Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК

16.10.2013 17:34

Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в России

Итоги развития рынка ипотечного кредитования в январе — августе 2013 года свидетельствуют о сохранении темпов роста выдачи кредитов, несмотря на приостановку экономического роста.

В январе — августе 2013 года было выдано 485 430 ипотечных кредитов на общую сумму 784,9 млрд рублей, что в 1,16 раза превышает уровень января — августа 2012 года в количественном и в 1,28 раза в денежном выражении.

Такой рост объемов выдачи происходил на фоне небольшого снижения среднемесячной ставки по рублёвым кредитам, которая достигла уровня 12,4 %, что на 0,1 п. п. ниже значения июля 2013 года (но на 0,1 п. п. выше прошлогоднего значения). В последние три месяца ставки, по которым были выданы кредиты, незначительно, но снижались. Этому способствовало снижение ставок предложения. По оценкам Аналитического центра АИЖК, в апреле — июле 2013 года наблюдалось более 20 примеров корректирующего снижения ставок на постоянной либо временной основе среди порядка 20 активных участников рынка, некоторые из которых также ослабили требования и улучшили условия программ для ипотечных заёмщиков. Например, Банк жилищного финансирования, банк «Союз» и Связь‐Банк снизили размер минимального первоначального взноса (последние два — до 15 % и 0 % соответственно). Также ряд банков запустил новые ипотечные программы либо модифицировал существующие.

Кроме того, активное развитие в этот период получило предложение так называемых «социальных» ипотечных программ, направленных на льготные категории населения, в частности «Военной ипотеки», что способствовало оживлению спроса.

Среднегодовая ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях по итогам восьми месяцев снизилась до 12,6 %, что на 0,5 п. п. превышает уровень восьми месяцев 2012 года. В текущем году АИЖК не прогнозирует снижение ставок до уровня среднегодовой ставки 2012 года (12,3 %).

Продолжается рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.09.2013 года он составил 2 396,8 млрд рублей, что на 39,1 % превышает уровень соответствующего периода 2012 года. Абсолютный прирост портфеля с 01.09.2012 по 01.09.2013 составил 640 млрд рублей.

При этом качество ипотечного портфеля остается на стабильно высоком уровне: доля ипотечных ссуд, не имеющих просроченной задолженности, на 01.09.2013 составила 96,45 % от всего объема ипотечного портфеля, доля кредитов с просроченной задолженностью более 30 и менее 90 дней составила 0,52 % по сравнению с 0,54 % на 01.09.2012, доля дефолтной задолженности (с просроченными платежами от 90 дней и более) — 1,51 % по сравнению с 3,11 % годом ранее. Важно, что снижение уровня просроченной задолженности «30+» происходит не только в относительном, но и в абсолютном выражении. С начала 2013 года он снизился с 59,1 до 48,7 млрд рублей, в то время как совокупный ипотечный портфель банков вырос с 2 до 2,4 трлн рублей.

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.09.2013 составила 1,77 %. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,2 % по сравнению с максимумом в 2,8 % в конце 2010 года. Доля просроченных платежей по валютной задолженности составила 12,52 %, а объем просроченных валютных платежей — 15,1 млрд рублей (36 % от общего объема просроченных платежей, при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков составляет всего 5 %).

Деятельность ОАО «АИЖК»

В январе — августе 2013 года АИЖК рефинансировало 20 405 кредитов на сумму более 29,4 млрд рублей. Отметим, что, в соответствии с изменениями в Стратегии развития группы компаний «АИЖК», в связи с налаживанием функционирования первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, приоритетным направлением деятельности для Агентства становится поддержка и развитие вторичного рынка (ипотечных ценных бумаг, далее — ИЦБ)¹.

4 октября 2013 года международное рейтинговое агентство Moody`s Investors Service повысило кредитный рейтинг старших классов пяти выпусков облигаций с ипотечным покрытием ОАО «АИЖК»². На повышение рейтинга, по мнению аналитиков Moody’s, повлияло снижение рисков, связанных с правовым регулированием деятельности ипотечных агентов, в результате принятия поправок в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в декабре 2012 года, в разработке которых АИЖК принимало активное участие. Присвоенные рейтинги, которые соответствуют или даже выше суверенного рейтинга Российской Федерации, отражают высокое кредитное качество ипотечных ценных бумаг ОАО «АИЖК». Это свидетельствует о правильном структурировании и моделировании выпусков ипотечных ценных бумаг Агентством и о высоком качестве пулов ипотечных кредитов, которые являются обеспечением облигаций. АИЖК планирует и дальше активно развивать инструменты секьюритизации ипотечных активов, в том числе за счет создания мультиоригинаторной платформы и проведения на ее основе совместных выпусков ИЦБ сразу несколькими участниками рынка, что позволит сократить сроки накопления пулов ипотечных кредитов, сроки подготовки сделок секьюритизации, а также повысить экономическую эффективность выпуска ИЦБ для небольших банков и региональных операторов ипотечного рынка.

В настоящее время Агентство разработало три программы по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, в рамках которых оно осуществляет выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляет им возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК.

По состоянию на 1 сентября 2013 года объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным покрытием составил 32,675 млрд руб., со сроком исполнения в период с ноября 2013 по декабрь 2014 года. В рамках программ размещено 10 выпусков на 33,462 млрд руб. Объем выкупленных в рамках программ ИЦБ в 2013 году составил 10,713 млрд рублей.

В июле 2013 года Агентство приняло решение о выкупе мезонинных траншей ипотечных облигаций в соответствии с «Основными условиями приобретения мезонинных выпусков облигаций с ипотечным покрытием».

Агентство также предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 1 сентября 2013 года совокупный объем предоставленных целевых займов составил 16,49 млрд руб., текущая задолженность — 3,84 млрд руб.

В рамках программы предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года было предоставлено три поручительства на общую сумму 3,9 млрд рублей.

Уровень процентных ставок по ипотечным программам АИЖК на первичном рынке в июле был одним из самых низких. Средневзвешенная ставка выкупа ипотечных жилищных кредитов АИЖК (рассчитанная в соответствии с методологией Банка России³) в августе 2013 года составила 10,83 % (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 12,4 %, по данным Банка России).

Превышение среднего уровня процентной ставки по продуктам АИЖК над месячной инфляцией⁴ составило в августе 2013 года 4,32 п. п.

С 1 августа Агентство ввело специальный вычет из процентной ставки по ипотечным программам АИЖК в размере 0,5 процентных пункта для сотрудников социально ответственных компаний, которые входят в список системообразующих организаций, либо являются организацией оборонно-промышленного комплекса, либо имеют рейтинг не ниже «В‐/В3» международных рейтинговых агентств (или эквивалентные по уровню рейтинги национальных рейтинговых агентств). Обязательным условием для получения вычета является наличие у компании социальной корпоративной политики, которая предусматривает поддержку своих сотрудников при приобретении/строительстве жилья (возмещение уплаченных процентов, частичное возмещение денежных средств, компенсация части первоначального взноса, оплата части процентов по кредиту, предоставление жилья по более низким ценам в рамках специальных программ и др.).

Наряду со стандартными кредитными продуктами АИЖК продолжает развивать специальные кредитные программы для отдельных категорий граждан. Так, по данным на 01.09.2013, АИЖК рефинансировало около 30,1 тыс. ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека»⁵, на общую сумму 58,3 млрд рублей, а также 10,7 тыс. кредитов с использованием материнского (семейного) капитала⁶ на общую сумму 13,8 млрд рублей.

Кроме того, в июле 2013 года Агентство внесло существенные изменения в условия кредитования по продукту «Молодые учителя». Теперь ипотечные кредиты по ставке 8,5 % на весь срок кредитования могут получить все учителя государственных общеобразовательных учреждений в возрасте до 35 лет, а право на получение субсидии больше не является обязательным требованием. Кроме того, теперь молодые учителя смогут подать заявку на ипотечный кредит на покупку квартиры на этапе строительства. Ставка по такому кредиту составит 10,5 % годовых в рублях до оформления жилья в собственность, после чего ставка снижается до 8,5 %. Данное решение позволит удовлетворить спрос на новое жилье и даст учителям возможность приобрести жилье большей площади.

Со 2 августа 2013 года Агентство расширило цели кредитования и по продукту «Военная ипотека» — стало возможным приобретение квартиры в строящихся домах. Ипотечный кредит на приобретение квартиры на стадии строительства военнослужащие могут оформить по ставке от 11,5 % годовых. При этом ставка не зависит от срока кредитования, суммы первоначального взноса и возраста военнослужащего. После оформления закладной на готовую квартиру размер процентной ставки снижается на 2 процентных пункта.

В рамках программы «Стимул»⁷ по состоянию на 1 сентября 2013 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 90,76 млрд руб. (объем строительства жилой площади — 4,95 млн кв. м., общий объем зданий — 7,30 млн кв. м.), в т. ч. соглашения на сумму 56,05 млрд руб. c действующими обязательствами, по соглашениям на сумму 34,72 млрд руб. обязательства исполнены полностью. По программе выдано займов на общую сумму 41,98 млрд руб. При этом общая сумма кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы — 74,87 млрд руб.

В ходе реализации инициированной Госстроем программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», которая ориентирована на экономически активных граждан от 20 до 45 лет, имеющих сбережения на первоначальный взнос по ипотеке, но доходы которых не позволяют приобрести жилье по текущим рыночным ценам, Агентство разработало модификацию программы «Стимул» — «Стимул‐эконом». Данная программа предусматривает жесткие ограничения по цене реализации построенного жилья — на 20 % ниже рынка, а также дополнительные инструменты поддержки: прямые гарантии выкупа нереализованного жилья со стороны Агентства и 100 % фондирование банка на кредитование строительства проектов жилья эконом‐класса.

Агентство продолжает реализовывать программу «Арендное жилье», направленную на формирование условий кредитования юридических лиц на цели приобретения жилья для предоставления внаем. По состоянию на 1 сентября 2013 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 275 млн руб. (жилая площадь арендного жилья по заключенным соглашениям — 12,5 тыс. кв. м.). По продукту «Арендное жилье» выкуплено закладных на общую сумму 143 млн руб. При этом общая сумма кредитования банками строительства и приобретения объектов арендного жилья в рамках продукта — 185 млн руб.

¹ Более подробно с обновленной Стратегией деятельности Группы компаний «АИЖК» можно ознакомиться на сайте ОАО «АИЖК»
² выпущены ЗАО «Ипотечный агент АИЖК — 2010‐1», ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011‐2» и ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2012‐1»
³ Продукты «Стандарт», «Новостройка», «Молодые учителя — стандарт», «Молодые ученые» и «Военная ипотека»
⁴ Месяц к соответствующему месяцу предыдущего года
⁵ Накопленным итогом с 2007 года
⁶ Накопленным итогом с 2009 года
⁷ «Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья», реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком

Скачать полный отчет с приложениями

Ещё новости