Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК

31.01.2014 16:58

Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в России

Итоги развития рынка ипотечного кредитования в январе—ноябре 2013 года свидетельствуют о динамичном развитии рынка ипотеки в России, несмотря на общее замедление экономического роста в стране.

В ноябре 2013 года выдано 79 972 ипотечных кредитов на общую сумму 132,8 млрд руб., что в 1,17 раза превышает объемы выдачи ноября 2012 года в количественном и в 1,27 раза в денежном выражении. Всего, накопленным итогом с начала 2013 года, выдано 718 983 ипотечных кредита на общую сумму 1 175 млрд рублей, что в 1,17 раза превышает уровень января—ноября 2012 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении.

По данным Банка России, по состоянию на 01.12.2013 года уровень ставок выдачи по рублевым ипотечным кредитам, предоставленным в течение ноября, снизился на 0,4 п. п. и составил 11,9 %. Это ровно на 1 процентный пункт ниже, чем зафиксированный максимум в марте 2013 года, и на 0,7 п. п. ниже уровня ноября 2012 года. Достигнутый уровень ставок близок к минимальным значениям, зафиксированным в конце 2011 года. Еще ниже ставка была лишь во второй половине 2011 года, когда месячные ставки колебались в пределах 11,4 — 11,9 %, причем минимальное значение было достигнуто в декабре 2011 года, когда большинство заемщиков, так же как и сейчас, получило возможность воспользоваться сезонными специальными предложениями банков.

Рис. 3: Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2010 — 2013 гг.), % годовых

По оценкам АИЖК, именно сезонными акциями банков можно объяснить существенное снижение уровня ставок — в третьем квартале 2013 года практически все лидеры ипотечного рынка запустили специальные предложения, позволяющие достаточно широкому кругу заемщиков рассчитывать на сниженные процентные ставки. С учетом времени, необходимого на обработку заявки и выдачу кредита, можно предположить, что именно в ноябрьской статистике и были отражены кредиты, выданные в рамках специальных предложений.

Дополнительным фактором, мотивирующим крупные банки активизировать усилия по расширению своих ипотечных портфелей, является политика Банка России, направленная на ограничение темпов роста беззалогового кредитования, в том числе рост размера минимальных резервов на потери по необеспеченным потребительским ссудам. В этой связи, в зависимости от внутренних приоритетов, кредитные организации, обладающие соответствующими возможностями (прежде всего, доступом к фондированию) переориентируют свою бизнес-модель в пользу ипотечного кредитования. Так, начиная со второго квартала 2013 г. по декабрь 2013 г. включительно, Аналитическим центром АИЖК зафиксировано около 30 случаев снижения процентной ставки на постоянной либо временной основе среди активных участников рынка.

Косвенным признаком, говорящим в пользу этой гипотезы, является то, что в последние полгода некоторые банки ослабляли требования к заёмщикам: снижали минимальный размер первоначального взноса (в том числе и до нулевого), увеличивали максимальную сумму кредита и расширяли перечень типов кредитуемых объектов.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным за 11 месяцев 2013 г. (накопленным итогом), несколько выше среднемесячной и составляет 12,5 %, т. к. в ней учитываются относительно дорогие кредиты, выданные в начале года.

Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет уже около 2,56 трлн рублей. За последние 12 месяцев ипотечный портфель увеличился на 621 млрд рублей, что составило 32 % от объема портфеля по состоянию на 01.12.2012 года.

Несмотря на некоторое ослабление требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков, находится на высоком уровне. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.12.2013 года составила 1,56 %, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет более 95 %.

Тем не менее, следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля — быстро ухудшиться.

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.12.2013 года составила 1,56 %. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,05 % по сравнению с максимумом в 2,8 % в конце 2010 года. Доля просроченных платежей по валютной задолженности составила 12,3 %, а объем просроченных валютных платежей — 14,3 млрд рублей (35,7 % от общего объема просроченных платежей, при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков составляет всего 4,5 %).

Деятельность ОАО «АИЖК»

В соответствии со Стратегией развития группы компаний «АИЖК» приоритетным направлением деятельности для Агентства становится поддержка спроса и предложения на рынке нового жилья эконом-класса, поддержка и развитие вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования (ипотечных ценных бумаг, далее — ИЦБ)¹, создание и развитие механизмов обеспечения жильем отдельных категорий граждан.

В ходе реализации инициированной Министерством строительства и ЖКХ России программы «Жилье для российских семей», которая ориентирована на экономически активных граждан от 20 до 45 лет, имеющих сбережения на первоначальный взнос по ипотеке, но доходы которых не позволяют приобрести жилье по текущим рыночным ценам, Агентство разработало модификацию программы «Стимул» — «Стимул-эконом». Данная программа предусматривает жесткие ограничения по цене реализации построенного жилья — на 20 % ниже рынка, а также дополнительные инструменты поддержки: прямые гарантии выкупа нереализованного жилья со стороны Агентства и 100 % фондирование банка на кредитование строительства проектов жилья эконом-класса.

В рамках программ финансирования жилищного строительства («Стимул»²) по состоянию на 1 декабря 2013 года АИЖК приняты действующие обязательства по предоставлению займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья, на общую сумму 57 млрд руб. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на сумму 98,9 млрд руб., по которым предусматривается строительство 5,4 млн кв. м. жилых помещений (общая площадь зданий — 8 млн кв. м.). Доля финансирования, предоставленного Агентством, составила 57 % от общей суммы кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы (49 млрд руб. из 86 млрд руб.).

Агентство продолжает реализовывать программу «Арендное жилье», направленную на формирование условий кредитования юридических лиц на цели приобретения жилья для предоставления внаем. По состоянию на 1 декабря 2013 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 275 млн руб. (жилая площадь арендного жилья по заключенным соглашениям — 12,5 тыс. кв. м.). По продукту «Арендное жилье» выкуплено закладных на общую сумму 151 млн руб. При этом общий объем кредитования банками строительства и приобретения объектов арендного жилья в рамках продукта — 185 млн руб.

В рамках развития вторичного рынка ипотеки АИЖК использует различные механизмы предоставления ликвидности рыночным участникам.

Агентство разработало три программы по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, в рамках которых осуществляется выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляется возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК. По состоянию на 1 декабря 2013 года, объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным покрытием составил 43,105 млрд руб., с исполнением в период с декабря 2013 по март 2015 года. В рамках программ размещено 13 выпусков на 37,6 млрд руб. Объем выкупленных в рамках программ ИЦБ в 2013 году составил 11,7 млрд рублей.

Агентство также предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 1 декабря 2013 года, совокупный объем предоставленных целевых займов составил 18,974 млрд руб., текущая задолженность — 4,216 млрд руб.

В рамках программы предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц по состоянию на 1 декабря 2013 г. Агентством предоставлено три поручительства на общую сумму 3,9 млрд рублей.

24 декабря в рамках программы ОАО «АИЖК» по приобретению облигаций с ипотечным покрытием состоялась дебютная сделка по секьюритизации ипотечного портфеля небанковской кредитной организации.

В этот день также состоялось размещение облигаций первой российской мультиоригинаторной сделки секьюритизации ипотечных активов на основе разработанных ОАО «АИЖК» типовой документации и инфраструктуры, позволяющих еще больше снизить расходы по сделке секьюритизации. За счет объединения нескольких кредиторов сокращается срок накопления портфеля, а расходы на подготовку сделки делятся между ее участниками, что позволяет кредиторам с небольшим размером капитала и оборотных средств секьюритизировать свой ипотечный портфель.

27 декабря Агентство в рамках программы № 2 по приобретению облигаций с ипотечным покрытием исполнило свое обязательство по приобретению облигаций старшего транша ИЦБ Транскапиталбанка (объем старшего транша облигаций выпуска — 4,1 млрд рублей). В рамках данной сделки Группа компаний «АИЖК» впервые выступала резервным сервисером и страхователем кредитных рисков одновременно. Это первая российская сделка секьюритизации ипотечных кредитов, в структуру которой включено ипотечное страхование LMI (lenders mortgage insurance). Данная форма страхования кредитного риска предназначена для защиты кредитора по ипотечному кредиту от потерь, связанных с неплатежеспособностью заемщика, в частности страхование риска убытков у кредиторов, которые могут возникнуть в случае дефолтов ипотечных заёмщиков и последующей реализации заложенного имущества.

4 октября 2013 года международное рейтинговое агентство Moody`s Investors Service повысило кредитный рейтинг старших классов пяти выпусков облигаций с ипотечным покрытием ОАО «АИЖК»³. На повышение рейтинга, по мнению аналитиков Moody’s, повлияло снижение рисков, связанных с правовым регулированием деятельности ипотечных агентов, в результате принятия поправок в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в декабре 2012 года, в разработке которых АИЖК принимало активное участие. Присвоенные рейтинги, которые соответствуют или выше суверенного рейтинга Российской Федерации, отражают высокое кредитное качество ипотечных ценных бумаг ОАО «АИЖК». Это свидетельствует о правильном структурировании и моделировании выпусков ипотечных ценных бумаг Агентством и о высоком качестве пулов ипотечных кредитов, которые являются обеспечением облигаций. АИЖК планирует и дальше активно развивать инструменты секьюритизации ипотечных активов, в том числе за счет проведения на мультиоригинаторной платформе совместных выпусков ИЦБ сразу несколькими участниками рынка, что позволит сократить сроки накопления пулов ипотечных кредитов, сроки подготовки сделок секьюритизации, а также повысить экономическую эффективность выпуска ИЦБ для небольших банков и региональных операторов ипотечного рынка.

Важной задачей является и повышение доступности жилья для отдельных категорий граждан.

Так, по данным на 01.12.2013 г., АИЖК рефинансировало около 32,2 тыс. ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека»⁴, на общую сумму 62,6 млрд рублей, а также 11,56 тыс. кредитов с использованием материнского (семейного) капитала⁵ на общую сумму 15,1 млрд рублей. За 11 месяцев 2013 г. Агентство рефинансировало 731 кредит многодетным семьям на общую сумму 1 080 млн рублей.

С 1 января 2014 года Агентство улучшило условия кредитования по продукту «Военная ипотека» — увеличивается максимальная сумма ипотечного кредита с 2 млн рублей до 2,2 млн рублей при покупке квартиры на первичном рынке. Также до 20 % был снижен минимальный размер первоначального взноса (ранее составлял 30 %).

Также с 2014 года Агентство ввело вычет к стандартным процентным ставкам в размере 0,05 — 0,85 % в рамках программы по рефинансированию кредитов «Кредит на погашение ранее предоставленного кредит». Вычеты могут применяться как для заемщиков АИЖК, так и других финансовых организаций. Срок жизни погашаемого ипотечного кредита на дату предоставления вычета должен составлять не менее 18 месяцев, в последние 12 месяцев по погашаемому кредиту не должно быть ни одной просрочки, в том числе сроком до 30-ти дней. Если параметры заемщика позволяют ему рассчитывать одновременно и на указанные вычеты, и на вычеты по иным критериям, заемщик вправе самостоятельно выбирать, какие из предлагаемых вычетов применить.

В январе—ноябре 2013 года АИЖК рефинансировало 28 770 кредитов на сумму более 42 млрд рублей.

Уровень процентных ставок по ипотечным программам АИЖК на первичном рынке в ноябре был одним из самых низких. Средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных жилищных кредитов (рассчитанная в соответствии с методологией Банка России⁶) в ноябре 2013 года составила 10,65 % (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 11,9 %, по данным Банка России).

Превышение среднего уровня процентной ставки по продуктам АИЖК над месячной инфляцией⁷ составило в ноябре 2013 года 4,15 п. п.

Следует отметить, что в рамках своей деятельности АИЖК осуществляет и рефинансирование кредитов, ставки по которым соответствуют целевому показателю из Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» (превышение среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен составляет не более 2,2 процентных пункта).

¹ Более подробно с обновленной Стратегией деятельности Группы компаний «АИЖК» можно ознакомиться на сайте ОАО «АИЖК»
² «Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья», реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком
³ выпущены ЗАО «Ипотечный агент АИЖК — 2010-1», ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» и ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012-1»
⁴ Накопленным итогом с 2007 года
⁵ Накопленным итогом с 2009 года
⁶ Продукты «Стандарт», «Новостройка», «Молодые учителя — стандарт», «Молодые ученые» и «Военная ипотека»
⁷ Месяц к соответствующему месяцу предыдущего года

⁹ Включают кредиты, предоставленные на цели приобретения и обустройства земли под предстоящее жилищное строительство, на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья, но не предусматривающие заключения договора ипотеки (например, потребительские кредиты на ремонт жилья).

Заявление об ограничении ответственности (disclaimer)

Настоящий отчет подготовлен АИЖК на основании информации, получаемой из источников, которые АИЖК считает надежными. АИЖК не несет ответственности за упущенную прибыль, а также любые убытки и затраты, понесенные в связи с использованием информации, изложенной в данном отчёте.

Настоящий отчёт содержит информацию только общего характера, содержащаяся в нём информация и выводы не являются рекомендацией или офертой на покупку или продажу каких-либо ценных бумаг, фьючерсов, опционов, других инструментов или производных на какой-либо из них.

АИЖК оставляет за собой право корректировать и обновлять предоставленные данные в любое время и по своему усмотрению без уведомления.

Ещё новости