| Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК за январь—апрель 2014 |
| 28.06.2014 15:27 |
Коротко о главном
Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в РоссииЗа четыре месяца 2014 года было выдано 291 824 ипотечных кредита на общую сумму 496,2 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень соответствующего периода 2013 года в количественном и в 1,5 раза — в денежном выражении. Опережающий рост ипотеки в январе—апреле текущего года во многом объясняется тем, что в условиях макроэкономической нестабильности и снижения курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. Основной причиной, предопределившей привлекательность недвижимости, стала ценовая динамика рынка, а также падение цен в долларовом эквиваленте. Косвенно это подтверждается сокращением рублевых вкладов населения в банках — за первый квартал их объем снизился на 782,9 млрд рублей (5,6 % от объемов рублевых депозитов на 1.01.2014 г.). Таким образом, многие покупатели недвижимости видят в этой инвестиции защиту своих сбережений либо стремятся приобрести квартиру для собственных нужд как можно скорее, опасаясь снижения доступности жилья в будущем. Следует отметить, что статистика рынка ипотеки за первые четыре месяца 2014 года не отражает ухудшение ситуации с ликвидностью, наблюдавшейся в конце марта и в апреле. В связи с повышением стоимости фондирования АИЖК ожидает, что в дальнейшем темпы роста рынка начнут замедляться. На высокие темпы роста рынка ипотеки в январе—апреле 2014 года влияет и эффект «низкой базы» — в начале 2013 года ставки по кредитам достигли максимума с середины 2011 года, что негативно сказалось на объемах выдачи в тот период. Решающее значение для динамики выдачи ипотечных кредитов будут иметь степень влияния внешнеполитических рисков на макроэкономическую ситуацию в стране и возможность банков привлекать адекватное по стоимости фондирование.  Данные Банка России по состоянию на 01.05.2014 года свидетельствуют о том, что уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение апреля, составил 12,3 %, что на 0,3 п. п. ниже уровня апреля 2013 года.  В январе—апреле 2014 года ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2 %, что на 0,6 п. п. ниже уровня соответствующего периода 2013 года. Однако АИЖК оценивает вероятность повышения ставок как достаточно существенную ввиду значительного повышения Банком России ключевой ставки до 7,5 % в марте и апреле 2014 года. Дальнейшая динамика ипотечного рынка будет определяться именно тем, повысятся ли ставки по ипотечным кредитам. Несмотря на существующие предпосылки к увеличению ставок, на рынке идет жесткая конкуренция за ипотечного заемщика. Ввиду того, что ипотека постепенно ставится локомотивом развития кредитования физических лиц, банкам крайне важно укрепить позиции в этом сегменте. Повысив ставки сейчас и потеряв рыночную долю, такие банки в дальнейшем могут не восстановить утраченные позиции. Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет уже более 2,9 трлн рублей. За последние 12 месяцев ипотечный портфель увеличился почти на 743,5 млрд рублей, что составило 34,4 % от объема портфеля по состоянию на 01.05.2013 г. По оценке Аналитического центра АИЖК, тенденцией последнего времени является рост доли заемщиков, взявших кредиты с более низкими требованиями. В связи с тем, что таких заемщиков, особенно получающих «серые» доходы, отличает более высокий уровень кредитного риска, рост объемов выдачи ипотеки в этом сегменте не создает предпосылок для снижения ставок. Распространение кредитов с низким первоначальным взносом и без официального подтверждения доходов в условиях нестабильности приводит к росту кредитных рисков ипотечного портфеля банков, поскольку в случае кризиса такие заемщики окажутся очень уязвимыми к возможному снижению доходов. Следует отметить, что качество портфеля по кредитованию населения в целом (включая беззалоговые кредиты) снижается. Наблюдается тенденция роста доли проблемных кредитов, выданных населению (доля ссуд с просроченными платежами свыше 90 дней в общем объеме ссуд на 1.05.2014 г. составила 6,8 % по сравнению с 5,8 % на 1.01.2014 г.). При этом качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков, находится на высоком уровне. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.05.2014 составила 1,4 %, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет 95,3 %. Следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля — быстро ухудшиться. В условиях проявления тенденции к ухудшению качества портфеля по всем видам кредитов банкам следует быть особенно внимательными к вопросам управления риск-аппетитом.  Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 0,93 % по сравнению с максимумом в 2,8 % в конце 2010 года. Доля просроченных платежей по валютной задолженности составила 13,43 %, а объем просроченных валютных платежей — 14,8 млрд рублей (36,2 % от общего объема просроченных платежей, при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков составляет всего 3,8 %).  Деятельность ОАО «АИЖК»В соответствии со Стратегией развития группы компаний «АИЖК»2 приоритетными направлениями деятельности для Агентства становится развитие вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования (ипотечных ценных бумаг, далее — ИЦБ), поддержка спроса и предложения на рынке нового жилья эконом-класса, создание и развитие механизмов обеспечения жильем отдельных категорий граждан. Важной задачей Агентства является повышение доступности жилья для отдельных категорий граждан. За январь—апрель 2014 года в рамках реализации социальных ипотечных программ для граждан, которым недоступна ипотека на рыночных условиях3, Агентство рефинансировало 4 087 ипотечных кредитов на сумму 7,5 млрд руб., что составило 45,8 % общего объема деятельности Агентства на первичном рынке в количественном и 55 % — в стоимостном выражении. Ставки по таким программам являются одними из самых низких на рынке.  По данным на 01.05.2014 г., АИЖК рефинансировало около 35,1 тыс. ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека»4, на общую сумму 68,8 млрд рублей, а также 12,9 тыс. кредитов с использованием материнского (семейного) капитала5 на общую сумму 17 млрд рублей. В июне 2014 года для молодых семей с детьми Агентство ввело дополнительные вычеты из процентной ставки, а также предоставило таким семьям возможность бесплатно воспользоваться «платежными каникулами» (временное снижение ежемесячного платежа по кредиту) при рождении ребенка. Ставки по программам Агентства для молодых семей составляют от 7,65 % годовых. С апреля 2014 года Агентство ввело новую опцию «Лояльная ипотека», позволяющую несколько раз (до 4-х) за время погашения кредита снизить ежемесячный платеж на 30–80 % путем предоставления заемщику «платежных каникул». В рамках программы стимулирования кредитования жилищного строительства («Стимул»6) по состоянию на 1 мая 2014 года АИЖК приняты действующие обязательства по предоставлению займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья, на общую сумму 57 млрд руб. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на 107,2 млрд руб., по которым предусматривается строительство 6,1 млн кв. м. жилых помещений (общая площадь зданий — 9 млн кв. м.). Доля финансирования, предоставленного Агентством, составила 57 % от общей суммы кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы (56,96 млрд руб. из 100,72 млрд руб.). Агентство продолжает реализовывать программу «Арендное жилье», предусматривающую кредитование юридических лиц на цели приобретения жилья для предоставления внаем. По состоянию на 1 мая 2014 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 310 млн руб. (жилая площадь арендного жилья по заключенным соглашениям — 13,9 тыс. кв. м.). По продукту «Арендное жилье» выкуплено закладных на общую сумму 310 млн руб. При этом общая сумма кредитования банками строительства и приобретения объектов арендного жилья в рамках продукта — 310 млн руб. В рамках развития вторичного рынка ипотеки АИЖК использует различные механизмы предоставления ликвидности рыночным участникам. Агентство реализует программу по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, в рамках которой осуществляется выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляется возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК. По состоянию на 1 мая 2014 года объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным покрытием составил 37,93 млрд руб. со сроком исполнения в период с июня 2014 по сентябрь 2015 года. В рамках программ размещено 18 выпусков на 62,86 млрд руб. Агентство также предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 1 мая 2014 года совокупный объем предоставленных целевых займов составил 24,71 млрд руб., текущая задолженность — 3,07 млрд руб. В рамках программы предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года было предоставлено пять поручительств на общую сумму 8,4 млрд рублей. Общий объем сделок секьюритизации, в которых Агентство предоставляет услугу «Резервный сервис», по состоянию на 1 мая 2014 года, превысил 29 млрд рублей. В частности, с января по апрель 2014 года Агентство выступило в роли резервного сервисера в двух сделках секьюритизации на общую сумму 8,17 млрд рублей. В рамках сделки по секьюритизации, проведенной в марте банком «Возрождение», Агентство в рамках предоставления резервного сервиса впервые на рынке предложило новые опции — «Управление счетами» и «Услуга фасилитатора». Эти опции предусматривают управление банковскими счетами ипотечного агента, а также оказание эмитенту содействия в поиске и найме новой управляющей организации и/или бухгалтерской организации в случае несостоятельности или неисполнения обязательств текущими. Приложение 1 Приложение 2 Приложение 3 Приложение 4 * Данные приведены по продуктам: «Стандарт», «Новостройка», «Молодые учителя — стандарт», «Молодые учителя — новостройка». ** По регионам, для которых имеются данные Росстата о средней стоимости типового жилья на первичном рынке (56 регионов из 82). Более подробно — см. данные Росстата в Приложении № 8 к отчету № 4 за 2014 г. Приложение 5 Приложение 6 * согласно данным отчетности банков — участников программы «Стимул» Приложение 7 1 «Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья», реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком 2 Более подробно с обновленной Стратегией деятельности Группы компаний «АИЖК» можно ознакомиться на сайте ОАО «АИЖК» 3 Участниками социальных ипотечных программ Агентства могут стать военнослужащие (продукт «Военная ипотека»), получатели материнского капитала (продукт «МСК»), молодые учителя (продукт «Молодые учителя») и молодые ученые (продукт «Молодые ученые»). Также Агентство предлагает более низкую ставку (вычеты) для следующих категорий заемщиков:
4 Накопленным итогом с 2007 года 5 Накопленным итогом с 2009 года 6 «Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья», реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком 7 В том числе кредиты под залог прав требования по договорам долевого участия в строительстве 8 Включают кредиты, предоставленные на цели приобретения и обустройства земли под предстоящее жилищное строительство, на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья, но не предусматривающие заключения договора ипотеки (например, потребительские кредиты на ремонт жилья). Заявление об ограничении ответственности (disclaimer) Настоящий отчет подготовлен АИЖК на основании информации, полученной по состоянию на 17.06.2014 года из источников, которые АИЖК считает надежными. АИЖК не несет ответственности за упущенную прибыль, а также любые убытки и затраты, понесенные в связи с использованием информации, изложенной в данном отчёте. Настоящий отчёт содержит информацию только общего характера, содержащаяся в нём информация и выводы не являются рекомендацией или офертой на покупку или продажу каких-либо ценных бумаг, фьючерсов, опционов, других инструментов или производных на какой-либо из них. АИЖК оставляет за собой право корректировать и обновлять предоставленные данные в любое время и по своему усмотрению без уведомления. © АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК) |