Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК

23.08.2013 18:22

Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в России

Первое полугодие 2013 года для российского ипотечного рынка было волатильным. Несмотря на достаточно высокие ставки выдачи по ипотечным кредитам, рынок ипотеки продолжает расти. Отметим, что на фоне заметного замедления экономики ежемесячные темпы роста объемов выдачи колеблются от 116 % до 131—134 %.

В январе—июне 2013 года было выдано 336 043 ипотечных кредитов на общую сумму 542,5 млрд рублей, что в 1,14 раза превышает уровень января‐мая 2012 года в количественном и в 1,26 раза в денежном выражении. Таким образом, прогноз развития рынка в 1000–1200 млрд рублей по итогам 2013 года реализуется близко или немного выше верхней границы прогнозного интервала.

Важной особенностью рынка в I полугодии 2013 г. стало увеличение доли ипотечных сделок на фоне общего сокращения сделок с жилой недвижимостью, что подтверждает ранее сделанные АИЖК прогнозы о снижении спроса на жилье в связи с исчерпанием сбережений населения. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (23,6 %), зарегистрированное в сделках с жильем в I полугодии 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредитования. Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России (с 2010 года).

Месячные процентные ставки по рублевым кредитам снизились на 0,1 п. п. по сравнению с маем 2013 г. и составили 12,6 %, что на 0,4 п. п. выше уровня июня 2012 года. Данный уровень процентной ставки по ипотечным кредитам на 5,71 п. п. превысил зафиксированный Росстатом уровень месячной инфляции¹. Таким образом, можно говорить о том, что понижение ставок рядом ведущих банков в марте пока не оказало значительного стимулирующего воздействия на рынок.

В целом, тенденция к повышению ставок не была равномерной — основной рост ставок пришелся на первый квартал, а во втором квартале происходила небольшая коррекция ставок, вызванная тем, что банки, слишком сильно повысившие ставки, стали терять свою долю рынка. В то же время, можно констатировать, что еще во 2‐м полугодии 2012 года практически все ведущие игроки повысили ставки на временной или постоянной основе по ряду продуктов (Сбербанк, ВТБ24, а также Газпромбанк, ДельтаКредит, группа Номосбанка, Связьбанк и Банк Уралсиб), что и предопределило динамику начала 2013 года. В результате в марте 2013 средневзвешенная ставка по рынку в целом достигла 30‐месячного пика в 12,9 % (по выданным в течение месяца рублёвым ИЖК), и начали появляться первые признаки замедления темпов роста рынка.

Второй квартал 2014 года ознаменовался коррекцией многих ведущих банков, включая Сбербанк, что привело к снижению ставок до уровня 12,6–12,7 %.

Продолжается рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.07.2013 года он составил 2 274,3 млрд рублей, что на 34,9 % превышает уровень соответствующего периода 2012 года. Абсолютный прирост портфеля с 01.07.2012 по 01.07.2013 составил 588 млрд рублей.

При этом качество ипотечного портфеля остается на стабильно высоком уровне: доля ипотечных ссуд, не имеющих просроченной задолженности, на 01.07.2013 составила 96,3 % от всего объема ипотечного портфеля, доля кредитов с просроченной задолженностью более 30 и менее 90 дней составила 0,55 % по сравнению с 0,58 % на 01.07.2012, доля дефолтной задолженности (с просроченными платежами от 90 дней и более) — 1,5 % по сравнению с 3,36 % годом ранее. Важно, что снижение уровня просроченной задолженности «30+» происходит не только в относительном, но и абсолютном выражении. С начала 2012 года он сократился с 66,4 до 46,6 млрд рублей, в то время как совокупный ипотечный портфель банков вырос с 1,7 до 2,3 трлн рублей.

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.07.2013 составила 1,84 %. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,24 % по сравнению с максимумом в 2,8 % в конце 2010 года. Доля просроченных платежей по валютной задолженности составила 12,45 %, а объем просроченных валютных платежей — 15,0 млрд рублей, что составляет 36 % от всего объема просроченных платежей, при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков — всего 5,3 %.

За первое полугодие 2013 года за счет индустриального домостроения введено 191,1 тыс. Квартир общей площадью 11 млн кв. метров, что на 17,8 % и 11,1 % превышает уровень 2012 года в количественном и объемном выражении соответственно. Рост цен на жилье по итогам первого полугодия 2013 года по отношению к аналогичному периоду 2012 года превысил 8 %, что в условиях зафиксированной за этот период инфляции в 6,9 п. п. говорит о небольшом росте цен на жилье в реальном выражении.

Деятельность ОАО «АИЖК»

В 1 полугодии 2013 года АИЖК рефинансировало 15 591 кредит на сумму около 22,3 млрд рублей². Отметим, что в связи с достижением первичным рынком ипотечного жилищного кредитования стадии зрелости и контрцикличной политикой, согласно Стратегии развития Группы компаний «АИЖК», существенным направлением деятельности для Агентства становится поддержка и развитие вторичного рынка (ипотечных ценных бумаг, далее — ИЦБ).

В рамках разработанных Агентством трех Программ по приобретению облигаций с ипотечным покрытием Агентство осуществляет выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляет им возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК.

По состоянию на 01 июля 2013 года объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным покрытием составил 32,675 млрд руб., с исполнением в период с ноября 2013 по декабрь 2014 года. В рамках программ размещено 10 выпусков на 33,462 млрд руб. Объем выкупленных в рамках программ ИЦБ в 2013 году составил 10,713 млрд рублей.

В июле 2013 года Агентство приняло решение о выкупе мезонинных траншей ипотечных облигаций в соответствии с «Основными условиями приобретения мезонинных выпусков облигаций с ипотечным покрытием».

Агентство также предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 01 июля 2013 года совокупный объем предоставленных целевых займов составил 15,272 млрд руб., текущая задолженность — 4,55 млрд руб.

В рамках программы предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года было предоставлено три поручительства на общую сумму в 3,9 млрд рублей.

Уровень процентных ставок по ипотечным программам АИЖК в июне был одним из самых низких на рынке. Средневзвешенная ставка выкупа ипотечных жилищных кредитов АИЖК (рассчитанная в соответствии с методологией Банка России³) в июне 2013 года составила 11,27 % (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 12,7 %, по данным Банка России).

Превышение среднего уровня процентной ставки по продуктам АИЖК над месячной инфляцией⁴ составило в июне 2013 года 4,38 п. п.

Агентством принято решение о снижении с 31 мая 2013 года ставок по основной линейке ипотечных продуктов в среднем на 1–1,2 % в зависимости от срока кредитования, первоначального взноса, суммы кредита и типа ставки (фиксированная или комбинированная). Снижение ставок стало возможным благодаря снижению стоимости фондирования, привлекаемого Агентством путем размещения на рынке ценных бумаг ‐ корпоративных и ипотечных облигаций.

С 1 августа Агентство ввело специальный вычет из процентной ставки по ипотечным программам АИЖК в размере 0,5 процентных пункта для сотрудников социально ответственных компаний, которые входят в список системообразующих организаций, либо являются организацией оборонно‐промышленного комплекса, либо имеют рейтинг не ниже «В‐/В3» международных рейтинговых агентствам (или эквивалентные по уровню рейтинги национальных рейтинговых агентств). Обязательным условием для получения вычета является наличие у компании социальной корпоративной политики, которая предусматривает поддержку своих сотрудников при приобретении/строительстве жилья (возмещение уплаченных процентов, частичное возмещение денежных средств, компенсация части первоначального взноса, оплата части процентов по кредиту, предоставление жилья по более низким ценам в рамках специальных программ и др.).

Наряду со стандартными кредитными продуктами АИЖК развивает специальные кредитные программы для отдельных категорий граждан. Так, на 01.07.2013 АИЖК рефинансировало 28,9 тыс. ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека»⁵, на общую сумму 55,9 млрд рублей, а также 10,2 тыс. кредитов с использованием материнского (семейного) капитала⁶ на общую сумму 13,1 млрд рублей. Кроме того, в июле 2013 года Агентство внесло существенные изменения в условия кредитования по продукту «Молодые учителя». Теперь ипотечные кредиты по ставке 8,5 % на весь срок кредитования могут получить все учителя государственных общеобразовательных учреждений до 35 лет, отработавшие в школе не менее 3 лет, а право на получение субсидии больше не является обязательным требованием.

Со 2 августа 2013 года Агентство расширило цели кредитования по продукту «Военная ипотека» ‐ стало возможным приобретение квартиры в строящихся домах. Ипотечный кредит на приобретение квартиры на стадии строительства военнослужащие могут оформить по ставке от 11,5 % годовых. При этом ставка не зависит от срока кредитования, суммы первоначального взноса и возраста военнослужащего. После оформления закладной на готовую квартиру размер процентной ставки снижается на 2 процентных пункта.

В рамках программы «Стимул»⁷ по состоянию на 1 июля 2013 года Агентством приняты обязательства на общую сумму 88,0 млрд руб. (объем строительства жилой площади — 4,71 млн кв. м., общий объем зданий — 6,95 млн кв. м.), в т. ч. заключены соглашения на сумму 59,4 млрд руб. c действующими обязательствами. В рамках программы выдано займов на общую сумму 38,5 млрд рублей, при этом общая сумма кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы — 67,1 млрд рублей.

В рамках реализации инициированной Госстроем программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», которая ориентирована на экономически активных граждан от 20 до 45 лет, имеющих сбережения на первоначальный взнос по ипотеке, но доходы которых не позволяют приобрести жилье по текущим рыночным ценам, Агентство разработало модификацию программы «Стимул» — «Стимул‐эконом». Данная программа предусматривает жесткие ограничения по цене реализации построенного жилья — на 20 % ниже рынка, а также дополнительные инструменты поддержки — прямые гарантии выкупа нереализованного жилья со стороны Агентства и 100 % фондирование банка на кредитование строительства проектов жилья эконом‐класса.

¹ Месяц к соответствующему месяцу предыдущего года
² Данные по объемам рефинансирования за 2013 год приведены по фактическим расходам Агентства на покупку закладных (с учетом дисконта/премии/повышающего коэффициента)
³ Продукты «Стандарт», «Новостройка», «Молодые учителя — стандарт», «Молодые ученые» и «Военная ипотека».
⁴ Месяц к соответствующему месяцу предыдущего года
⁵ Накопленным итогом с 2007 года
⁶ Накопленным итогом с 2009 года
⁷ «Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья», реализуемая Агентством совместно с Внешэкономбанком

Приложение 1

* Данные приведены по продуктам: «Стандарт», «Новостройка», «Молодые учителя — стандарт», «Молодые ученые» и «Военная ипотека».

Приложение 2

* Данные приведены по продуктам: «Стандарт», «Новостройка», «Молодые учителя — стандарт», «Молодые ученые» и «Военная ипотека».

Приложение 3

* Данные приведены по продуктам: «Стандарт», «Новостройка», «Молодые учителя — стандарт».

Приложение 4

Приложение 5

* согласно данным отчетности банков — участников программы «Стимул»
** средняя стоимость 1 кв. м., расчёты АИЖК по данным Росстата за I квартал 2013 года по субъектам — участникам программы «Стимул»

Заявление об ограничении ответственности (disclaimer)

Настоящий отчет подготовлен АИЖК на основании информации, получаемой из источников, которые АИЖК считает надежными. АИЖК не несет ответственности за упущенную прибыль, а также любые убытки и затраты, понесенные в связи с использованием информации, изложенной в данном отчёте.

Настоящий отчёт содержит информацию только общего характера, содержащаяся в нём информация и выводы не являются рекомендацией или офертой на покупку или продажу каких‐либо ценных бумаг, фьючерсов, опционов, других инструментов или производных на какой‐либо из них.

АИЖК оставляет за собой право корректировать и обновлять предоставленные данные в любое время и по своему усмотрению без уведомления.

Ещё новости