| Предлагать арендатору не помещение, а возможности |
| 25.11.2010 00:00 |
|
Пять магазинов различного формата в Санкт-Петербурге общей площадью более 7000 кв.м., вошедшие в кризис со стопроцентной вакантностью, были сданы почти по докризисным ставкам. И это при том, что кризис затронул питерский стрит-ритейл намного существеннее московского. Специалисты компании RRG подошли к решению задачи не только с точки зрения брокериджа, но и с точки зрения консалтинга: потенциальному арендатору предлагалось не помещение, а возможности для развития бизнеса и инвестиций. Это продукт совместной работы компаний RRG и RRG Brokerage. Консалтинговая компания RRG провела детальное исследование объектов торговой недвижимости на Невском проспекте, поскольку три из пяти объектов находились именно в этом торговом коридоре и представляли формат стрит-ритейла. Целью исследования было определение потенциальных оборотов для различных сегментов ритейла, а также прогноза роста арендных ставок на данные помещения при восстановлении рынка и снижении уровня вакансий. Для этого были проанализированы автомобильные потоки и пешеходный трафик, составлен индикативный рейтинг улицы по концентрации ритейла, потенциалу оборотов определенных товарных групп, общепита, оценены потенциальные арендаторы, для которых эти локации представляют интерес и т.д. Кроме того, были рассчитаны возможные арендные ставки для разных локаций и сегментов. Известно, что Невский проспект это главный торговый коридор Санкт-Петербурга, место концентрации основных туристических потоков и одна из самых оживленных магистралей города. При сравнении оказалось, что Невский проспект ничем не уступает одной из самых главных московских улиц — Тверской, к примеру, по автомобильным потокам, а по пешеходному трафику превосходит. Более того, по некоторым показателям пальма первенства принадлежит именно главной улице северной столицы. Например, если рассматривать концентрацию кофеен и общепита по плотности на километр, то она в несколько раз выше. В результате полученные в ходе исследования данные стали сильным аргументом для ритейлеров в пользу выбора торговых площадей. До кризиса арендные ставки на Невском проспекте достигали $6000—$7000 за кв.м в год. В 2009 цены на вакантные площади снизились до $1500—$2000. При этом предложение было достаточно большим и для ритейлеров была хорошая возможность не только снять помещения по сниженным ставкам, но еще и выбирать. Описанные помещения были сданы по максимальным для того периода ставкам, с пониманием потенциала роста. Грамотно проведенный анализ наилучшего использования возможностей объектов и понимание потребностей арендаторов позволил компании довести на данный момент уровень заполняемости арендных площадей практически до 100%. А уже в 2010 году имея некоторую «монополию» при отсутствии конкурентов на рынке и понимая «потенциал места» достичь почти докризисного уровня арендных ставок в размере $5000 за кв.м в год. |