совокупности занимающие более 70 % рынка. Данный тренд поддержали и многие другие участники рынка ИЖК.
• Ослабление требований к заемщикам, начавшееся еще в 2013 году, уже отражается на структуре накопленного ипотечного портфеля, размер которого на текущий момент составляет уже около 3 трлн рублей. По данным Банка России² , с начала 2013 года отмечается существенное увеличение объема выдачи кредитов с первоначальным взносом в размере 10–20 % и, напротив, сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60 %, что может свидетельствовать о смягчении стандартов ипотечного кредитования банками и об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском.
• В то же время качество ипотечного портфеля находится на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,1 %, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа — около 95,6 %.
• Если говорить о кредитном портфеле банков в целом (включая беззалоговые кредиты), то ситуация здесь не такая радужная — качество портфеля, состоящего из кредитов, выданных населению, в целом снижается. Отмечается тенденция роста доли проблемных кредитов, выданных физическим лицам (доля ссуд с просроченными платежами свыше 90 дней в общем объеме ссуд на 01.06.2014 г. составила 7,1 % по сравнению с 5,8 % на 01.01.2014 г.).
• В условиях проявления тенденции к ухудшению качества портфеля по всем видам кредитов ипотечным банкам следует особенно внимательно отнестись к управлению кредитным риском, чтобы не допустить проявления тенденции ухудшения качества портфеля по потребительским кредитам и в ипотечном секторе. Следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации сильнее всего пострадают заемщики, получающие «серую» зарплату и не имеющие возможности подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ.
• Стоит отметить, что проведенное Банком России стресс-тестирование основных участников рынка ипотеки показало их устойчивость в случае повторения кризиса 2008–2009 годов. Однако существенная доля ссудной задолженности, приходящаяся на кредиты с низким первоначальным взносом (по данным Банка России в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первоначальным взносом менее 30 % составляет почти 50 %, а с первоначальным взносом менее 20–34 %), может в перспективе стать источником системных рисков.

© Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)

Ещё новости