| Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК. Январь—февраль 2014 года |
| 02.05.2014 17:34 |
Коротко о главном
Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в РоссииВ январе—феврале 2014 года было выдано 117 797 ипотечных кредитов на общую сумму 198,2 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень января 2013 года в количественном и в 1,5 раза в денежном выражении. Опережающий рост ипотеки в первые два месяца текущего года во многом объясняется тем, что в условиях макроэкономической нестабильности и девальвации курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. Некоторые заемщики закрывали имеющиеся депозиты и приобретали с помощью ипотечного кредита жилье в инвестиционных целях. Кроме того, следует отметить, что январь—февраль прошлого года характеризовались высокими ставками (12,8 — 12,9 %), что сказалось на сокращении спроса на ипотеку в тот период, — таким образом, наблюдается эффект низкой базы. Следует отметить, что статистика за первые два месяца 2014 года не отражает ухудшение ситуации с ликвидностью, наблюдавшейся в марте. В связи с удорожанием стоимости фондирования и повышением рядом банков ставок в марте этого года, АИЖК ожидает, что в дальнейшем темпы роста рынка могут замедлиться. Решающее значение для динамики выдачи ипотечных кредитов будут иметь степень влияния внешнеполитических рисков на макроэкономическую ситуацию в стране и возможность банков привлекать адекватное по стоимости фондирование.  Данные Банка России по состоянию на 01.03.2014 года свидетельствуют о том, что уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам, выданным в феврале, составил 12,3 %, что на 0,5 п. п. ниже уровня февраля 2013 года.  По оценке Аналитического центра АИЖК, тенденцией последнего времени является рост доли заемщиков, взявших кредиты с более низкими требованиями к документам. В связи с тем, что таких заемщиков (особенно тех, кто получает «серые» доходы) отличает более высокий уровень кредитного риска, устанавливаемая по таким кредитам повышенная процентная ставка при росте объемов выдачи в данном сегменте влияет на средневзвешенный показатель. Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет уже около 2,75 трлн рублей. За последние 12 месяцев ипотечный портфель увеличился почти на 692,6 млрд рублей, что составило 33,7% от объема портфеля по состоянию на 01.02.2013. Несмотря на некоторое ослабление требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков, находится на высоком уровне. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.03.2014 составила 1,50 %, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет 95,2 %. Тем не менее, следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля — ухудшиться. Особенно тревожным является тот факт, что в условиях роста доли инвестиционных ипотечных сделок многие заемщики имеют «серые» доходы и в случае кризиса окажутся очень уязвимыми к возможному снижению доходов. Такая ситуация создает дополнительные риски для качества ипотечного портфеля.  Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 0,98 % по сравнению с максимумом в 2,84 % в конце 2010 года. Доля просроченных платежей по валютной задолженности составила 12,94 %, а объем просроченных валютных платежей — 15,3 млрд рублей (37,1 % от общего объема просроченных платежей, при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков составляет всего 4,3 %).  Деятельность ОАО «АИЖК»В соответствии со Стратегией развития группы компаний «АИЖК»2 приоритетными направлениями деятельности для Агентства становится развитие вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования (ипотечных ценных бумаг, далее — ИЦБ), поддержка спроса и предложения на рынке нового жилья эконом-класса, создание и развитие механизмов обеспечения жильем отдельных категорий граждан. Важной задачей Агентства является повышение доступности жилья для отдельных категорий граждан. За январь—февраль 2014 года в рамках реализации социальных ипотечных программ для граждан, которым недоступна ипотека на рыночных условиях3, Агентство рефинансировало 1637 ипотечных кредитов на сумму 2,9 млрд руб., что составило 46,4 % общего объема деятельности Агентства на первичном рынке в количественном и 54,4 % в стоимостном выражении. Ставки по таким программам являются одними из самых низких на рынке.  По данным на 01.03.2014 г., АИЖК рефинансировало около 33,9 тыс. ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека»4, на общую сумму 66,2 млрд рублей, а также 12,4 тыс. кредитов с использованием материнского (семейного) капитала5 на общую сумму 16,3 млрд рублей. С 1 января 2014 года Агентство улучшило условия кредитования по продукту «Военная ипотека» — повышена максимальная сумма ипотечного кредита с 2 млн рублей до 2,2 млн рублей при покупке квартиры на первичном рынке. До 20 % снижен минимальный размер первоначального взноса (ранее составлял 30 %). Кроме того, с января 2014 года Агентство ввело вычет к стандартным процентным ставкам в размере 0,05–0,85 % в рамках программы по рефинансированию кредитов на погашение ранее предоставленных кредитов. Вычеты могут применяться для заемщиков как АИЖК, так и других финансовых организаций. Срок жизни погашаемого ипотечного кредита на дату предоставления вычета должен составлять не менее 18 месяцев, в последние 12 месяцев по погашаемому кредиту не должно быть ни одной просрочки, в том числе сроком до 30-ти дней. Если параметры заемщика позволяют ему рассчитывать одновременно и на указанные вычеты, и на вычеты по иным критериям, заемщик вправе самостоятельно выбирать, какие из предлагаемых вычетов применить. В рамках программы стимулирования кредитования жилищного строительства («Стимул»6) по состоянию на 1 марта 2014 года АИЖК приняты действующие обязательства по предоставлению займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья, на общую сумму 55,7 млрд руб. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на 104,8 млрд руб., по которым предусматривается строительство 5,8 млн кв. м. жилых помещений (общий объем зданий — 8,6 млн кв. м.). Доля финансирования, предоставленного Агентством, составила 56,6 % от общей суммы кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы (54,4 млрд руб. из 96,16 млрд руб.). Агентство продолжает реализовывать программу «Арендное жилье», предусматривающую кредитование юридических лиц на цели приобретения жилья для предоставления внаем. По состоянию на 1 марта 2014 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 275 млн руб. (жилая площадь арендного жилья по заключенным соглашениям — 12,4 тыс. кв. м.). По продукту «Арендное жилье» выкуплено закладных на общую сумму 241 млн руб. При этом общая сумма кредитования банками строительства и приобретения объектов арендного жилья в рамках продукта — 275 млн руб. В рамках развития вторичного рынка ипотеки АИЖК использует различные механизмы предоставления ликвидности рыночным участникам. Агентство реализует программу по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, в рамках которой осуществляется выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляется возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК. По состоянию на 1 апреля 2014 года объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным покрытием составил 37,93 млрд руб. со сроком исполнения в период с июня 2014 по сентябрь 2015 года. В рамках программ размещено 20 выпусков на 62,86 млрд руб. Агентство также предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 1 апреля 2014 года совокупный объем предоставленных целевых займов составил 24,33 млрд руб., текущая задолженность — 2,97 млрд руб. В рамках программы предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года было предоставлено пять поручительств на общую сумму 8,4 млрд рублей. Приложение 1 Приложение 2 Приложение 3 Приложение 4 * Данные приведены по продуктам: «Стандарт», «Новостройка», «Молодые учителя — стандарт», «Молодые учителя — новостройка». ** По регионам, для которых имеются данные Росстата о средней стоимости типового жилья на первичном рынке (56 регионов из 82). Более подробно — см. данные Росстата в Приложении № 8 к отчету № 1 за 2014 г. Приложение 5 Приложение 6 * согласно данным отчетности банков — участников программы «Стимул» Приложение 7 1 «Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья», реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком 2 Более подробно с обновленной Стратегией деятельности Группы компаний «АИЖК» можно ознакомиться на сайте ОАО «АИЖК» 3 Участниками социальных ипотечных программ Агентства могут стать военнослужащие (продукт «Военная ипотека»), получатели материнского капитала (продукт «МСК»), молодые учителя (продукт «Молодые учителя») и молодые ученые (продукт «Молодые ученые»). Также Агентство предлагает более низкую ставку (вычеты) для следующих категорий заемщиков:
4 Накопленным итогом с 2007 года 5 Накопленным итогом с 2009 года 6 «Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья», реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком 7 В том числе кредиты под залог прав требования по договорам долевого участия в строительстве 8Включают кредиты, предоставленные на цели приобретения и обустройства земли под предстоящее жилищное строительство, на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья, но не предусматривающие заключения договора ипотеки (например, потребительские кредиты на ремонт жилья). Заявление об ограничении ответственности (disclaimer)Настоящий отчет подготовлен АИЖК на основании информации, полученной по состоянию на 14.04.2014 года из источников, которые АИЖК считает надежными. АИЖК не несет ответственности за упущенную прибыль, а также любые убытки и затраты, понесенные в связи с использованием информации, изложенной в данном отчёте. Настоящий отчёт содержит информацию только общего характера, содержащаяся в нём информация и выводы не являются рекомендацией или офертой на покупку или продажу каких-либо ценных бумаг, фьючерсов, опционов, других инструментов или производных на какой-либо из них. АИЖК оставляет за собой право корректировать и обновлять предоставленные данные в любое время и по своему усмотрению без уведомления. © Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) |