| Питер обгоняет Москву по потенциалу торговых улиц |
| 26.09.2012 14:40 |
|
Рынки Москвы и Санкт-Петербурга традиционно соперничают друг с другом практически во всех сегментах. Аналитики группы компаний RRG сравнили современное «самочувствие» двух главных торговых коридоров страны — петербургского Невского проспекта (от Московского вокзала до Адмиралтейства) и столичной «объединенной» Тверской, включающей Тверскую и Результаты оказались несколько неожиданными: главная улица северной столицы обладает по ряду показателей большим потенциалом для арендаторов street-retail, нежели ее аналог в первопрестольной. Про машины и людейНачальные данные у Невского и Тверской во многом схожи: длина — около 2,9 километров, количество станций метро тоже примерно равное. Эффективная ширина тротуаров (крайне важная для street-retail характеристика) практически одинаковая — Автомобильный трафик тоже отличается не в разы, находясь в диапазоне «Основная причина более высокого трафика на Невском — обилие туристических и культурных объектов, — поясняет председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. — Если в столице туристы рассматривают Тверскую больше как торговую и бизнес-улицу, нежели прогулочную, то через Невский проходят основные туристические маршруты, да и сами горожане активно посещают проспект. В частности, именно по этой улице большинство людей проходят от метро Невский проспект и Гостиный Двор к Дворцовой площади, Казанскому собору и другим достопримечательностям. Не случайно именно на отрезке от дома Крайне важными показателями являются также «непрерывная плотность витрин» (длина участка улицы, где магазины следуют один за другим). «Люди, которые просто прогуливаются по улице (а street-retail в центре города ориентирован именно на таких покупателей), увидев, что магазины „закончились“ могут перейти на другую сторону или свернуть на соседнюю улицу. Поэтому для эффективного торгового коридора крайне важна непрерывность витрин», — поясняет Денис Колокольников. Главный Санкт-Петербургский торговый коридор в этом плане выглядит опять же предпочтительнее: здесь есть 3 участка «непрерывных витрин» 320, 320, 410 м. На объединенной Тверской таких участков 4, но они несколько короче: 220, 230, 240, 250 м. СпециализацияСегодня объединенная Тверская представлена 245 объектами street-retail, в то время как на Невском 288 помещений. При этом наблюдаются существенные различия в составе арендаторов помещений. Невский проспект выполняет функцию не только главного торгового, но и главного туристического маршрута. Поэтому примерно треть помещений street-retail — это предприятия общепита. Одежда, обувь и аксессуары также широко представлены: в объеме, аналогичном основной части Тверской улицы. Более того, уже сложилось определенное функциональное зонирование Невского и прилегающих улиц. Например, Малая Садовая по сути представляет собой «фуд-корт» под открытым небом. «Сама улица как будто создана для размещения кафе и ресторанов, — комментирует Денис Колокольников, — она расположена перпендикулярно к Невскому проспекту, в самой оживленной его части, но серьезного сквозного трафика там нет. Так что люди имеют возможность, не удаляясь от основного маршрута, посидеть в тихом месте». Что касается Тверской, то это более деловая улица. «Первую скрипку» там тоже играют предприятия общепита, но их доля составляет лишь 23 %. В то же время почти каждое шестое помещение занято банком (а в зоне Ставочный ростУровень вакантных площадей на обеих улицах низкий: на объединенной Тверской, по оценкам RRG он составляет Еще более любопытным выглядит сравнение арендных ставок двух улиц. В докризисном 2007 году, Тверская с показателем 10 тыс. долларов за кв. м. (в год на лучших участках) серьезно обгоняла Невский проспект, на котором ставки на топовые локации держались на уровне 6 тыс. долларов за кв. м. в год. В глубоко кризисном 2009 серьезное падение наблюдалось и там и там: Невский «упал» до При этом цены продаж на Тверской (в классической ее части от Охотного ряда до Пушкинской) составляют от 50 тыс. до 70 тыс. долларов за кв. м. первого этажа, а на Невском еще можно уложиться в диапазон от 30 тыс. до 50 тыс. долларов за кв. м., даже в лучших локациях. Возможности для инвесторовВыборка предложений помещений на продажу и на Тверской, и на Невском предлагает лишь несколько помещений на всей его протяженности. Но если цены продажи помещений на московской улице не сильно отличаются, то в Санкт-Петербурге процесс «выравнивания» еще в самом разгаре. В частности, торговые объекты, расположенные в середине улицы, скорее всего на этом уровне и зафиксируются в ближайшее время. Максимальный пешеходный и автомобильный трафик в этом месте дает возможность получать стабильный и высокий арендный доход, но при этом и цена продаж здесь максимальна. А вот на более «дешевом» начальном отрезке проспекта, цены, скорее всего в ближайшее время «пойдут в рост». В первую очередь — из-за открытия в начале Невского новой станции метро «Адмиралтейская», появление которой существенно увеличило пешеходный поток. «По нашим замерам в районе дома номер 11/2 по Невскому проспекту и Малой Морской, около которого находится „Адмиралтейская“, до открытия станции метро проходило 12,8 тыс. человек в сутки, через месяц после открытия — 22,4 тыс. человек в сутки, через два — 29,5 тыс. человек в сутки», — говорит Денис Колокольников. Тверская же пока не может похвастаться такими результатами. Увеличение проходимости в ее самой «слабой» части, на отрезке между площадью Маяковского и Белорусским вокзалом, возможно после окончания реконструкции площади Тверской Заставы. Хотя поскольку подземного ТЦ не будет, трафик серьезно не вырастет. Такая ситуация не может не влиять на цены: нижняя ценовая планка продаж здесь установлена на отметке «Впрочем, при всех „спорах“ Тверской и Невского несомненно одно: альтернатив этим двум улицам в стране нет и не будет, — подводит итог Денис Колокольников. — Исторически торговые, эти улицы в долгосрочной перспективе будут только дорожать, являясь настоящими „голубыми фишками“ коммерческой недвижимости и „невосполнимым ресурсом“ в „вечных“ местах». |