| Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК. Январь—март 2014 |
| 29.05.2014 20:04 |
Коротко о главном
Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в РоссииВ I квартале 2014 года было выдано 198 082 ипотечных кредита на общую сумму 334,7 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень I квартала 2013 года в количественном и в 1,5 раза — в денежном выражении. Опережающий рост рынка ипотеки в первом квартале текущего года во многом объясняется тем, что в условиях макроэкономической нестабильности и снижения курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. Основной причиной, предопределившей привлекательность недвижимости, стала ценовая динамика рынка, а также падение цен в долларовом эквиваленте. Таким образом, многие покупатели недвижимости видят в этой инвестиции защиту своих сбережений либо стремятся приобрести квартиру для собственных нужд как можно скорее, опасаясь снижения доступности жилья в будущем. Следует отметить, что статистика рынка ипотеки за первые три месяца 2014 года не отражает ухудшение ситуации с ликвидностью, наблюдавшейся в конце марта и в апреле. В связи с повышением стоимости фондирования АИЖК ожидает, что в дальнейшем темпы роста рынка начнут замедляться. На высокие темпы роста рынка ипотеки в I квартале 2014 года влияет и эффект «низкой базы» — в начале 2013 года ставки по кредитам достигли максимума с середины 2011 года, что негативно сказалось на объемах выдачи в тот период. Решающее значение для динамики выдачи ипотечных кредитов будут иметь степень влияния внешнеполитических рисков на макроэкономическую ситуацию в стране и возможность банков привлекать адекватное по стоимости фондирование.  Повышение инвестиционной привлекательности недвижимости привело к оживлению рынка жилья: рост по итогам квартала составил 17 % по отношению к I кварталу 2013 года (за 2013 год в целом количество сделок снизилось на 5 %). Доля сделок с ипотекой также выросла до очередного рекордного уровня: по данным Росреестра, 25,8 % всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в I квартале 2014 г., приобретались с использованием ипотечного кредита.  Данные Банка России по состоянию на 01.04.2014 года свидетельствуют о том, что уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение марта, составил 12 %, что на 0,9 п. п. ниже уровня марта 2013 года.  В январе—марте 2014 года ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила накопленным итогом 12,2 %, что на 0,6 п. п. ниже уровня соответствующего периода 2013 года. Однако АИЖК оценивает вероятность повышения ставок как достаточно существенную ввиду значительного повышения Банком России ключевой ставки до 7,5 % в марте и апреле 2014 года. Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет уже более 2,8 трлн рублей. За последние 12 месяцев ипотечный портфель увеличился почти на 714,5 млрд рублей, что составило 34,1 % от объема портфеля по состоянию на 01.04.2013 г. Несмотря на некоторое ослабление требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков, находится на высоком уровне. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.04.2014 г. составила 1,4 %, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет 95,2 %. Тем не менее, следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля — ухудшиться. Особенно тревожным является тот факт, что в условиях роста доли инвестиционных ипотечных сделок многие заемщики имеют «серые» доходы и в случае кризиса окажутся очень уязвимыми к возможному снижению доходов. Такая ситуация создает дополнительные риски для качества ипотечного портфеля.  Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 0,96 % по сравнению с максимумом в 2,8 % в конце 2010 года. Доля просроченных платежей по валютной задолженности составила 13,22 %, а объем просроченных валютных платежей — 14,8 млрд рублей (36,5 % от общего объема просроченных платежей, при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков составляет всего 4 %).  Рост ипотечного рынка в 2013–2014 годах стал одним из основных драйверов жилищного строительства. Почувствовав, что банки возобновили кредитование строительной отрасли и покупателей жилья, застройщики активизировали свою деятельность. Так, в I квартале 2014 года было построено 178 тыс. квартир общей площадью 13,6 млн кв. метров (+41,2 % и +31 % соответственно к соответствующему периоду прошлого года). Ввод индустриального жилья составил 130,4 тыс. квартир общей площадью 7,2 млн кв. м. (+50,9 % и +41,2 % соответственно к уровню 2013 года). Важно отметить при этом, что одновременное увеличение объемов ипотечного кредитования и жилищного строительства удерживают рынок жилья на сбалансированной траектории развития — дополнительный платежеспособный спрос населения, поддерживаемый ипотекой, абсорбирует первичный рынок жилья. Прирост цен на жилье, по данным Росстата, в I квартале 2014 года по отношению к соответствующему периоду 2013 года в среднем составил 4,4 %, что в условиях зафиксированной годовой инфляции в I квартале 2014 года (6,4 %) говорит о том, что цены на жилье, в среднем по России, снижались в реальном выражении, что способствует росту доступности приобретения жилья.  Деятельность ОАО «АИЖК»В соответствии со Стратегией развития группы компаний «АИЖК»2 приоритетными направлениями деятельности для Агентства становится развитие вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования (ипотечных ценных бумаг, далее — ИЦБ), поддержка спроса и предложения на рынке нового жилья эконом-класса, создание и развитие механизмов обеспечения жильем отдельных категорий граждан. Важной задачей Агентства является повышение доступности жилья для отдельных категорий граждан. За январь—март 2014 года в рамках реализации социальных ипотечных программ для граждан, которым недоступна ипотека на рыночных условиях3, Агентство рефинансировало 2 965 ипотечных кредитов на сумму 5,4 млрд руб., что составило 46,4 % общего объема деятельности Агентства на первичном рынке в количественном и 54,4 % — в стоимостном выражении. Ставки по таким программам являются одними из самых низких на рынке.  По данным на 01.04.2014 г., АИЖК рефинансировало около 34,6 тыс. ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека»4, на общую сумму 67,8 млрд рублей, а также 12,6 тыс. кредитов с использованием материнского (семейного) капитала5 на общую сумму 16,6 млрд рублей. С апреля 2014 года Агентство ввело новую опцию «Лояльная ипотека», позволяющую несколько раз (до 4-х) за время погашения кредита снизить ежемесячный платеж на 30–80 % путем предоставления заемщику «платежных каникул». Этой опцией могут воспользоваться заемщики при оформлении ипотечных кредитов/займов по программам АИЖК «Стандарт», «Новостройка» (ипотека по объектам программы «Стимул»), «Кредит/заем на погашение ранее предоставленного кредита/займа», «Молодые ученые», «Материнский капитал», «Малоэтажное жилье» и «Индивидуальный жилой дом». В рамках программы стимулирования кредитования жилищного строительства («Стимул»6) по состоянию на 1 апреля 2014 года АИЖК приняты действующие обязательства по предоставлению займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья, на общую сумму 55,7 млрд руб. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на 105,5 млрд руб., по которым предусматривается строительство 5,95 млн кв. м. жилых помещений (общая площадь зданий — 8,8 млн кв. м.). Доля финансирования, предоставленного Агентством, составила 57 % от общей суммы кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы (55,9 млрд руб. из 97,9 млрд руб.). Агентство продолжает реализовывать программу «Арендное жилье», предусматривающую кредитование юридических лиц на цели приобретения жилья для предоставления внаем. По состоянию на 1 апреля 2014 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 310 млн руб. (жилая площадь арендного жилья по заключенным соглашениям — 13,8 тыс. кв. м.). В рамках развития вторичного рынка ипотеки АИЖК использует различные механизмы предоставления ликвидности рыночным участникам. Агентство реализует программу по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, в рамках которой осуществляется выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляется возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК. По состоянию на 1 апреля 2014 года, объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным покрытием составил 37,93 млрд руб. со сроком исполнения в период с июня 2014 по сентябрь 2015 года. В рамках программ размещено 20 выпусков на сумму 62,86 млрд руб. Агентство также предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 1 апреля 2014 года, совокупный объем предоставленных целевых займов составил 24,33 млрд руб., текущая задолженность — 2,97 млрд руб. В рамках программы предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года было предоставлено пять поручительств на общую сумму 8,4 млрд рублей. В рамках сделки по секьюритизации, проведенной в марте банком «Возрождение», Агентство выступило резервным сервисным агентом и впервые на рынке предложило новые опции — «Управление счетами» и «Услуга фасилитатора». Эти опции предусматривают управление банковскими счетами ипотечного агента, а также оказание эмитенту содействия в поиске и найме новой управляющей организации и/или бухгалтерской организации в случае несостоятельности или неисполнения обязательств текущими. Приложение 1 Приложение 2 Приложение 3 Приложение 4 * Данные приведены по продуктам: «Стандарт», «Новостройка», «Молодые учителя — стандарт», «Молодые учителя — новостройка». ** По регионам, для которых имеются данные Росстата о средней стоимости типового жилья на первичном рынке (56 регионов из 82). Более подробно — см. данные Росстата в Приложении № 8 к отчету № 1 за 2014 г. Приложение 5 Приложение 6 * согласно данным отчетности банков — участников программы «Стимул» Приложение 7 Приложение 8 1 «Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья», реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком 2 Более подробно с обновленной Стратегией деятельности Группы компаний «АИЖК» можно ознакомиться на сайте ОАО «АИЖК» 3 Участниками социальных ипотечных программ Агентства могут стать военнослужащие (продукт «Военная ипотека»), получатели материнского капитала (продукт «МСК»), молодые учителя (продукт «Молодые учителя») и молодые ученые (продукт «Молодые ученые»). Также Агентство предлагает сниженную ставку (вычеты) для следующих категорий заемщиков:
5 Накопленным итогом с 2009 года 6 «Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья», реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком 7 В том числе кредиты под залог прав требования по договорам долевого участия в строительстве 8 Включают кредиты, предоставленные на цели приобретения и обустройства земли под предстоящее жилищное строительство, на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья, но не предусматривающие заключения договора ипотеки (например, потребительские кредиты на ремонт жилья). Заявление об ограничении ответственности (disclaimer) Настоящий отчет подготовлен АИЖК на основании информации, полученной по состоянию на 16.05.2014 года из источников, которые АИЖК считает надежными. АИЖК не несет ответственности за упущенную прибыль, а также любые убытки и затраты, понесенные в связи с использованием информации, изложенной в данном отчѐте. Настоящий отчѐт содержит информацию только общего характера, содержащаяся в нѐм информация и выводы не являются рекомендацией или офертой на покупку или продажу каких-либо ценных бумаг, фьючерсов, опционов, других инструментов или производных на какой-либо из них. АИЖК оставляет за собой право корректировать и обновлять предоставленные данные в любое время и по своему усмотрению без уведомления. © АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ (АИЖК) |