| Новостройки перестают быть доступными: рекорды 2012 года |
| 27.11.2012 15:19 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Средние температуры на первичном рынке российских городов бьют рекорды. В Нижнем Новгороде, Иванове и Екатеринбурге — жара, цены с нового года выросли на С начала года цены на новостройки выросли в большей части российских регионов. По данным мониторинга федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР», стоимость квадратного метра на первичном рынке увеличилась на 71 % (28 городов из 40 исследованных), а средняя стоимость квартир — на 56 % (22 города). При этом рост оказался существенным: в одной половине регионов он составил от 10 до 25 %, а в другой — от 4 до 10 %. В 23 % исследованных городов цена квадратного метра снизилась, однако незначительно (до 3 %). Исключение составили Сочи, Самара и, как ни странно на первый взгляд, Москва, причем в этих городах падение было серьезным — от 9&ndash18 %. Средняя стоимость квартир в новостройках упала в 41 % исследованных регионов, в основном изменение составило до 10 %, но — как и в случае с падением квадратного метра — в некоторых городах оно оказалось значительным «Во все большем количестве регионов новостройки перестают быть доступными. Большинство покупателей выбирали первичный рынок, в первую очередь, из-за цены: это возможность снизить стартовые затраты, купив квартиру на начальном этапе строительства, получить рассрочку у застройщика, а потом постепенно откладывать средства на ремонт. Да, безусловно, этот путь был достаточно рискованным из-за возможности не получить квартиру в обещанные сроки, однако наиболее приемлемым для покупателей недорогого жилья», — говорит Генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. Но в этом году, по его словам, ситуация изменилась — новостройки существенно подорожали, но при этом во многих городах риски недостроя сохранились, и в перспективе это может привести к снижению спроса на первичном рынке в тех регионах, где застройщики неоправданно завысили цены. «Следует отметить, что многие россияне рассматривали покупку квартиры в новостройке в этом году, как возможность сохранить средства из-за колебания рынков мировых валют и опасаясь возможных экономических катаклизмов. Эта категория клиентов существенно увеличила спрос, чем воспользовались застройщики, подняв цены. Но в дальнейшем девелоперы вряд ли смогут уже рассчитывать на эту аудиторию — те, кто могли себе позволить купить квартиру, сделали это в течении года», — объясняет Павел Луценко. Рекорды-2012НИЖНИЙ НОВГОРОД: +25 %В Нижнем Новгороде стоимость квадратного метра с января увеличилась на четверть, поставив рекорд среди 40 городов, в которых портал «МИР КВАРТИР» осуществлял ежедневный мониторинг цен на первичном рынке. Если в начале года средняя цена квадрата была 50 900 рублей, то к ноябрю она выросла до 63 604 рублей. Стоимость средней квартиры составила 5 050 596 рублей, т. е., по сравнению с январскими показателями, она увеличилась на 27 %, а в денежном эквиваленте — более чем на миллион рублей. «В Нижнем Новгороде рынок недвижимости в этом году пошел в рост по всем фронтам — выросли цены и на вторичку, и на новостройки. С одной стороны, это положительная динамика, характеризующая подъем экономики в регионе, с другой, как это не раз уже случалось в этом городе, может привести к резкому откату уже в первой половине следующего года», — отмечает Павел Луценко. По его словам, рост средней стоимости квадратного метра на первичном рынке в конце года — также вполне объяснимый процесс. Большинство застройщиков к четвертому кварталу планирует завершение объектов, а на последних стадиях строительства цена квадрата резко увеличивается, небольшие квартиры уже раскуплены, и в продаже остаются квартиры большей площади. При этом, безусловно, есть серьезная разница и между районами Нижнего Новгорода. Например, меньшей популярностью у покупателей пользуются новостройки в Ленинском и Приокском районах, и здесь цены ниже, чем в среднем по городу. А в Канавинском наоборот наблюдается серьезный рост по сравнению с общегородскими. ИВАНОВО: +21 %Рост цен на недвижимость в Иваново тоже серьезен: с начала года стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 21 %, с 36 933 до 44 767 рублей, а цена средней квартиры — на 33 %, до 3 218 115 рублей (еще в январе она составляла 2 427 437 рублей, т. е. была почти на 800 000 рублей ниже). По данным портала «МИР КВАРТИР», после кризисного падения в 2009 году, цены на новые объекты постепенно росли, однако определяющим для первичного рынка Иваново стал прошлый год. «Именно тогда был поставлен рекорд по вводу жилья за последние пять лет: по данным городской администрации в эксплуатацию было введено 183 000 кв. м. новостроек», — говорит Павел Луценко. Кроме того, власти Иваново охотно идут навстречу застройщикам, регулярно формируя и предоставляя им новые земельные участки для освоения в целях жилищного строительства. Этот год стал логичным продолжением: застройщики, в том числе и московские (например, в Иваново активно работает ГК «СУ-155»), заложили новые объекты, а строительство начатых в «Здесь мы наблюдаем картину, аналогичную нижегородской, когда наиболее дешевое жилье было раскуплено в начале года, а ближе к четвертому кварталу в продаже остаются либо наиболее дорогие, либо большие по площади квартиры», — отмечает Павел Луценко. ЕКАТЕРИНБУРГ: +19 %В столице Урала квадратный метр подорожал на 19 %. Если в январе его средняя цена составляла 57 572 рубля, то в конце осени он увеличился на 11 091 рублей и составил 68 663 рублей. Почти на миллион рублей (24 %, до 5 050 420 рублей) выросла и средняя цена квартир, выставленных на продажу в новостройках. На первичном рынке Екатеринбурга в этом году сложилась любопытная ситуация. «В последнее время эксперты пугали общественность грядущим дефицитом из-за того, что с середины прошлого года застройщикам становилось все сложнее получать участки под новое строительство. На фоне обещанных другими экспертами мировых финансовых катаклизмов и колебания курсов валют панические настроения, похоже, оказали свое воздействие: средние цены на новое жилье с начала года серьезно выросли», — рассказывает Павел Луценко. Но если «средняя температура по больнице» подорожала, то в отдельных районах Екатеринбурга все выглядит не так однозначно. В районах массовой застройки с большим количеством предложений цены остаются доступными. А вот в уже освоенных — там, где возможна только точечная застройка — действительно наблюдается некоторый дефицит, и, соответственно, рост цен. В следующем году, кстати, ситуация может усугубиться. «Многое зависит от того, удастся ли уральским строителям выполнить план на этот год. В 2012 предполагалось возвести 1 млн. 50 тысяч кв. м. жилья, и по итогам девяти месяцев, по данным администрации, введено в эксплуатацию 609 тысяч кв. м. Шансы успеть сдать еще 441 тысячу кв. м. у застройщиков пока есть. Но если объемы нового строительства действительно сократятся, то панические настроения в городе усилятся, а следом вырастет и цена квадрата в новостройках», — предполагает Павел Луценко. СОЧИ: −18 %В городе Сочи — бывшей черноморской здравнице и столице грядущей Олимпиады — цены на жилье с нового года упали, причем серьезно. Средняя цена квадратного метра снизилась с 80 790 до 66 002 рублей (на 18 %), а средняя цена квартиры подешевела на два миллиона рублей (с 7 435 525 рублей в январе до 5 379 181 рубля). «Любопытно, но в октябре впервые квадрат в Сочи стал стоить дешевле, чем в уральском Екатеринбурге», — отметил Павел Луценко. Тем не менее, специалисты портала «МИР КВАРТИР» не рекомендуют покупателям впадать в ажиотаж и немедленно скупать сочинскую недвижимость. «Рынок этого курортного города — один из самых неоднозначных в стране, и столь резкое снижение средней стоимости квадратного метра имеет вполне логичные причины», — говорит Павел Луценко. В этом городе цена квадратного метра очень существенно различается в зависимости от сегмента, а в базах данных эта информация усредняется. Например, если цена квадрата в элитных новостройках варьируется в пределах САМАРА: −11 %Самарские новостройки к концу осени тоже подешевели. Стоимость квадратного метра, по данным портала «МИР КВАРТИР», упала на 11 %, с 49 537 до 44 246 рублей, а средняя квартира сейчас обойдется покупателю почти на 800 тысяч рублей дешевле (20 %), чем в январе (3 233 832 рубля вместо 4 027 398 рублей в начале года). Сложившаяся на самарском рынке ситуация вполне закономерна. К сожалению, это не самый бурно развивающийся регион, более того, еще до кризиса 2008 года многие новостройки здесь просто стояли из-за недостатка финансирования. Понятно, что покупатели были не готовы рисковать, и предпочли приобретать квартиры на вторичном рынке. «Сломать такую психологию оказалось нелегко: лишь в прошлом году отложенный спрос вернулся на первичный рынок, однако застройщики сразу поспешили поднять цены. Но доверие покупателей оказалось не столь велико, и за этот год произошла коррекция — стоимость жилья на вторичном рынке вновь подросла, а на первичном снизилась», — отмечает Павел Луценко. Эксперты предполагают, что стоимость квадратного метра в новостройках в ближайшие два года все же вырастет из-за проведения в Самаре Чемпионата Мира 2018, когда за счет федерального бюджета в городе начнется подготовка к мероприятию. Строительство стадиона и сопутствующей инфраструктуры оживит экономику Самары, появятся новые рабочие места и — возможно — приведет и к росту цен на недвижимость. МОСКВА: −9 %Средняя цена квадратного метра в столичных новостройках (включая элитный сегмент) с начала года упала на 9 % — с 234 584 до 213 833 рублей, а средняя квартира подешевела почти на 5 млн. (в январе она стоила 30 209 477 рублей, а к ноябрю — всего 25 384 843 рублей). По идее, на разницу можно было бы приобрести среднюю квартиру в Московской области (4 775 393 рублей). Но и в этом случае особых поводов для радости нет: на покупку жилья в Москве требуется денег не меньше, чем в начале года. «Столь существенное снижение средних цен на московские новостройки объясняется, к сожалению, не рыночными, а административными причинами. Официальное присоединение к Москве новых территорий вынуждает участников рынка рассматривать объекты, возводящиеся на „новых“ землях как обычные столичные новостройки. А учитывая, что их стоимость значительно ниже, чем строящихся в границах старой Москвы, то происходит корректировка, — поясняет Павел Луценко. — Свою роль сыграло также и усиление курса рубля». Изменение средней цены квадратного метра и средней цены квартиры с начала года на первичном рынке в некоторых городах России
|