| Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК |
| 19.12.2013 18:37 |
Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в РоссииИтоги развития рынка ипотечного кредитования в январе—октябре 2013 года свидетельствуют о динамичном развитии рынка ипотеки в России, несмотря на общее замедление экономического роста в стране. В октябре 2013 года выдано 81 678 ипотечных кредитов на общую сумму 136,2 млрд руб., что в 1,2 раза превышает объемы выдачи октября 2012 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении. Всего, накопленным итогом с начала 2013 года, выдано 639 005 ипотечных кредитов на общую сумму 1 042 млрд рублей, что в 1,17 раза превышает уровень января—октября 2012 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении. 
Рост объемов выдаваемой ипотеки происходил в условиях медленного, но устойчивого снижения ставок во втором и третьем кварталах 2013 года. Достигнув своего максимума в марте (12,9 %), месячные ставки начали постепенно снижаться — со второго квартала их снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом. В октябре 2013 года средневзвешенные месячные ставки по ипотеке снизились еще на 0,1 п. п. до уровня 12,3 %. По сравнению с максимумом, зафиксированным в марте, ставки снизились в течение года на 0,6 п. п. В итоге впервые в 2013 году ставки по ипотеке опустились ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года — в октябре 2012 года они составляли 12,4 %. При этом следует учитывать, что в отличие от ситуации в конце прошлого года, когда ставки по ипотечным кредитам начали расти, в конце 2013 года, по оценке АИЖК, продолжится дальнейшее снижение ставок. Это объясняется тем, что на фоне снижения стоимости фондирования в условиях острой конкуренции банки могут выводить на рынок привлекательные сезонные предложения. АИЖК прогнозирует, что к концу года средневзвешенная месячная ставка по ипотечным кредитам будет на 0,4–0,6 п. п. ниже, чем в декабре 2012 года, когда ставка достигала 12,7 %. Такое снижение следует признать достаточно существенным. 
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным за 10 месяцев 2013 г. (накопленным итогом), несколько выше среднемесячной и составляет 12,6 %, т. к. в ней учитываются относительно дорогие кредиты, выданные в начале года. Снижение ставок основными участниками рынка способствовало росту объемов выдачи ипотеки. Также значимым фактором, способствовавшим росту ипотечного рынка, является то, что в последние полгода некоторые банки ослабляли требования к заёмщикам: снижали минимальный размер первоначального взноса (в том числе и до нулевого), увеличивали максимальную сумму кредита и расширяли перечень типов кредитуемых объектов. В этот период отмечено расширение предложения на рынке ипотечных программ социальной направленности, в частности «Военной ипотеки», что также способствовало оживлению спроса. Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет уже более 2,48 трлн рублей. За последние 12 месяцев ипотечный портфель увеличился на 598 млрд рублей, что составило 31,8 % от объема портфеля по состоянию на 01.11.2012 года. Несмотря на некоторое ослабление требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков, находится на высоком уровне. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.11.2013 года составила 1,62 %, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет более 95 %. Тем не менее, следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля — быстро ухудшиться. Такая ситуация диктует необходимость уделять большее внимание управлению рисками как на уровне отдельных кредитных организаций, так и на рынке ипотечного кредитования в целом. 
Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.11.2013 года составила 1,62 %. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,11 % по сравнению с максимумом в 2,8 % в конце 2010 года. Доля просроченных платежей по валютной задолженности составила 12,3 %, а объем просроченных валютных платежей — 14 млрд рублей (35 % от общего объема просроченных платежей, при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков составляет всего 4,6 %). 
Деятельность ОАО «АИЖК»В январе—октябре 2013 года АИЖК рефинансировало 25 775 кредитов на сумму около 37,5 млрд рублей. Отметим, что в соответствии с изменениями в Стратегии развития группы компаний «АИЖК», в связи с развитием первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, приоритетным направлением деятельности для Агентства становится поддержка и развитие вторичного рынка (ипотечных ценных бумаг, далее — ИЦБ)1. 4 октября 2013 года международное рейтинговое агентство Moody`s Investors Service повысило кредитный рейтинг старших классов пяти выпусков облигаций с ипотечным покрытием ОАО «АИЖК»2. На повышение рейтинга, по мнению аналитиков Moody’s, повлияло снижение рисков, связанных с правовым регулированием деятельности ипотечных агентов, в результате принятия поправок в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в декабре 2012 года, в разработке которых АИЖК принимало активное участие. Присвоенные рейтинги, которые соответствуют или даже выше суверенного рейтинга Российской Федерации, отражают высокое кредитное качество ипотечных ценных бумаг ОАО «АИЖК». Это свидетельствует о правильном структурировании и моделировании выпусков ипотечных ценных бумаг Агентством и о высоком качестве пулов ипотечных кредитов, которые являются обеспечением облигаций. АИЖК планирует и дальше активно развивать инструменты секьюритизации ипотечных активов, в том числе за счет создания мультиоригинаторной платформы и проведения на ее основе совместных выпусков ИЦБ сразу несколькими участниками рынка, что позволит сократить сроки накопления пулов ипотечных кредитов, сроки подготовки сделок секьюритизации, а также повысить экономическую эффективность выпуска ИЦБ для небольших банков и региональных операторов ипотечного рынка. В ноябре 2013 года Агентство получило награду рейтингового агентства «Эксперт РА» «За вклад в развитие вторичного рынка ипотеки». В настоящее время Агентство разработало три программы по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, в рамках которых осуществляется выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляется возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК. По состоянию на 1 ноября 2013 года объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным покрытием составил 46,105 млрд руб., с исполнением в период с ноября 2013 по март 2015 года. В рамках программ размещено 10 выпусков на 33,462 млрд руб. Объем выкупленных в рамках программ ИЦБ в 2013 году составил 10,713 млрд рублей. В июле 2013 года Агентство приняло решение о выкупе мезонинных траншей ипотечных облигаций в соответствии с «Основными условиями приобретения мезонинных выпусков облигаций с ипотечным покрытием». Агентство также предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 1 ноября 2013 года совокупный объем предоставленных целевых займов составил 18,974 млрд руб., текущая задолженность — 4,294 млрд руб. В рамках программы предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года было предоставлено три поручительства на общую сумму в 3,9 млрд рублей. Уровень процентных ставок по ипотечным программам АИЖК на первичном рынке в октябре был одним из самых низких. Средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных жилищных кредитов (рассчитанная в соответствии с методологией Банка России3) в октябре 2013 года составила 10,79 % (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 12,3 %, по данным Банка России). Превышение среднего уровня процентной ставки по продуктам АИЖК над месячной инфляцией4 составило в октябре 2013 года 4,52 п. п. Следует отметить, что в рамках своей деятельности АИЖК осуществляет и рефинансирование кредитов, ставки по которым соответствуют целевому показателю из Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно‐коммунальных услуг» (превышение среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен составляет не более 2,2 процентных пункта). С 1 августа 2013 г. Агентство ввело специальный вычет из процентной ставки по ипотечным программам АИЖК в размере 0,5 процентных пункта для сотрудников социально ответственных компаний, которые входят в список системообразующих организаций, либо являются организацией оборонно‐промышленного комплекса, либо имеют рейтинг не ниже «В‐/В3» международных рейтинговых агентств (или эквивалентные по уровню рейтинги национальных рейтинговых агентств). Обязательным условием для получения вычета является наличие у компании социальной корпоративной политики, которая предусматривает поддержку своих сотрудников при приобретении/строительстве жилья (возмещение уплаченных процентов, частичное возмещение денежных средств, компенсация части первоначального взноса, оплата части процентов по кредиту, предоставление жилья по более низким ценам в рамках специальных программ и др.). Наряду со стандартными кредитными продуктами АИЖК продолжает развивать специальные кредитные программы для отдельных категорий граждан. Так, по данным на 01.11.2013, АИЖК рефинансировало около 31,4 тыс. ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека»5, на общую сумму 61 млрд рублей, а также 11,3 тыс. кредитов с использованием материнского (семейного) капитала6 на общую сумму 14,6 млрд рублей. За 10 месяцев 2013 г. Агентство рефинансировало 640 кредитов многодетным семьям на общую сумму 944 млн рублей. Со 2 августа 2013 года Агентство расширило цели кредитования по продукту «Военная ипотека» — стало возможным приобретение квартиры в строящихся домах. Ипотечный кредит на приобретение квартиры на стадии строительства военнослужащие могут оформить по ставке от 11,5 % годовых. При этом ставка не зависит от срока кредитования, суммы первоначального взноса и возраста военнослужащего. После оформления закладной на готовую квартиру размер процентной ставки снижается на 2 процентных пункта. В рамках программы «Стимул»7 по состоянию на 1 ноября 2013 года АИЖК приняты действующие обязательства по рефинансированию кредитов, выданных банками застройщикам, на общую сумму 58,4 млрд руб. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на сумму 95,6 млрд руб., по которым предусматривается строительство 5,24 млн кв. м. жилых помещений (общий объем зданий — 7,75 млн кв. м.). Доля финансирования, предоставленного Агентством путем выкупа выданных банками кредитов и займов, составила 57 % от общей суммы кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы (47,9 млрд руб. из 83,8 млрд руб.). В ходе реализации инициированной Госстроем программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», которая ориентирована на экономически активных граждан от 20 до 45 лет, имеющих сбережения на первоначальный взнос по ипотеке, но доходы которых не позволяют приобрести жилье по текущим рыночным ценам, Агентство разработало модификацию программы «Стимул» — «Стимул‐эконом». Данная программа предусматривает жесткие ограничения по цене реализации построенного жилья — на 20 % ниже рынка, а также дополнительные инструменты поддержки: прямые гарантии выкупа нереализованного жилья со стороны Агентства и 100 % фондирование банка на кредитование строительства проектов жилья эконом‐класса. Агентство продолжает реализовывать программу «Арендное жилье», направленную на формирование условий кредитования юридических лиц на цели приобретения жилья для предоставления внаем. По состоянию на 1 ноября 2013 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 275 млн руб. (жилая площадь арендного жилья по заключенным соглашениям — 12,5 тыс. кв. м.). По продукту «Арендное жилье» выкуплено закладных на общую сумму 151 млн руб. При этом общая сумма кредитования банками строительства и приобретения объектов арендного жилья в рамках продукта составила 185 млн руб. 1 Более подробно с обновленной Стратегией деятельности Группы компаний «АИЖК» можно ознакомиться на сайте ОАО «АИЖК» 2 выпущены ЗАО «Ипотечный агент АИЖК — 2010‐1», ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011‐2» и ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012‐1» 3 Продукты «Стандарт», «Новостройка», «Молодые учителя — стандарт», «Молодые ученые» и «Военная ипотека». 4 Месяц к соответствующему месяцу предыдущего года 5 Накопленным итогом с 2007 года 6 Накопленным итогом с 2009 года 7 «Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья», реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком © Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)  Скачать полный отчет с приложениями |