| Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК. Итоги 2013 года |
| 17.02.2014 15:48 |
Коротко о главном
Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в РоссииИтоги развития рынка ипотечного кредитования в 2013 году свидетельствуют о динамичном развитии рынка ипотеки в России. За рассматриваемый период было выдано 824 792 ипотечных кредита на общую сумму 1 354 млрд рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2012 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении.  Важной особенностью рынка жилья в 2013 году становится возрастающая роль ипотечного жилищного кредитования. Об этом свидетельствует рост доли ипотечных сделок на фоне общего сокращения количества сделок с жилой недвижимостью. Так, по данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (24,6 %), зарегистрированное в сделках с жильем в 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2010 года).  Данные Банка России по состоянию на 01.01.2014 года свидетельствуют о том, что уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение декабря, составил 12,1 %, что на 0,6 п. п. ниже уровня декабря 2012 года. При этом динамика ставок в 2013 году была неравномерной — в начале года они динамично росли, достигнув максимального значения 12,9 % по итогам марта, но в дальнейшем наблюдалась тенденция к снижению ставок, пик которого пришелся на ноябрь—декабрь 2013 года.  Снижение ставок в конце года объясняется сезонными акциями банков — в третьем квартале 2013 года практически все лидеры ипотечного рынка запустили специальные предложения, позволяющие достаточно широкому кругу заемщиков рассчитывать на более низкие процентные ставки по ипотеке. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в 2013 году составила 12,4 % (накопленным итогом), что объясняется высоким уровнем ставок в первом квартале 2013 года. Снижение ставок, наблюдаемое во втором полугодии, привело к традиционному сезонному росту активности заемщиков в декабре — темпы роста объемов выдачи ипотеки составили 143 % в рублевом выражении. В декабре 2013 года было выдано 105 810 ипотечных кредитов на общую сумму 178,7 млрд руб., что в 1,34 раза превышает объемы выдачи декабря 2012 года в количественном и в 1,43 раза в денежном выражении.  Дополнительным фактором, мотивирующим банки активизировать усилия по увеличению ипотечных портфелей, стала политика Банка России, направленная на ограничение темпов роста беззалогового кредитования, в том числе рост размера минимальных резервов на потери по необеспеченным потребительским ссудам. В этой связи кредитные организации в зависимости от внутренних приоритетов могли сфокусироваться на более активном развитии ипотечного кредитования. Так, начиная со второго квартала 2013 г. Аналитическим центром АИЖК зафиксировано около 30 случаев снижения процентной ставки на постоянной либо временной основе среди активных участников рынка. Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет уже около 2,65 трлн рублей. За последние 12 месяцев ипотечный портфель увеличился на 651 млрд рублей, что составило 32,6 % от объема портфеля по состоянию на 01.01.2013. Несмотря на некоторое ослабление требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков, находится на высоком уровне. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.01.2014 составила 1,49 %, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет более 96 %. Тем не менее, следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля — ухудшиться.  Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1 % по сравнению с максимумом в 2,8 % в конце 2010 года. Доля просроченных платежей по валютной задолженности составила 12,57 %, а объем просроченных валютных платежей — 14,1 млрд рублей (35,6 % от общего объема просроченных платежей, при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков составляет всего 4,2 %).  Рост ипотечного рынка стал одним из основных драйверов жилищного строительства. Почувствовав, что банки возобновили кредитование строительной отрасли и покупателей жилья, застройщики активизировали свою деятельность. Так, в 2013 году было построено 912,1 тыс. квартир общей площадью 69,4 млн кв. метров (+ 5,6 % к соответствующему периоду предыдущего года). Этот показатель является рекордным за всю историю Российской Федерации с 1989 года. Ввод индустриального жилья составил 687,7 тыс квартир общей площадью 39 млн кв. м (+ 10,6 % и + 5,4 % соответственно к уровню 2012 года). Важно отметить при этом, что одновременное увеличение объемов ипотечного кредитования и жилищного строительства удерживают рынок жилья на сбалансированной траектории развития — дополнительный платежеспособный спрос населения, поддерживаемый ипотекой, абсорбирует первичный рынок жилья.  Прирост цен на жилье, по данным Росстата, в 2013 году по отношению к 2012 году в среднем составил 7,2 %, что в условиях годовой инфляции 6,8 % говорит о том, что реальный прирост цен на жилье в среднем по России не превысил 0,5 п. п.  С учетом того, что реальные располагаемые доходы населения выросли на 3,3 %, а ставки по ипотечным кредитам снизились, можно говорить о том, что в конце 2013 года зафиксирован рост доступности приобретения жилья для населения, как за счет собственных, так и за счет заемных средств. Доля семей, для которых доступно обслуживание среднего ипотечного кредита, в 2013 году составила, по предварительным оценкам, 28–30 % по сравнению с 26,5 % в 2012 году. Деятельность ОАО «АИЖК»В соответствии со Стратегией развития группы компаний «АИЖК»1 приоритетными направлениями деятельности для Агентства становится развитие вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования (ипотечных ценных бумаг, далее — ИЦБ), поддержка спроса и предложения на рынке нового жилья эконом-класса, создание и развитие механизмов обеспечения жильем отдельных категорий граждан. В рамках программ финансирования жилищного строительства («Стимул»2) по состоянию на 1 января 2014 года АИЖК приняты действующие обязательства по предоставлению займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья, на общую сумму 60,1 млрд руб. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на 102,9 млрд руб., по которым предусматривается строительство 5,7 млн кв. м. жилых помещений (общий объем зданий — 8,5 млн кв. м.). Доля финансирования, предоставленного Агентством, составила 58 % от общей суммы кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы (52 млрд руб. из 90 млрд руб.) Агентство продолжает реализовывать программу «Арендное жилье», предусматривающую кредитование юридических лиц на цели приобретения жилья для предоставления внаем. По состоянию на 1 января 2014 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 275 млн руб. (жилая площадь арендного жилья по заключенным соглашениям — 12,4 тыс. кв. м). По продукту «Арендное жилье» выкуплено закладных на общую сумму 151 млн руб. При этом общая сумма кредитования банками строительства и приобретения объектов арендного жилья в рамках продукта — 185 млн руб. В рамках развития вторичного рынка ипотеки АИЖК использует различные механизмы предоставления ликвидности рыночным участникам. Агентство разработало три программы по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, в рамках которых осуществляется выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляется возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК. По состоянию на 1 января 2014 года объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным покрытием составил 34,155 млрд руб., со сроком исполнения в период с февраля 2014 по март 2015 года. В рамках программ размещено 14 выпусков на 46,65 млрд руб. Объем выкупленных в рамках программ ИЦБ в 2013 году составил 20,32 млрд рублей. Агентство также предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 1 января 2014 года совокупный объем предоставленных целевых займов составил 22,75 млрд руб., текущая задолженность — 4,88 млрд руб. В рамках программы предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года было предоставлено пять поручительств на общую сумму 8,4 млрд рублей. 24 декабря 2013 года состоялось размещение облигаций первой российской мультиоригинаторной сделки секьюритизации ипотечных активов на основе разработанных ОАО «АИЖК» типовой документации и инфраструктуры, позволяющих еще больше снизить расходы по сделке секьюритизации. За счет объединения нескольких кредиторов сокращается срок накопления портфеля, а расходы на подготовку сделки делятся между ее участниками, что позволяет кредиторам с небольшим размером капитала и оборотных средств секьюритизировать свой ипотечный портфель. 27 декабря Агентство в рамках программы по приобретению облигаций с ипотечным покрытием исполнило свое обязательство по приобретению облигаций старшего транша ИЦБ Транскапиталбанка (объем старшего транша облигаций выпуска — 4,1 млрд рублей). В рамках данной сделки АИЖК впервые выступило резервным сервисером. Это первая российская сделка секьюритизации ипотечных кредитов, в структуру которой включено ипотечное страхование LMI (lenders mortgage insurance). Данная форма страхования кредитного риска предназначена для защиты кредитора по ипотечному кредиту от потерь, связанных с неплатежеспособностью заемщика, в частности страхование риска убытков у кредиторов, которые могут возникнуть в случае дефолтов ипотечных заёмщиков и последующей реализации заложенного имущества. 4 октября 2013 года международное рейтинговое агентство Moody`s Investors Service повысило кредитный рейтинг старших классов пяти выпусков облигаций с ипотечным покрытием ОАО «АИЖК»3. На повышение рейтинга, по мнению аналитиков Moody’s, повлияло снижение рисков, связанных с правовым регулированием деятельности ипотечных агентов, в результате принятия поправок в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в декабре 2012 года, в разработке которых АИЖК принимало активное участие. Присвоенные рейтинги отражают высокое кредитное качество ипотечных ценных бумаг ОАО «АИЖК». Это свидетельствует о правильном структурировании и моделировании выпусков ипотечных ценных бумаг Агентством и о высоком качестве пулов ипотечных кредитов, которые являются обеспечением облигаций. АИЖК планирует и дальше активно развивать инструменты секьюритизации ипотечных активов, в том числе за счет проведения на мультиоригинаторной платформе совместных выпусков ИЦБ сразу несколькими участниками рынка, что позволит сократить сроки накопления пулов ипотечных кредитов, сроки подготовки сделок секьюритизации, а также повысить экономическую эффективность выпуска ИЦБ для небольших банков и региональных операторов ипотечного рынка. Важной задачей Агентства является повышение доступности жилья для отдельных категорий граждан. Так, по данным на 01.01.2014 г., АИЖК рефинансировало около 33 тыс. ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека»4, на общую сумму 64,4 млрд рублей, а также 11,95 тыс. кредитов с использованием материнского (семейного) капитала5 на общую сумму 15,7 млрд рублей. В 2013 г. Агентство рефинансировало 853 кредита многодетным семьям на общую сумму 1,3 млрд рублей. С 1 января 2014 года Агентство улучшило условия кредитования по продукту «Военная ипотека» — увеличивается максимальная сумма ипотечного кредита с 2 млн рублей до 2,2 млн рублей при покупке квартиры на первичном рынке. Также до 20% снижен минимальный размер первоначального взноса (ранее составлял 30 %). Также с 2014 года Агентство ввело вычет к стандартным процентным ставкам в размере 0,05–0,85 % в рамках программы по рефинансированию кредитов на погашение ранее предоставленных кредитов. Вычеты могут применяться для заемщиков как АИЖК, так и других финансовых организаций. Срок жизни погашаемого ипотечного кредита на дату предоставления вычета должен составлять не менее 18 месяцев, в последние 12 месяцев по погашаемому кредиту не должно быть ни одной просрочки, в том числе сроком до 30-ти дней. Если параметры заемщика позволяют ему рассчитывать одновременно и на указанные вычеты, и на вычеты по иным критериям, заемщик вправе самостоятельно выбирать, какие из предлагаемых вычетов применить. Всего за 2013 год АИЖК рефинансировало 32,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 48 млрд рублей. Уровень процентных ставок по ипотечным программам АИЖК на первичном рынке в декабре был одним из самых низких. Средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных жилищных кредитов (рассчитанная в соответствии с методологией Банка России6) в декабре 2013 года составила 10,63 % (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 12,1 %, по данным Банка России). В целом, за счет работы на первичном и вторичном рынке ипотеки в 2013 году, влияние АИЖК на выдачу ипотечных кредитов составило в рублевом выражении 8,2 % (111,3 млрд) или около 10 % от общего количества выданных кредитов, в том числе за счет работы на первичном рынке (рефинансирование)— 3,5 % (48,0 млрд рублей), на вторичном — 4,7 % (63,3 млрд). Кроме того, Агентство оказывает влияние на рынок будущих периодов посредством предоставления опционов на выкуп траншей будущих выпусков ИЦБ после 2013 года (39,9 млрд). 1 Более подробно с обновленной Стратегией деятельности Группы компаний «АИЖК» можно ознакомиться на сайте ОАО «АИЖК» 2 «Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья», реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком 3 выпущены ЗАО «Ипотечный агент АИЖК — 2010-1», ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» и ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1» 4 Накопленным итогом с 2007 года 5 Накопленным итогом с 2009 года 6 Продукты «Стандарт», «Новостройка», «Молодые учителя — стандарт», «Молодые ученые» и «Военная ипотека». © Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)  Скачать отчет с приложениями |