| Итоги 2012 года: новостройки ближнего Подмосковья |
| 17.01.2013 13:12 |
Компания «Домус финанс» подвела итоги 2012 года на первичном рынке жилья в городах ближнего Подмосковья, где сосредоточен основной объем предложения новостроек. В обзоре учитывались также города Новой Москвы.Кризиса не произошло...Тревожные слухи о надвигающейся второй волне кризиса, распространившиеся в первом полугодии, для многих стали дополнительным стимулом ускорить процесс покупки квартиры. Подтверждают это и данные Росреестра: согласно статистике количество сделок по купле-продаже жилья в целом по рынку за первое полугодие увеличилось более чем в 2 раза. При этом, как отмечают специалисты, в этот период на первичном рынке ощутимо возросло число инвестиционных покупок. По данным компании «Домус финанс», около 20 % новостроек в летний период приобретались именно с целью дальнейшей перепродажи, в другие периоды этот процент был ниже. «Стоит отметить, что речь идет не о профессиональных инвесторах, а о покупателях, которые ранее не рассматривали недвижимость как объект для инвестиций. Такая форма частных вложений наглядно демонстрирует возросший уровень доверия к новостройкам Подмосковья как надежному способу сохранения средств. Стабильная рыночная ситуация последних лет создала благоприятные условия для развития рынка. Планомерно шла реализация не только новых проектов, но и достраивались старые очереди замороженных во время кризиса объектов. А в ряде случаев высокий покупательский спрос на ранних этапах строительства позволяет застройщикам сократить сроки реализации. Все это вселяет уверенность в покупателей, поэтому опасения за мировую экономику, на мой взгляд, послужили лишь катализатором для инвестиционного спроса, а отнюдь не причиной», — объясняет Павел Лепищ, генеральный директор компании «Домус финанс». «Вымывание» дешевого жилья не привело к росту ценВ течение года динамика увеличения средней стоимости объектов в ближайшем Подмосковье опережала рост цены квадратного метра. Особенно ярко это заметно на примере более дорогих городов. Например, в Московском за год средняя цена квадратного метра выросла на 9 %, а средневзвешенная стоимость объектов на 13 %. В Химках цена «квадрата» увеличилась на 11 %, а общая цена квартир на 14 %. Данная разнонаправленная динамика свидетельствует о «вымывании» недорогих объектов с рынка. Небольшие ликвидные квартиры на протяжении года пользовались стабильно высоким спросом как у инвесторов, так и у простых покупателей, а вот квартиры с большими площадями, наоборот, накапливались в общем объеме предложения. Кроме того, повышенный спрос стимулирует и рост цен. Таким образом, в 2012 году динамичнее всего увеличивалась стоимость самого «ходового товара» — небольших по площади одно- и двухкомнатных квартир. «Самые дешевые квартиры являются своеобразным „барометром рынка“. Повышение их стоимости, как правило, становится стартом к росту цен на все остальные категории жилья, — объясняет Павел Лепиш, генеральный директор компании „Домус финанс“. — Однако после кризиса покупатели научились эффективно противостоять этому процессу: все попытки резкого роста цен на новостройки „разбиваются“ о падение спроса. Поэтому ценовая динамика в прошлом году была достаточно умеренной». Потребитель выбирает «объект», а не «место»В 2012 году значительно расширилась и география спроса. Раньше, когда возникал вопрос о переезде, большинство москвичей зачастую отдавало предпочтение квартире хоть и плохой, но в границах Москвы, чем просторной и удобной, но в области. Однако постепенно рациональность взяла верх, и люди стали осваивать сначала самое ближнее Подмосковье, а затем и чуть более дальние города. Неравномерность спроса повлекла и разную динамику роста цен. Например, стоимость квадратного метра в Реутове (100 205 руб.), который считается самым дорогим в ближайшем Подмосковье, к концу года практически в 1,5 раза превысила цены в Балашихе (68 218 руб. за кв. м.). «В настоящий момент мы можем говорить об отсутствии стереотипов. Только за минувший год количество сделок по обмену московских квартир на новостройки Подмосковья в нашей компании увеличилось почти на 30 %. И для покупателей гораздо важнее стали определенные характеристики квартиры и ее стоимость, а вот расположение в определенном городе и удаленность от центра Москвы перестали иметь принципиальное значение. Об этом я могу судить по характеру заявок, оставляемых клиентами на поиск будущей квартиры», — отмечает Павел Лепиш. Каждому городу — свой форматЕще одна тенденция рынка новостроек, которая отчетливо проявилась в 2012 году, — дифференциация проектов в зависимости от цен в том или ином городе. В то время как в самых доступных городах площадь квартир уменьшилась, в дорогих и «топовых» застройщики, наоборот, выводили проекты большого формата. Например, только за последнее полугодие средняя площадь квартир в Железнодорожном снизилась на 6,1 %, в Пушкино на 2 % и в Видном на 0,6 %. А в Красногорске и Химках увеличилась на 6,2 % и 5,3 % соответственно. «Такой расклад в структуре и площади квартир в полной мере отражает статус городов. Вполне очевидно, что самые дорогие из них выбирают люди с более высоким уровнем достатка, и соответственно девелоперы в таких городах стараются выводить на рынок объекты более высокого класса с квартирами больших площадей. Противоположная тенденция в доступных городах, где средняя стоимость в целом ниже по рынку. Застройщики в них реализуют проекты с небольшими метражами, чтобы доступной оказалась не только цена квадратного метра, но и итоговая стоимость новостройки», — комментирует Павел Лепиш. Предложение стало разнообразнееПрошедший год можно смело назвать расцветом первичного рынка жилья в Московской области. Предложение новых проектов ближайшего Подмосковья очень разнообразно и продолжает расти. За год общая площадь новостроек выросла на 40 % и в конце года составила 1 313 325 кв. м. В количественном эквиваленте это 20 986 квартир. Причем больше половины всего объема сосредоточено в «золотой тройке» городов. Балашихе принадлежит 22 %, Подольску — 19 % и Красногорску — 15 %. Что касается структуры предложения, то бесспорным лидером в ней остается экономная «однушка». Число однокомнатных квартир в общем объеме составляет примерно 42 %. Двухкомнатные занимают 34 %, трехкомнатные примерно 21 %, а вот на крупногабаритные квартиры (от Цена: сбалансированная стабильностьРост стоимости подмосковных новостроек в прошлом году не превышал уровень инфляции — не более «Рост цен на уровне инфляции мы наблюдаем уже второй год подряд, — комментирует ситуацию Павел Лепиш. — На мой взгляд, это свидетельствует о том, что рынок достиг определенного баланса между интересами застройщиков и возможностями покупателей. Хочется отметить, что это оптимальное состояние рынка: на фоне стабильности можно планировать любые операции с жильем и проводить их планомерно. Это удобно потребителям, которые решают свои жилищные проблемы „по мере поступления“. И хорошо для девелоперов, которые могут реализовывать проекты планомерно и без задержек». Города с самой дорогой недвижимостьюНа протяжении всего 2012 года тройка городов с самой дорогой недвижимостью оставалась непоколебима. Золотая медаль принадлежит Реутову, где цена квадратного метра в конце первого полугодия была 96 004 руб., а к декабрю увеличилась на 4,38 % до 100 205 руб. Серебро по итогам года досталось городу Московскому, цены на недвижимость в котором в конце первого полугодия составляли 92 634 руб. за кв. м., а к декабрю достигли 97 519 руб. за кв. м. Таким образом, прирост получился весьма ощутимый — 5,27 %. Такой рост можно объяснить тем, что летом город вошел в состав Новой Москвы. Третье место закрепилось за Красногорском. К декабрю цены в городе увеличились по отношению к концу первого полугодия на 4,23 % и достигли 89 953 руб. за кв. м. (с 86 305 руб. за кв. м.). Города с самой доступной недвижимостьюЗа право называться самым «доступным» городом Подмосковья в этом году боролись Железнодорожный и Балашиха. Эти города попеременно занимали то первое, то второе место. К концу второго полугодия цена на недвижимость в Железнодорожном выросла на 8,81 % (с 63 260 руб. за кв. м. в конце первого полугодия до 68 831 руб. за кв. м.), а в Балашихе на 6,01 % (с 64 350 руб. за кв. м. до 68 218 руб. за кв. м.). Ожесточенная борьба разворачивалась и за третье место. В конце первого полугодия его занимал город Пушкино с ценой квартир 71 105 руб. за кв. м. Однако активный рост стоимости во втором полугодии повлиял на результаты рейтинга. По итогам последних шести месяцев недвижимость в городе подорожала на 12,39 %. В результате средняя цена квадратного метра достигла 79 915 руб. Соответственно, Подольск «ворвался» в тройку самых недорогих городов за счет менее активного роста цен — 7,09 %. В конце первого полугодия средняя цена квартир в городе была равна 71 190 руб. за кв. м. а в декабре поднялась до 76 238 руб. за кв. м. *При подготовке материала учитывались новостройки, расположенные исключительно на территории городов. |