Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК

15.11.2013 16:30

Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в России

Итоги развития рынка ипотечного кредитования в январе—сентябре 2013 года свидетельствуют о динамичном развитии рынка ипотеки в России, несмотря на общее замедление экономического роста в стране.

В январе—сентябре 2013 года было выдано 557 325 ипотечных кредитов на общую сумму 905,9 млрд рублей, что в 1,17 раза превышает уровень января—сентября 2012 года в количественном и в 1,29 раза в денежном выражении.

Рост объемов выдаваемой ипотеки происходил в условиях снижения ставок во втором и третьем кварталах 2013 года. Поднявшись за первый квартал 2013 года до 12,9 %, средневзвешенные месячные ставки начали постепенно снижаться со второго квартала — в этот период ставки снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовали нормализация ситуации с ликвидностью и снижение стоимости фондирования. К концу сентября 2013 года средневзвешенные месячные ставки по ипотеке снизились достаточно существенно (на 0,5 п. п.), и составили 12,4 % в сентябре.

Отметим, что этот показатель почти не отличается от значений, достигнутых в сентябре 2012 года, когда ставка выдачи по ипотечным кредитам составила 12,3%. При этом следует учитывать, что в четвертом квартале 2012 года ставки по ипотечным кредитам росли, а в аналогичном периоде текущего года, по мнению АИЖК, продолжится снижение ставок. Это объясняется, в том числе, тем, что в условиях нормализации ситуации с ликвидностью и острой конкуренции банки могут начать выводить на рынок привлекательные сезонные предложения. АИЖК прогнозирует, что к концу года средневзвешенная месячная ставка по ипотечным кредитам будет на 0,3–0,5 п. п. ниже, чем в декабре 2012 года, когда ставка достигала 12,7 %.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным за 9 месяцев 2013 г (накопленным итогом), несколько выше среднемесячной и составляет 12,6 %, т. к. в ней учитываются относительно дорогие кредиты, выданные в начале года.

Росту объемов выдачи ипотеки способствовало не только снижение ставок основными участниками рынка. Последние полгода некоторые банки ослабляли требования к заёмщикам: снижали минимальный размер первоначального взноса, увеличивали максимальную сумму кредита и расширяли перечень типов кредитуемых объектов. В исследуемый период отмечено увеличение предложений на рынке ипотечных программ социальной направленности, в частности, «Военной ипотеки», что также способствовало оживлению спроса.

По данным Аналитического центра АИЖК, с апреля по сентябрь 2013 года наблюдалось более 30 примеров корректирующего снижения ставок на постоянной либо временной основе среди наиболее активных участников рынка. Также ряд игроков рынка в указанный период ослабляли требования к заёмщикам по ипотечным программам: снижали минимальный размер первоначального взноса (не менее 4 банков), увеличивали максимальную сумму кредита (не менее 3 банков) и расширяли перечень типов кредитуемых объектов (не менее 8 банков).

Продолжается рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.10.2013 года он составил 2 398,8 млрд рублей, что на 35,4 % превышает уровень соответствующего периода 2012 года.

Абсолютный прирост портфеля с 01.10.2012 по 01.10.2013 составил 597 млрд рублей.

Несмотря на некоторое ослабление требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков, находится на высоком уровне. Общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет более 95 %. Важно, что снижение уровня просроченной задолженности «30+» происходит не только в относительном, но и в абсолютном выражении. С начала 2013 года он снизился с 59,1 до 55,9 млрд рублей, в то время как совокупный ипотечный портфель банков вырос с 2 до 2,4 трлн рублей.

Тем не менее, следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей и качество ипотечного портфеля может быстро ухудшиться. Необходимо уделять большее внимание управлению рисками как на уровне отдельных кредитных организаций, так и на рынке ипотечного кредитования в целом.

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.10.2013 составила 1,69 %. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,15 % по сравнению с максимумом в 2,8 % в конце 2010 года. Доля просроченных платежей по валютной задолженности составила 12,31 %, а объем просроченных валютных платежей — 14,2 млрд рублей (35 % от общего объема просроченных платежей, при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков составляет всего 4,8 %).

Рост ипотечного рынка стал одним из основных драйверов жилищного строительства. За 9 месяцев 2013 года за счет индустриального домостроения введено 342,9 тыс. квартир общей площадью 19,7 млн кв. метров, что на 23,7 % и 17,3 % превышает уровень 2012 года в количественном и объемном выражении соответственно. Рост объемов строительства жилья в рассматриваемом периоде по отношению к соответствующему периоду 2012 года происходил в основном за счет индустриального жилищного строительства: так, в секторе индустриального жилищного строительства рост составил 17,3 %, в секторе индивидуального жилищного строительства — 6,6 %.

Количество прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем, за 9 месяцев 2013 года составило 2,9 млн., что на 5 % ниже уровня соответствующего периода 2012 года. Такое сокращение спроса происходило на фоне продолжающегося роста реальных цен.

Рост цен на жилье по итогам 9 месяцев 2013 года по отношению к аналогичному периоду 2012 года в среднем составил 8,1 %, что в условиях зафиксированной за этот период инфляции в 6,9 п. п. говорит о небольшом росте цен на жилье в реальном выражении.

Важной особенностью рынка жилья в 2013 году становится возрастающая роль ипотечного жилищного кредитования. Об этом свидетельствует рост доли ипотечных сделок на фоне общего сокращения сделок с жилой недвижимостью. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (24,0 %), зарегистрированное в сделках с жильем в январе—сентябре 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2010 года).

Деятельность ОАО «АИЖК»

В январе—сентябре 2013 года АИЖК рефинансировало 22 821 кредит на сумму около 33,0 млрд рублей. Отметим, что в соответствии с изменениями в Стратегии развития группы компаний «АИЖК», в связи с развитием первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, приоритетным направлением деятельности для Агентства становится поддержка и развитие вторичного рынка (ипотечных ценных бумаг, далее — ИЦБ)¹.

4 октября 2013 года международное рейтинговое агентство Moody`s Investors Service повысило кредитный рейтинг старших классов пяти выпусков облигаций с ипотечным покрытием ОАО «АИЖК»². На повышение рейтинга, по мнению аналитиков Moody’s, повлияло снижение рисков, связанных с правовым регулированием деятельности ипотечных агентов, в результате принятия поправок в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в декабре 2012 года, в разработке которых АИЖК принимало активное участие. Присвоенные рейтинги, которые соответствуют или даже выше суверенного рейтинга Российской Федерации, отражают высокое кредитное качество ипотечных ценных бумаг ОАО «АИЖК». Это свидетельствует о правильном структурировании и моделировании выпусков ипотечных ценных бумаг Агентством и о высоком качестве пулов ипотечных кредитов, которые являются обеспечением облигаций. АИЖК планирует и дальше активно развивать инструменты секьюритизации ипотечных активов, в том числе за счет создания мультиоригинаторной платформы и проведения на ее основе совместных выпусков ИЦБ сразу несколькими участниками рынка, что позволит сократить сроки накопления пулов ипотечных кредитов, сроки подготовки сделок секьюритизации, а также повысить экономическую эффективность выпуска ИЦБ для небольших банков и региональных операторов ипотечного рынка.

В настоящее время Агентство разработало три программы по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, в рамках которых осуществляется выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляется возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК.

По состоянию на 01 октября 2013 года объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным покрытием составил 32,675 млрд руб., с исполнением в период с ноября 2013 по декабрь 2014 года. В рамках программ размещено 10 выпусков на 33,462 млрд руб. Объем выкупленных в рамках программ ИЦБ в 2013 году составил 10,713 млрд рублей.

В июле 2013 года Агентство приняло решение о выкупе мезонинных траншей ипотечных облигаций в соответствии с «Основными условиями приобретения мезонинных выпусков облигаций с ипотечным покрытием».

Агентство также предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 01 октября 2013 года совокупный объем предоставленных целевых займов составил 17,112 млрд руб., текущая задолженность — 3,877 млрд руб.

В рамках программы предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года было предоставлено три поручительства на общую сумму в 3,9 млрд рублей.

Уровень процентных ставок по ипотечным программам АИЖК на первичном рынке в сентябре был одним из самых низких. Средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных жилищных кредитов (рассчитанная в соответствии с методологией Банка России³) в сентябре 2013 года составила 10,76 % (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 12,4 %, по данным Банка России).

Превышение среднего уровня процентной ставки по продуктам АИЖК над месячной инфляцией⁴ составило в сентябре 2013 года 4,62 п. п.

С 1 августа 2013 г Агентство ввело специальный вычет из процентной ставки по ипотечным программам АИЖК в размере 0,5 процентных пункта для сотрудников социально ответственных компаний, которые входят в список системообразующих организаций, либо являются организацией оборонно‐промышленного комплекса, либо имеют рейтинг не ниже «В‐/В3» международных рейтинговых агентств (или эквивалентные по уровню рейтинги национальных рейтинговых агентств). Обязательным условием для получения вычета является наличие у компании социальной корпоративной политики, которая предусматривает поддержку своих сотрудников при приобретении/строительстве жилья (возмещение уплаченных процентов, частичное возмещение денежных средств, компенсация части первоначального взноса, оплата части процентов по кредиту, предоставление жилья по более низким ценам в рамках специальных программ и др.).

Наряду со стандартными кредитными продуктами АИЖК продолжает развивать специальные кредитные программы для отдельных категорий граждан. Так, по данным на 01.10.2013, АИЖК рефинансировало около 30,7 тыс. ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека»⁵, на общую сумму 59,5 млрд рублей, а также 10,9 тыс. кредитов с использованием материнского (семейного) капитала⁶ на общую сумму 14,2 млрд рублей.

Кроме того, в июле 2013 года Агентство внесло существенные изменения в условия кредитования по продукту «Молодые учителя». Теперь ипотечные кредиты по ставке 8,5 % на весь срок кредитования могут получить все учителя государственных общеобразовательных учреждений в возрасте до 35 лет, а право на получение субсидии больше не является обязательным требованием. Кроме того, теперь молодые учителя смогут подать заявку на ипотечный кредит на покупку квартиры на этапе строительства. Ставка по такому кредиту составит 10,5 % годовых в рублях до оформления жилья в собственность, после чего ставка снижается до 8,5 %. Данное решение позволит удовлетворить спрос на новое жилье и даст учителям возможность приобрести жилье большей площади.

Со 2 августа 2013 года Агентство расширило цели кредитования и по продукту «Военная ипотека» — стало возможным приобретение квартиры в строящихся домах. Ипотечный кредит на приобретение квартиры на стадии строительства военнослужащие могут оформить по ставке от 11,5 % годовых. При этом ставка не зависит от срока кредитования, суммы первоначального взноса и возраста военнослужащего. После оформления закладной на готовую квартиру размер процентной ставки снижается на 2 процентных пункта.

В рамках программы «Стимул»⁷ по состоянию на 1 октября 2013 года АИЖК приняты действующие обязательства по рефинансированию кредитов, выданных банками застройщикам, на общую сумму 59,1 млрд. руб. Всего с начала действия программы (01.10.2009 г.) Агентством заключено соглашений на 95,0 млрд. руб., по которым предусматривается строительство 5,20 млн. кв. м. жилых помещений (общий объем зданий — 7,68 млн. кв. м.). Доля финансирования, предоставленного Агентством путем выкупа выданных банками кредитов и займов, составила 57 % от общей суммы кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы (45,2 млрд. руб. из 79,2 млрд. руб.).

В ходе реализации инициированной Госстроем программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», которая ориентирована на экономически активных граждан от 20 до 45 лет, имеющих сбережения на первоначальный взнос по ипотеке, но доходы которых не позволяют приобрести жилье по текущим рыночным ценам, Агентство разработало модификацию программы «Стимул» — «Стимул‐эконом». Данная программа предусматривает жесткие ограничения по цене реализации построенного жилья — на 20 % ниже рынка, а также дополнительные инструменты поддержки: прямые гарантии выкупа нереализованного жилья со стороны Агентства и 100 % фондирование банка на кредитование строительства проектов жилья эконом‐класса.

Агентство продолжает реализовывать программу «Арендное жилье», направленную на формирование условий кредитования юридических лиц на цели приобретения жилья для предоставления внаем. По состоянию на 1 октября 2013 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 275 млн. руб. (жилая площадь арендного жилья по заключенным соглашениям — 12,5 тыс. кв. м.). По продукту «Арендное жилье» выкуплено закладных на общую сумму 151 млн. руб. При этом общая сумма кредитования банками строительства и приобретения объектов арендного жилья в рамках продукта составила 185 млн. руб.

¹ Более подробно с обновленной Стратегией деятельности Группы компаний «АИЖК» можно ознакомиться на сайте ОАО «АИЖК»
² выпущены ЗАО «Ипотечный агент АИЖК — 2010‐1», ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011‐2» и ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012‐1»
³ Продукты «Стандарт», «Новостройка», «Молодые учителя — стандарт», «Молодые ученые» и «Военная ипотека».
⁴ Месяц к соответствующему месяцу предыдущего года
⁵ Накопленным итогом с 2007 года
⁶ Накопленным итогом с 2009 года
⁷ «Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья», реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком

© Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)

Заявление об ограничении ответственности (disclaimer)

Настоящий отчет подготовлен АИЖК на основании информации, получаемой из источников, которые АИЖК считает надежными. АИЖК не несет ответственности за упущенную прибыль, а также любые убытки и затраты, понесенные в связи с использованием информации, изложенной в данном отчёте.

Настоящий отчёт содержит информацию только общего характера, содержащаяся в нём информация и выводы не являются рекомендацией или офертой на покупку или продажу каких‐либо ценных бумаг, фьючерсов, опционов, других инструментов или производных на какой‐либо из них.

АИЖК оставляет за собой право корректировать и обновлять предоставленные данные в любое время и по своему усмотрению без уведомления.

Ещё новости