| Статистика банка России — прогноз АИЖК |
| 09.02.2011 21:18 | |||||||||||||||
Ключевые тенденции рынка:
Рынок ипотечного кредитования Российской ФедерацииИпотечное кредитование в 2010 году устойчиво восстанавливалось — по итогам года выдано 301 035 ипотечный кредит на общую сумму в 378,9 млрд. рублей. Объём кредитов, выданных в 2010 году почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных кредитов выросло более, чем в 2,3 раза. 
Всплеск выдачи ипотеки в конце 2010 года обусловлен эффектом сезонности, характерным для данного рынка. В свою очередь, некоторое замедление месячных темпов роста выдачи ипотечных кредитов в IV квартале 2010 года объясняется тем, что в IV квартале 2009 года появились первые признаки восстановления ипотечного рынка, и, таким образом, при анализе внутригодовой динамики постепенно ослабевает эффект «низкой базы». 
По итогам 2010 года средний размер кредита увеличился на 7,7% с 1,17 (2009 года) до 1,26 млн. рублей. Увеличение размера кредита отражает динамику доходов населения (по данным Росстата за 2010 год реальные располагаемые доходы выросли на 4,3%) и цен на жилье (по итогам 2010 года, средняя цена на жилье выросла в номинальном выражении (без учета инфляции) на 7,4% по отношению к IV кварталу 2009 года). 
Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях (их доля в общем количестве выданных кредитов составила около 99%) в 2010 году постепенно снижалась, составив по итогам года 13,1% (14,3% — по итогам 2009 года, снижение составило 1,2 п.п.), что также соответствует прогнозам АИЖК. Основное снижение пришлось на первый и последний кварталы года, причем, если в I квартале такая динамика объясняется методологией расчета средневзвешенных ставок ЦБ (с 1 января 2010 года перестали учитываться «дорогие» кредиты 2009 года), то снижение ставок в IV квартале — результат комплекса мер, приведших к снижению ставок выдачи ипотечных кредитов крупнейшими банками летом 2010 года, что, в свою очередь, сказалось на реальных ставках выдачи в IV квартале. Такое снижение ставок в значительной мере способствовало сезонному всплеску выдачи ипотечных кредитов в конце 2010 года. Так, месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам действительно свидетельствует о существенном снижении уровня ставок по ипотечным кредитам в течение IV квартала 2010 года. Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение декабря, составили 12,5%. Таким образом, за четвертый квартал 2010 года ставки по рублевым кредитам, выданным в течение месяца, снизились на 0,7 п.п. Темпы снижения месячных ставок выдачи ипотечных кредитов в рублях за IV квартал являются самыми высокими в 2010 году. Месячный уровень ставок по кредитам в рублях достиг докризисного уровня: по итогам первого полугодия 2008 года средневзвешенные ставки по кредитам в рублях также составили 12,5%. Ипотечные ставки вплотную приблизились к историческому минимуму — он был зафиксирован по итогам I квартала 2008 года — 12,4%. Дальнейшая динамика ипотечных ставок, будет зависеть, прежде всего, от уровня инфляции и действий Банка России в области монетарной политики. В случае, если инфляцию в 2011 году удастся удержать в пределах 8—9% ставки по ипотечным кредитам в России будут, возможно, самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования в РФ. Снижение ставок особенно ярко проявится в официальной статистике ЦБ РФ в начале 2011 года (что связано с описанной выше особенностью методологии их расчета). 
Еще одной положительной тенденцией IV квартала стало снижение уровня просроченной задолженности. Как и прогнозировало АИЖК ранее, это произошло из‐за того, что новые кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые, что является несомненным признаком оздоровления ипотечного рынка после кризиса. 
Кроме того, в декабре 2010 года произошло сокращение уровня просроченной задолженности в абсолютном выражении — он снизился до 41,6 млрд рублей по сравнению с 44,7 млрд месяцем ранее. Отметим, что основное сокращение пришлось на просроченную задолженность по рублевым кредитам. Значительно сократился объем дефолтной (90 дней+) задолженности — показатель уменьшился на 6,3 млрд рублей и «технической» По всей видимости, банки, в преддверии конца финансового года списали некоторую часть безнадежной просроченной задолженности с баланса. Кроме этого, в условиях традиционных декабрьских выплат, некоторые заемщики смогли погасить допущенную просроченную задолженность. Косвенно это подтверждают и данные по динамике групп просроченной ипотечной задолженности по срокам задержки платежей: по данным Банка России по итогам 2010 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, либо срок просрочки не превышает 30 дней, превысил 92%. Группировка задолженности по ипотечным кредитам по срокам задержки платежей. Данные Банка России, расчёты АИЖК
Совокупная доля дефолтной задолженности — с платежами, просроченными на 91 день и больше — составляет по итогам года 6,25% (−0,7 п.п. за месяц); доля задолженности с технической просрочкой платежей (до одного месяца) — 4,4% (−0,6 п.п. за месяц); а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) — 1,55 (−0,2 п.п. за месяц)%. 
Деятельность АИЖКЗа весь 2010 год АИЖК рефинансировало 48 277 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 54,7 млрд рублей, что составляет 16% в количественном и 14,4% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов. 
АИЖК, являясь институтом развития рынка ипотеки, в 2010 году проводило активную политику, направленную на преодоление последствий кризиса 2008‐2009 гг. Так, АИЖК, удерживая в первом полугодии 2010 года2 самую низкую на рынке ставку, задало ориентир для ведущих игроков рынка, что, в свою очередь, во втором полугодии 2010 года положило начало массовому снижению ставок выдачи ипотечных кредитов. По данным за 2010 год ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года) составила 11,06%, что значительно меньше среднего уровня ипотечных ставок по России (13,2% по данным Центрального банка РФ на 01.12.2010). 
Политика АИЖК, направленная на снижение ставок и снижение концентрации рынка в первой половине года, позволила небольшим банкам‐партнерам АИЖК предложить заемщикам максимально привлекательные ставки и существенно увеличить свою рыночную долю в 2010 году. Крупные и средние банки вступили в конкурентную борьбу во втором полугодии 2010 года, также снизив свои ставки выдачи. Снижение доли АИЖК на фоне роста ипотечного рынка в целом свидетельствует об улучшении ситуации с ликвидностью в ипотечном секторе, оздоровлении рынка и росте конкуренции среди кредитных организаций. 1 Данные по ставкам по кредитам, выданным в течении месяца, в 2008 году не публиковались ЦБ РФ. Доступны только средневзвешенные ставки по итогам трех, шести и 9 месяцев 2008 года. 2 Ставка выкупа АИЖК по стандартным продуктам на 01.07.2010 года составила 10,55% Прогноз составлен по данным ЦБ РФ на 01.01.2011 |