| Обзор государственных жилищных программ помощи отдельным категориям граждан в Великобритании |
| 31.01.2014 17:38 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
ВведениеСтоит отметить, что в настоящее время в Великобритании нет собственно социального жилья в том понимании, в котором оно присутствовало в СССР (т. е. бесплатное жилье, предоставляемое государством). Существует понятие «доступное жилье», а усилия правительства в этом случае нацелены на развитие именно этого сектора. Стоимость доступного жилья не должна быть выше 3,5–4 средних годовых окладов по месту нахождения недвижимости. Слово «социальный» сейчас присутствует только в контексте социального арендного жилья, находящегося в собственности муниципальных советов (councils) или жилищных ассоциаций (housing associations). Существуют и смешанные варианты обеспечения населения доступным жильем, предусматривающие долевую собственность (shared ownership): совместное владение позволяет покупателю приобрести единовременно долю дома (обычно 50 %) по цене, установленной жилищной ассоциацией. За оставшиеся метры выплачивается арендная плата. Впоследствии покупатель может выкупить у жилищной ассоциации ее долю собственности по рыночной стоимости, вне зависимости от того, возросла эта цена или упала. Социальное арендное жилье существует в Великобритании достаточно давно (а вообще традиция социального жилья восходит к концу XIX в.), однако, в начале 1980‐х гг., с приходом к власти М. Тэтчер, многие социальные программы стали сворачиваться: например, многие дома, имеющие статус «социального арендного жилья», были переданы муниципальными советами в ведение управляющих компаний; некоторые такие дома были снесены при реконструкции городских районов и т. д. В связи с глобальным финансовым кризисом на фоне дефицита жилья цены на объекты жилой недвижимости в Великобритании стали расти, в результате чего доступность жилья резко снизилась, и британское правительство инициировало ряд программ, стремясь увеличить объемы строительства и повысить доступность жилья. Ниже приведена информация не только о программах 2010–1013 гг. Например, программа Right to Buy (право на покупку) существует с 1980 года. Национальная программа доступного жилья (National Affordable Housing Programmes ‐ NAHP) действовала в период 2008–2011 гг. Отдельно стоит остановиться на определении термина «социальный арендатор», которое применяется в данном контексте. Согласно закону «О жилищной политике» 1985 года (часть 4), The Housing Act 1985, понятие социальной аренды включает в себя аренду жилища при выполнении следующих условий:
В отличие от рыночных арендаторов, которых вправе выбирать по своему усмотрению частный арендодатель, арендаторов социального жилья в соответствии с Законом о местном самоуправлении 2011 года (Localism Act 2011), выбирает муниципальный совет из числа лиц с наиболее низкими доходами, имеющих определенные заболевания, потерявших работу, не имеющих жилья или тех, кто потеряет жилье в ближайшей перспективе, получивших увечье в период прохождения военной службы, а также граждан, проживание которых в конкретном районе вызвано насущной необходимостью. Арендаторы, снимающие социальное жилье, вносят более низкую арендную плату (не выше 80 % от размера средней арендной ставки), являются более защищенными (их труднее выселить из жилья — арендодатель обязан доказать в суде наличие серьезных просрочек платежей, нанесение серьезного ущерба объекту жилой недвижимости и т. д.) и имеют ряд привилегий по сравнению с рыночными арендаторами (они получают жилищные субсидии — Housing Benefit, направляемые на частичную оплату аренды; субсидии перечисляются на счет арендодателя; после 2017 года планируется перечисление таких средств непосредственно арендаторам). Такие арендаторы также имеют право жаловаться на арендодателя омбудсмену. В целом, социальную жилищную политику Великобритании можно назвать достаточно сбалансированной. Однако, по мнению некоторых экспертов, обилие льготных программ скорее «взвинчивает» и без того высокие цены на жилье при сильном дефиците жилого фонда (некоторые экономисты считают, что он сопоставим с дефицитом, существовавшим в Великобритании после Второй мировой войны). Эксперты связывают это с рядом всплесков рождаемости: в 1982–1990 и 2001–2011 гг. Таким образом, молодые люди, которые сейчас находятся в возрасте 20–30 лет, вынуждены либо жить с родителями, либо платить за аренду отдельного жилья, что резко ограничивает их возможности по накоплению первоначального взноса и инвестированию в счет пенсионного обеспечения. Жилищная политика, которую проводит Департамент общин и органов местного самоуправления Department for Community & Local Government ‐ DCLG) условно можно разделить на четыре части:
Основным институтом для реализации социальных программ в области жилищного финансирования является Управление по жилью и делам общин Homes & Communities Agency (HCA). HCA — национальное жилищное агентство, которое является инструментом реализации политики по увеличению предложения доступного жилья на рынке. Наряду с этим является регулятором всех компаний, занимающихся предоставлением населению жилья (housing providers). Совокупный объем инвестиций HCA, которые ему предоставило Правительство, на 2013–2015 гг. составляет £ 4,5 млрд.: £ 3,5 млрд выделено на 3 года в рамках программы Help to Buy (покупка нового жилья), £800 млн выделено на программу Build to Rent (аренда жилья), и £ 225 млн выделено на строительство нового жилья с предоставлением государственных гарантий. В сферу деятельности HCA входит несколько направлений:
Основные выводы
Национальная программа доступного жильяNational Affordable Housing Programme (NAHP)Программа, которая действовала в период 2008–2011 гг. с целью увеличить предложение доступного жилья. В целом было инвестировано £ 8,4 млрд. Ежегодный ввод жилья составлял порядка 155 тыс. шт. в год. Часть построенного в рамках этой программы жилья была куплена по ценам ниже рыночных гражданами с низким уровнем доходов, а также стала использоваться для сдачи в социальную аренду. В соответствии с этой программой государство в лице HCA предоставляло средства компаниям, осуществляющим строительство доступного жилья. В Большом Лондоне (Greater London) финансирование таких компаний‐провайдеров доступного жилья (affordable housing providers — AHP) осуществляло правительство Большого Лондона. AHP, желающие получить средства для строительства доступного жилья, должны получать по результатам предварительной оценки статус Инвестиционных партнеров (Investment Partners — IP); всего статус Инвестиционных партнеров получили 143 провайдера доступного жилья. После получения такого статуса они направляют HCA заявку на предоставление фондирования. Рассматриваемые HCA проекты строительства доступного жилья должны отвечать определенным требованиям (местоположение, дорожная сеть и организация движения, зрительное воздействие, ландшафтное проектирование и т. п.). Возможен и другой путь получения провайдерами финансирования HCA — канал называется Specialist Provision Route (Специальный канал финансирования проектов строительства жилья); он охватывает проекты строительства жилья в сельскохозяйственных районах, жилья для темнокожих граждан и этнических меньшинств, жилья для граждан, нуждающихся в поддержке (supported housing), и жилья, строящегося с использованием экологических инноваций. Программы доступного жильяAffordable Homes ProgrammesВ настоящее время действует новый блок программ — Программы доступного жилья (Affordable Homes Programmes или AHP), в рамках которого планируется в период 2011–2015 гг. инвестировать порядка £ 4,5 млрд. AHP предусматривает продолжение деятельности, осуществлявшейся в ходе реализации программы NAHP. AHP предполагает децентрализацию мероприятий по обеспечению граждан доступным жильем, наделение местных органов власти большими полномочиями по принятию решений, касающихся удовлетворения потребности домохозяйств в жилье, проведение более гибкой политики в отношении арендаторов социального жилья и обеспечение более эффективного использования выделяемых средств и существующих объектов жилой недвижимости. Таким образом, если программа NAHP предусматривала попроектную подачу провайдерами доступного жилья заявок на выделение финансирования со стороны государства в лице HCA для реализации отдельных отвечающих требованиям проектов, то в рамках новой программы AHP сотрудничество HCA с провайдерами доступного жилья начинается с комплексных предложений провайдеров о совместной деятельности, предусматривающей выделение со стороны HCA финансирования на весь четырехлетний период (соглашения s106). Предложения провайдеров должны содержать оптимизированные подходы и методы (в частности, касающиеся управления и использования имеющихся активов, например, существующего жилья и его конверсии для сдачи в «доступную аренду»), направленные на увеличение предложения жилья. После рассмотрения на основе внесенных предложений HCA заключает с провайдерами рамочные соглашения (framework agreements) на 4 года, условия которых в случае необходимости могут меняться. HCA при таком подходе осуществляет софинансирование, согласовывает условия рамочных соглашений и сотрудничает с провайдерами и местными органами власти в ходе реализации таких соглашений. Основной акцент при выполнении данной программы делается на бюджетное жилье — доступное арендное жилье (Affordable Rent), в меньшей степени на приобретение жилья в собственность по ценам ниже рыночных (affordable home ownership), жилье, предоставляемое гражданам, нуждающимся в поддержке (supported housing), а также на социальную аренду. Источники финансирования по программе AHP:
HCA также оказывает помощь провайдерам доступного жилья в выборе участков и их покупке, снижая тем самым их расходы. Доступная арендаAffordable RentОдной из трех подпрограмм в рамках блока Affordable Homes Programme является подпрограмма Affordable Rent. Недвижимость, построенная в рамках данной программы, доступна для арендаторов по цене, не превышающей 80 % рыночной стоимости аренды в конкретном районе. В случае, если зарегистрированный провайдер‐арендодатель (Registered Provider Landlord) планирует установить размер такой арендной платы на уровне ниже 80 %, он должен обосновать целесообразность такого подхода, исходя из потребностей конкретного района, поскольку программа Affordable Rent в большей степени ориентирована на окупаемость и возможность расширения фонда доступного жилья. Вместе с тем, максимальный рост стоимости арендной платы ограничен индексом роста Retail Price Index (RPI) + 0,5 %. Арендодатели могут свободно выбирать условия сдачи внаем недвижимости, построенной в рамках данной программы, в зависимости от нужд домохозяйства. В рамках данной программы был анонсирован ряд новых изменений, таких как отсутствие требований предлагать пожизненную аренду, возможность предлагать аренду на минимально возможный срок в два года, бОльшая свобода муниципалитетов в разработке стратегий обеспечения жильем граждан, а также возможности увеличения мобильности граждан — социальных арендаторов. Еще одним нововведением, которое было санкционировано в рамках данной программы, стала возможность сдавать жилье, построенное в рамках данной программы, в субаренду, что также будет способствовать увеличению предложения доступного жилья на рынке. Предусмотрен более жесткий контроль за деятельностью Зарегистрированных провайдеров‐арендодателей со стороны создаваемых местных комиссий арендаторов (local tenants commission). Министерство труда и пенсионного обеспечения (Department for Work and Pensions) предоставляет арендаторам в рамках программы Affordable Rent пособия на жилье (Housing Benefits) с учетом размера арендной платы. Размер пособия в квартирах, количество жильцов в которых меньше установленной нормы (например, в случае отъезда выросших детей), уменьшен. Местные власти также выделяют дотации на жилье (Local Housing Allowance). Касательно безработных, то максимальный размер их пособий (включая пособия на жилье) теперь не должен превышать среднего дохода работающих граждан после уплаты налогов и страховых взносов. Однако это правило не распространяется на отдельные категории населения, например на вдов военнослужащих, погибших в ходе военных действий. Программа предоставления гарантий при строительстве доступного жильяAffordable Home Guarantee ProgrammeВ рамках данной программы Правительство выделило порядка £ 10 млрд, которые могут быть использованы для предоставления гарантий кредитным организациям застройщикам, реализующим проекты строительства жилья, предназначенного для коммерческой и социальной аренды. Предполагается, что гарантии, предоставленные застройщикам в рамках данной программы, позволят снизить для них стоимость заимствований, а также привлечь инвестиции консервативных инвесторов, которые предпочитают высоконадежные инструменты. По мнению авторов данной инициативы, предоставление гарантий позволит увеличить фондирование аккредитованных для участия в программе застройщиков дополнительно на £ 15 млрд, что обеспечит ввод в рамках программы дополнительно 170 тыс. домов. С начала 2012 года в рамках данной программы было возведено около 63 тыс. домов. Существуют разные опции участия в программе: предоставление финансирования / соглашение по реконструкции существующего жилья, строительство нового жилья в районах с его дефицитом. Использование пустующего жилого фондаEmpty HomesОбщее количество пустующих домов в Великобритании составляет порядка 3 % от совокупного жилого фонда страны. Согласно данным, используемым для расчета муниципального налога (Council Tax Data), всего в стране насчитывается порядка 735 тыс. ед. пустой жилой недвижимости. Из этого количества 301 тыс. шт. относится к недвижимости, находящейся в частной собственности, что составляет 1,6 % от всего частного жилого фонда. По замыслу Правительства заселение данной недвижимости будет способствовать исчезновению бездомных, предотвращению снижения стоимости расположенных рядом объектов недвижимости. Изначально в октябре 2010 года было выделено порядка £ 100 млн на финансирование данного проекта, которые необходимо было освоить в период 2011–2015 гг. в рамках программы Affordable Homes Programme. £ 70 млн из этой суммы было выделено непосредственно HCA с целью возвращения части пустующих домов в категорию домов, доступных для аренды / приобретения для людей с низкими доходами. Ожидалось, что к 2015 году порядка 3,3 тыс. домов должны были перейти из разряда свободных в разряд занятых. Остальные £ 30 млн были выделены муниципалитетам и различным волонтерским подразделениям, осуществляющих свою деятельность от лица и под контролем DCLG. В сентябре 2012 года Правительство объявило о выделении дополнительных £ 30 млн, что позволило вернуть в жилой фонд порядка 5 тыс. домов. Бюджетное (доступное) жилье, передаваемое в собственностьLow Cost (Affordable) home ownershipРазработанная в 2011 году программа была предназначена для приобретения первого жилья заемщиками, которые не могут купить жилье из‐за ограничений по доступности для них выплат по кредиту и размеру первоначального взноса, и предусматривает помощь со стороны местных властей. Провайдеры доступного жилья, наряду с другими видами бюджетного жилья, должны были предусматривать в своих проектах определенный процент жилых помещений, передаваемых в собственность заемщикам на льготных условиях. Отдельно проекты жилья, продаваемого на таких условиях, не рассматривались HCA. В рамках соглашений s106 выделение дополнительного финансирования на такое жилье не было предусмотрено. Предполагалось, что проекты смешанного типа будут приносить достаточно средств для финансирования этой доли жилья. Реализация этого пакета должна была вестись по двум направлениям — shared ownership (совместное владение) и equity loans (частичные кредиты на льготных условиях). Предполагалось, что второе направление должно было реализовываться в рамках программ Покупка жилья (HomeBuy) вне Лондона и Первые шаги (First Steps) в Лондоне. Позже эти направления трансформировались в новые программы, указанные ниже. Помощь при покупке жилья(Help to Buy)Основным препятствием для граждан в приобретении жилья является трудности с накоплением первоначального взноса. С целью помочь таким заемщикам Правительством была разработана программа Help to Buy. Данная программа является доработанной версией ранее действовавшей программы FirstBuy, основные отличия которой состоят в следующем:
Программа Help to Buy имеет следующие опции: 1. Льготный кредит (Help to Buy Equity Loan) (эта схема доступна на территории Англии). Данная схема начала действовать 01 апреля 2013 года (предполагаемое действие программы — три года). Действие программы распространяется только на первичный рынок. В рамках данной схемы заемщику предоставляется кредит на льготных условиях. Заемщику необходимо иметь первоначальный взнос в размере 5–20 % от стоимости недвижимости, размер кредита на льготных условиях составляет от 10 до 20 % от стоимости недвижимости (в зависимости от размера первоначального взноса). Таким образом, заемщику необходимо будет взять ипотечный кредит на рыночных условиях на оставшиеся 75 % стоимости. Льготный кредит (Equity Loan) предоставляется на следующих условиях: в первые пять лет проценты по нему не взимаются (гасится только основной долг), а далее — с 6 года взимается комиссия в 1,75 % от суммы основного долга, которая ежегодно корректируется с учетом инфляции. Данная комиссия выплачивается отдельно и не учитывается непосредственно при погашении Equity Loan. Заемщик имеет право досрочно гасить данный кредит в любое время, либо погасить его после продажи недвижимости. Пример расчета ипотечного кредита с использованием Equity Loan
При продаже дома заемщику необходимо будет вернуть Equity loan. Equity Loan необходимо будет вернуть, когда дом будет продан, либо после окончания срока платежа по ипотечному кредиту (в зависимости от того, что наступит первым). В случае, если при продаже дома его стоимость увеличится (например, составит уже не £ 200 тыс., а £ 210 тыс.), размер Equity loan также увеличится, и заемщику придется возвращать уже не £ 40 тыс., а £ 42 тыс. 2. Гарантии по ипотечным кредитам (Help to Buy Mortgage guarantees) — действуют на территории Великобритании. Эта программа предназначена для приобретения новостройки и вторичного жилья, теми заемщиками, которые располагают минимальным первоначальным взносом (не менее 5 %). Программа была запущена в октябре 2013 года. Для участия в данной программе заемщику необходимо иметь первоначальный взнос в размере от 5 до 20 % от стоимости недвижимости. Наряду с обычным ипотечным кредитом заемщику может быть выдан кредит в размере от 5 до 20 % от стоимости недвижимости (в зависимости от размера первоначального взноса), гарантии возврата которых кредитор может купить у Правительства. Предположительно, гарантии Правительства вступят в действие 1 января 2014 года. На текущий момент разработана только схема предоставления гарантий; детали программы будут уточняться после обсуждения с участниками ипотечного рынка. Гарантии будут действовать в течение 7 лет после выдачи кредита. С кредитора будет взиматься дифференцированная комиссия, размер которой будет зависеть от LTV по кредиту. Согласно предварительным данным, первоначальный объем программы составит £ 12 млрд. Требования к заемщику:
3. Долевая собственность (Help to Buy Shared ownership) — жильцы имеют долевую собственность на приобретенную недвижимость, выплачивая ипотечный кредит только на ту часть, которая у них в собственности, а часть, которая находится в собственности муниципалитета, арендуют у него на льготных условиях. Доля заемщика, приобретаемая при помощи ипотечного кредита, может составлять от 25 % до 75 % стоимости недвижимости. Критерии, которым должен соответствовать заемщик для участия в программе:
После того, как заемщик полностью выкупит свой дом, он имеет право продать его на рынке. При выставлении дома на продажу, жилищная ассоциация / муниципалитет имеет приоритетное право выкупить дом обратно (first refusal — право первого выкупа). Данное право жилищная ассоциация / муниципалитет сохраняет в течение 21 года после того, как заемщик полностью выкупит дом. При участии в схеме «Покупка социального жилья» — Social HomeBuy (один из вариантов Shared Ownership) заемщик получает скидку в размере от £ 9 до £ 16 тыс. в зависимости от стоимости дома, его местоположения и доли, которую заемщик собирается выкупить. Первоначально заемщик должен выкупить не менее 25 % от общей площади недвижимости, постепенно выкупив все 100 % в будущем. В случае, если заемщик собирается выкупить оставшуюся часть дома позже, то ему будет предоставлена аналогичным образом рассчитываемая скидка. Заемщик не может участвовать в программе Social HomeBuy в следующих случаях:
В рамках программы Social HomeBuy для отдельных категорий населения (инвалиды и пожилые люди) доступны дополнительные опции: Home Ownership for People with Long Term Disabilities (HOLD) и Older Persons Shared Ownership (OPSO). 3.1. Домовладение для людей с долговременной нетрудоспособностью (Home Ownership for People with Long Term Disabilities) (HOLD) Данная программа является вариантом схемы Долевая собственность (Shared Ownership). Для участия в ней заемщику необходимо соответствовать минимальным критериям HCA (заемщики, впервые приобретающие жилье / заемщики, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, годовой доход домохозяйства составляет менее £ 60 тыс.). Данная опция доступна не повсеместно, а лишь в нескольких районах. Обязательным критерием для участия в программе является достаточность доходов заемщика для осуществления текущих платежей по обслуживанию жилья и за жилищно‐коммунальные услуги. У заемщика также должно быть достаточно собственных средств (или иметься возможность привлечь заемные) в размере не менее 50 % от средней стоимости продаваемого на рынке жилья для людей с ограниченными возможностями. Заявитель, желающий участвовать в программе, должен либо иметь наличные средства для первоначальной покупки без получения ипотечного кредита, либо стабильный источник доходов для внесения платежей по ипотечному кредиту. Заявители должны иметь возможность аккумулировать, как минимум, 50 % от стоимости объектов жилой недвижимости, реализуемых на рынке по схеме HOLD. В случае если у заявителей нет возможности получить ипотечный кредит, у них должны быть накоплены средства для покупки жилья. 3.2. Долевое владение недвижимостью для пожилых людей (Older people’s shared ownership) (OPSO) Заемщик может воспользоваться опцией OPSO, которая предлагается заемщикам в рамках программы Help to Buy в случае, если их возраст более 55 лет. Основной принцип действия данной опции аналогичен принципу программы Shared ownership, однако заемщик может приобрести не более 75 % площади недвижимости, в то время как остальную часть арендовать у муниципалитета / жилищной ассоциации на льготных условиях. По достижении уровня 75 % владелец имеет право не вносить арендную плату за оставшуюся долю жилья, составляющую 25 %. Данная программа доступна только для нескольких регионов страны. 4. Помощь ипотечным заемщикам (Mortgage Rescue) Данная схема разработана с целью поддержки наиболее финансово уязвимых заемщиков, которые могут находиться в группе риска по обращению взыскания. На финансирование данной программы в период 2011–2015 гг. предполагается выделить £ 200 млн в рамках программы Affordable Homes Programme. Средства будут выделяться зарегистрированным провайдерам доступного жилья (Registered Providers), которые используют и свои источники финансирования (поступления от сдачи жилья в аренду или комиссия за выдачу кредитов на льготных условиях). Данная схема имеет две опции: 4.1. Замена ипотеки на аренду (Mortgage to Rent) — недвижимость выкупается у заемщика аккредитованным застройщиком и сдается заемщику в аренду как правило на срок до трех лет по стоимости, составляющей 80 % от рыночной. 4.2. Кредит на льготных условиях (Equity Loan) — заемщик сохраняет за собой право собственности, при этом размер его ежемесячных платежей уменьшается до размеров, которые он в состоянии выплачивать посредством специального займа. Данный кредит обеспечен вторичной ипотекой по ставке 1,75 % годовых. Данный платеж будет увеличиваться на величину индекса роста потребительских цен (Retail Price Index — RPI) + 0,5 % годовых. Данная схема претерпела ряд изменений с 2009 года для того, чтобы расширить круг потенциальных потребителей:
Улучшение жилищных условий граждан, проживающих в общежитияхHomelessness ChangeДанная программа предназначена для граждан, жилье которых находится в очень плохих условиях (например, общежитие) либо отсутствует вовсе (бездомные). В рамках данной программы предоставляется финансирование не только для улучшения жилищных условий таких граждан, но и на их адаптацию к нормальной жизни. В частности, в рамках данной программы предполагается не только выделение средств на обновление общежитий, но и на проведение программ по освоению новых трудовых навыков, востребованных современными работодателями. В декабре 2008 года HCA приступило к реализации программы Places of Change Program, которая предусматривала строительство 111 центров реабилитации. Финансирование — £ 80 млн. В октябре 2011 года было анонсировано дополнительное финансирование в размере £ 37,5 млн, позже принято решение о выделении дополнительных £ 5 млн. Программа по предоставлению жилья и реабилитации вынужденных переселенцев(Traveller Pitch Funding)С апреля 2009 года функции по контролю за реализацией Программы помощи для обустройства мест проживания цыган и других кочевых народов (the Gypsy and Traveller Sites Grant programme) перешли от Министерства по делам общин и органов местного самоуправления (DCLG) к HCA. В рамках этой программы инвестировано £ 16,3 млн; было задействовано 26 схем финансирования, позволивших обустроить 88 новых мест проживания и привести в порядок 179 существующих мест проживания цыган и других кочевых народов. В настоящее время в рамках Affordable Homes Programme используется 26 схем финансирования, объединенных в блок Финансирования для обустройства мест проживания кочевых народов (Traveller Pitch Funding). Средства в сумме £ 60 млн направляются для поддержки местным органам власти, жилищным ассоциациям и другим партнерам, участвующим в реализации указанной программы, для благоустройства и комфортного проживания кочевых народов на отведенных им общественных земельных участках. В январе 2012 года HCA объявило о выделении £47 млн из этих средств для реализации 71 проекта, предусматривающего выделение и обустройство новых участков и создание новых мест стоянки на имеющихся участках, а также их благоустройства. 20 декабря 2012 года HCA направило провайдерам доступного жилья уведомление о необходимости распределения остальных средств, выделенных в рамках программы Финансирования для обустройства мест проживания кочевых народов (Traveller Pitch Funding). Программа стимулирования жилищного строительстваHousing Stimulus ProgrammeНаряду с вышеизложенными программами на HCA также лежат обязанности по ранее реализованным проектам, в частности блок программ стимулирования жилищного строительства Housing Stimulus Programme, в рамках которого было реализовано шесть подпрограмм:
Финансирование приостановленного строительстваGet Britain BuildingНаряду с этим в настоящее время реализуется Программа ускоренного роста жилищного строительства в Великобритании (Get Britain Building). Данная программа общим объемом инвестиций в размере £ 500 млн была принята в ноябре 2011 года как часть Стратегии Правительства Housing Strategy for England. Основная цель программы — предоставить инвестиции девелоперам, которые получили разрешение на строительство, но столкнулись с финансовыми трудностями в ходе строительства. Предполагается, что в результате реализации программы на рынке появится 12 тыс. новых домов. Схема обеспечения жильем военнослужащихArmed Forces Home Ownership Scheme (AFHOS)Данный продукт разработан в качестве тестовой версии ипотечного кредита для военнослужащих. Срок действия данной программы — 2013–2014 гг. В пилотном режиме она реализуется только в Англии, но её планируется распространить на всю территорию Великобритании. Данная схема ориентирована на военнослужащих, срок службы которых на момент получения ипотечного кредита составляет от 4 до 6 лет. Заемщик может рассчитывать на льготный кредит, сумма которого в совокупности c первоначальным взносом заемщика составляет около 50 % от рыночной стоимости недвижимости, максимальная стоимость которой составляет £ 300 тыс. Данная программа реализуется через специальную организацию, уполномоченную HCA, Swaythling Housing Society (далее — SHS). Основные функции SHS следующие:
В рамках данной схемы заемщик может рассчитывать на льготный кредит, размер которого варьируется от 50 до 85 % покупной цены (в зависимости от первоначального взноса заемщика). Оставшуюся сумму предоставляет HCA (AFHOS Equity Loan), которая не может превышать £ 75 тыс. Кредит HCA обеспечен вторичным залогом ипотеки. Одновременно HCA имеет право на возврат своей доли при продаже недвижимости, рассчитанной исходя из стоимости на момент продажи. Пока военнослужащий не уволился, то он имеет право не платить проценты за пользование AFHOS Equity Loan. Комиссия за пользование данным кредитом также не уплачивается. Однако, если военнослужащий уволится по собственному желанию, будет сокращен, либо погибнет во время службы, то он / созаемщик должен будет выплачивать комиссию в следующем размере:
Механизмы погашения кредита AFHOS Equity LoanЧастичное досрочное погашение AFHOS Equity Loan может быть частично погашен в любое время после того, как недвижимость будет находиться в собственности военнослужащего‐заемщика, не менее 3 месяцев. Для этого заемщику необходимо будет сделать оценку объекта недвижимости у аккредитованного оценщика, являющегося членом Королевского института сертифицированных оценщиков (Royal Institute of Chartered Surveyors — RICS). За раз заемщик имеет право внести не более 5 % от стоимости объекта недвижимости. Пример расчета частичного досрочного погашения AFHOS Equity Loan
Полное досрочное погашение Как и в случае частичного досрочного погашения, полное досрочное погашение может быть произведено через три месяца после наступления права собственности. В случае полного досрочного погашения AFHOS Equity Loan также потребуется проведение оценки аккредитованным оценщиком, входящего в RICS. Пример расчета частичного досрочного погашения AFHOS Equity Loan
1 Все работы по улучшению / реконструкции будут учтены при оценке, которая будет проведена на момент продажи и включены в стоимость В случае продажи дома заемщик должен провести оценку стоимости недвижимости при помощи аккредитованного оценщика RICS и выплатить AFHOS Equity Loan после завершения сделки по продаже. Стоимость продажи недвижимости не может быть меньше оценочной стоимости. Примеры расчета вариантов полного досрочного погашения
Региональный фонд развития инфраструктурыLocal Infrastructure FundВ рамках данной программы был создан фонд, из которого финансируется строительство инфраструктуры, сдерживающей строительство жилой / коммерческой недвижимости в определенном регионе. Жилье в сельскохозяйственных районахRural HousingПрограмма, призванная увеличить предложение доступного жилья в сельской местности. Согласно исследованиям, люди, которые работают в сельской местности, зарабатывают значительно меньше, чем люди в городской местности, при этом стоимость недвижимости в сельской местности значительно выше, чем в городской. Дело в том, что хорошая экология сельской местности способствует увеличению притока населения из городских районов, что оказывает дополнительное давление на рынок жилья в сельской местности. Цель данной программы увеличить предложение доступного жилья на рынке в сельской местности и создать механизм, при котором излишки земельных ресурсов будут выделяться под строительство доступного жилья. Достойное жильеDecent HomesВ число задач HCA входит также и поддержание существующего жилищного фонда в надлежащем состоянии. Весь жилой фонд должен соответствовать требованиям, которые описаны в Decent Homes Standards. В рамках исполнения данной программы в обязанности HCA входит:
2 Специализированные организации, создаваемые муниципалитетами, в обязанности которых входит осуществление работ по поддержанию в адекватном состоянии существующего жилищного фонда. Муниципалитеты, в свою очередь, могут уделять больше времени и ресурсов на решение более глобальных жилищных проблем граждан. Муниципалитеты осуществляют поддержку ALMO в части реализации программы Decent Homes, администрирования деятельности ALMO и рассмотрении заявок на финансирование от ресурсоснабжающих организаций Покупка нового жильяNewBuyПрограмма предназначена для приобретения жилья в новостройках заемщиками, которые располагают минимальным первоначальным взносом (но не менее 5 %). Программа была запущена в марте 2012 года. Основные условия программы:
С целью защиты кредиторов и застройщиков от рисков при кредитовании заемщиков с таким низким первоначальным взносом создаётся специальный гарантийный фонд (indemnity fund), формируемый из следующих взносов:
В случае дефолта по ипотечному кредиту кредитор может востребовать из гарантийного фонда, созданного из выплаченных застройщиком 3,5 %, до 95 % понесенных им убытков. В случае, если средств гарантийного фонда для этого не хватит, вступает в действие гарантия государства в размере 5,5% от продажной цены недвижимости. В рамках данной программы кредитор может предоставить заемщику только кредит, предусматривающий погашение аннуитетными платежами. При этом в рамках данной программы вводится понятие «нестандартные» кредиты, например, кредит с шаровым платежом (balloon mortgage), кредит с уплатой только процентов (interest only mortgage), кредит с растущим аннуитетом и др., которые в рамках программы не рассматриваются. В программе также не могут участвовать заемщики по кредитам на недвижимость, приобретаемую для сдачи в аренду (buy to let, BTL). Программы, реализуемые непосредственно DCLG. Право на покупкуRight to BuyДанная программа была запущена в 1980 году с целью предоставить возможность гражданам, арендующим жилье у муниципалитетов, приобрести его в собственность. Критерии для заемщика для участия в программе:
3 Человек является полностью дееспособным и начал проживать в доме ранее 15.01.1989 Заемщик может подать совместное обращение на приобретение недвижимости в следующих случаях:
В случае, если во время проживания заемщика в доме, муниципалитет продал др. организации (например, жилищной ассоциации), то у заемщика сохраняется право в рамках программы Right to Buy (Preserved Right to Buy — сохраненное право на покупку). В случае, если заемщик подходит для критериев в рамках программы Right to Buy, то он может получить скидку на покупку дома. Максимальный размер скидки составляет £ 75 тыс. по всей стране за исключением Лондона, где она составляет £ 100 тыс. Размер скидки зависит от следующих факторов:
В случае если заемщик приобретает дом совместно с кем‐то ещё, то при расчете учитываются параметры того заемщика, который прожил в муниципальном жилье дольше. В случаетесли заемщик продает дом, купленный в рамках программы в течение 5 лет после покупки, то ему придется вернуть предоставленную скидку в полном размере. Размер скидки может быть уменьшен, в случае если заемщик уже приобретал недвижимость с помощью программы Right to Buy раньше. Существует несколько видов скидок в зависимости от типа недвижимости квартира/дом. В случае покупки дома заемщик может рассчитывать на скидку в размере 35 %, в случае если он проживал там 5 лет. За каждый дополнительный год проживания добавляется скидка в 1 % от стоимости. Совокупный размер скидки не может превышать 60 % (£ 75 тыс. — в стране, £ 100 тыс. в пригородах Лондона). В случае покупки квартиры, размер скидки составит 50 % в случае, если заемщик проживал там 5 лет, а за каждый дополнительный год проживания добавляется дополнительные 2 %. Совокупный размер скидки не может превышать 70 % от стоимости недвижимости. В случае если муниципалитет потратил средства на строительство/реконструкцию недвижимости, размер скидки будет меньше.
В случае если затраты домовладельца на строительство/реконструкцию дома больше, чем стоимость дома на момент покупки, то заемщик не получает скидку. В случае если заемщик не имеет возможности приобрести дом в рамках программы Right to Buy, то у него есть возможность приобрести недвижимость в рамках программы Social HomeBuy. Суть данной программы заключается в том, что заемщик выкупает часть дома у своего арендодателя (муниципалитет / жилищная ассоциация), а остальную часть продолжает арендовать. Право на приобретениеRight to AcquireДанная программа позволяет заемщику приобрести жилье, которое он арендует у социального арендодателя со скидкой. Заемщик имеет право на участие в данной программе в случае, если он арендовал жилье у социального арендодателя в течение последних 5 лет. В рамках данной программы под социальным арендодателем понимаются:
Приобретаемая недвижимость должна отвечать следующим требованиям:
Социальный арендодатель должен быть зарегистрирован в HCA. Заемщик может подать совместное с кем‐то обращение в следующих случаях:
Заемщик не может претендовать на участие в программе в следующих случаях:
В случае если заемщик и недвижимость подходят по критериям программы, то он может претендовать на скидку в размере от £9 до £16 тыс. Размер скидки зависит от месторасположения недвижимости. Размер скидки может быть уменьшен в случае, если заемщик ранее пользовался программами Right to Acquire или Right to Buy. В случае согласия социального арендодателя на продажу, он должен уведомить заемщика о следующем:
Заемщик обязан дать ответ в течение трех месяцев. В случае если заемщик не согласен с выставленной ценой, то он может потребовать проведения независимо оценки. После получения результатов независимой оценки у заемщика также есть три месяца на ответ. В случае если заемщик решит продать недвижимость в течение первых 10 лет после покупки, то он обязан сначала предложить её выкупить своему прежнему арендодателю. В этом случае недвижимость должна быть продана по рыночной стоимости, которая устроит и заемщика, и арендодателя. В случае если договориться не удается, то проводится независимая оценка (заемщику не нужно за нее платить). В случае если арендодатель не дает свое согласие на покупку в течение 2 месяцев, то заемщик имеет право свободно продать недвижимость на рынке. В случае если заемщик решил продать недвижимость в течение первых пяти лет после покупки, то он должен вернуть всю сумму скидки, которая была ему предоставлена. Размер скидки рассчитывается исходя из доли скидки в общей стоимости недвижимости на момент покупки заемщиком, но рассчитывается исходя из рыночной стоимости на момент продажи. Если заемщик продает недвижимость в течение первого года после покупки, то размер скидки, которую он должен вернуть, уменьшается в следующей пропорции:
|