| Доверительное управление как механизм конкуренции |
| 03.03.2011 18:33 |
|
По данным аналитического исследования Группы «ЗЕМЕР», доля участков без подряда на начало текущего года составляла 80% от нынешнего объема предложения земли. В условиях усиливающейся конкуренции продавцам земельных участков необходимо увеличивать привлекательность своего предложения. А что сегодня более всего привлекает покупателя? По данным исследования, разброс цен на первичном рынке участков без подряда сократился с 3% в 2009 году до 1,5% в 2010 году. В результате, покупатели дальних дач на первое место стали выдвигать индивидуальные характеристики поселка. Основными среди них являются: месторасположение участков (наличие подъездных путей), наличие привлекательных природных факторов (лес, водоем), юридическая чистота участка, подвод коммуникаций (газ, электричество). Над первыми двумя характеристиками собственники не властны — что приобретено, то приобретено. А вот грамотное юридическое оформление участков на продажу и правильное определение необходимого и достаточного набора коммуникаций вполне может поднять стоимость сотки и увеличить продажи. Выбор категории и вида использования земель — крайне ответственный этап, определяющий эффективность проекта. Ошибки, допущенные на данном этапе, стоят собственнику крайне дорого — это и лишние расходы на изменение статуса земельного актива, и оплата возросших налогов, и напрасные усилия по реализации актива с несоответствующим его характеристикам видом использования. Итог — расходы на исправление ранее допущенных ошибок. Или потери в цене земли, если, несмотря на маркетинговые просчеты, собственник решит реализовывать актив «как есть». Как видим, определить, на что именно необходимо направить усилия и материальные ресурсы собственника земельного актива — дело непростое. А ведь предстоит еще сама трудоемкая процедура изменения категории земли (как правило, в земельных актив входят бывшие сельхозугодья), работа с местной администрацией, с поставщиками коммунальных ресурсов. А впереди — правильное позиционирование поселка, рекламные кампании... И все это — в условиях ограниченного медленным выходом из кризиса покупательского спроса и увеличивающейся конкуренции. Неудивительно, что в этих условиях новая на рынке услуга доверительного управления набирает обороты. «Услуга доверительного управления полезна всем, но особенно востребована она собственниками разнородных земельных активов, земельных угодий небольшого и среднего объема», —рассказывает Коммерческий директор Группы Компаний «Родные Земли» Владимир Ефимов. По его словам, в отличие от риэлторов, управляющий земельным активом — не просто связующее звено между продавцом и покупателем, а привлеченный девелопер, с отработанными механизмами взаимодействия с местными администрациями и подрядчиками, большим багажом маркетинговых данных по особенностям покупательского спроса, богатым опытом реализации поселков. Таким образом, собственник земли получают весь пакет услуг, необходимый для успешного завершения проекта. «По договору доверительного управления с собственником земли, управляющая компания берет на себя все работы по изменению целевого использования земли, девелопменту и маркетингу проекта», — поясняет Владимир Ефимов. ГК «Родные земли» — один из пионеров доверительного управления и самый крупный профессиональный управляющий земельного рынка на сегодняшний день: компания выступает управляющим участков суммарной площадью более 10 тысяч га земли. На данный момент Компания реализует 15 проектов поселков без подряда. В этом году начались продажи участков в двух поселках по Каширскому шоссе и одном поселке на Ново-Рижском шоссе. В ближайшее время планируется старт еще ряда проектом. Занимается ГК «Родные Земли» и оптовой реализацией земель. В портфеле ее предложений представлены крупные участки категории земель сельхозпроизводства, промышленного назначения, а также земель крестьянских фермерских хозяйств (КФХ). Что дает собственнику земельного актива передача участка в руки профессионального управляющего? Прежде всего — экономию ресурсов при проведении работ по повышению конкурентоспособности. При этом на продавца начинает работать и репутация управляющего: покупатели понимают, что управляющий, в отличие от собственника, имеет возможность выбирать наиболее привлекательные и юридически безупречные активы. А значит, исчезает основной страх большинства покупателей земли без подряда: возможность потери права собственности и отсутствие обещанных коммуникаций. «Принимая актив, управляющий заинтересован в его абсолютной юридической чистоте, а также его экономическом потенциале. Поэтому перед началом работы компания тщательно проверяет историю приобретения участка, изучает особенности спроса для данной территории, оценивает все риски. А выполнение всех требуемых для реализации проекта работ и мероприятий обеспечивает не собственник участка, чьи знания и основные интересы часто лежат в весьма далекой от земли плоскости, а профессиональный участник рынка загородной недвижимости», — говорит Владимир Ефимов. По мнению Владимира Ефимова, за доверительным управлением — будущее. «Постепенно к участникам рынка земли приходит понимание, что каждый должен заниматься своим делом: инвестор — инвестировать в земельный актив, управляющий — превращать инвестиции в доходы. К этому пришли все страны с развитым рынком земли, придем и мы», — говорит он. |