| Обзор рынка загородной недвижимости на Дмитровском направлении |
| 01.08.2012 16:21 | ||||||||||||||||||||
По итогам 1 квартала 2012 года в Московской области около 780 организованных коттеджных поселков предлагали различные форматы объектов загородной недвижимости. Основную долю предложения в них составляли земельные участки без подрядных обязательств. Доля таких проектов около 71 % от общего числа поселков. Оставшаяся доля рынка приходится на поселки с готовыми и строящимися домами и распределяется между классической коттеджной застройкой (12 %) и мультиформатными поселками, где представлено более одного типа жилья, например, коттеджи в сочетании с таунхаусами и многоквартирными домами (17 %). Тенденцией последнего года является снижение доли участков, реализуемых без подряда, и увеличение доли организованных коттеджных поселков.По состоянию на июль 2012 года 73 % всех коттеджных и дачных поселков, существующих на рынке загородной недвижимости Подмосковья, представлено в сегменте эконом-класса (снижение за год составило около 3 %). Доля поселков бизнес-класса, напротив, выросла за год на 4 % и составила 21 %. Доля проектов в элит-классе составляет всего около 6 %. Новых поселков в элитном сегменте за 2011 год на рынок почти не выходило, это связано с сокращением числа свободных территорий на пользующихся наибольшей популярностью в этом сегменте Рублевском и Новорижском шоссе. Наряду с вышеупомянутыми наиболее популярными направлениями есть и другие, привлекательные для клиентов вследствие более низких цен на недвижимость, транспортной доступности или развитой инфраструктуры. Так, северное направление отличается двумя очень существенными для размещения загородной недвижимости факторами: наличием множества водохранилищ, т. н. «большой воды», причем совсем рядом с МКАД, и уникальной для Подмосковья спортивной инфраструктуры — горнолыжных центров, что обусловлено рельефом территории. Добраться до загородных домов этого направления возможно по Дмитровскому шоссе; для некоторых поселков существуют альтернативные пути — по Ярославскому или Рогачевскому. С последнего имеется также достаточно удобный выезд и на Ленинградское шоссе. 
На текущий момент Дмитровское шоссе входит в пятерку лидирующих направлений на рынке загородной недвижимости в Московской области по количеству реализуемых поселков, концентрируя около 9 % всего предложения загородной недвижимости (чуть менее 70 поселков). Первые места традиционно делят Новорижское и Рублевское шоссе (21 % и 20 % предложений соответственно), затем Киевское направление, в последние По сравнению с Московской областью в целом, на Дмитровском направлении предлагается меньше участков в поселках без организованного подряда (44 % против 71 % по области), зато повышена доля проектов с классической коттеджной застройкой (42 % против областных 12 %). Роль проектов с таунхаусами и смешанной застройкой становится совсем незначительной. Такие проекты представляют собой альтернативу городской квартире, а покупатели данного типа жилья в большей степени ориентированы на ежедневные поездки в Москву. Однако несмотря на намеченную в ближайшем будущем реконструкцию (начало работ в 2012 году), Дмитровское шоссе является достаточно загруженной трассой, в особенности в ближнем радиусе (до 10 км от МКАД), что препятствует росту спроса на жилье подобного формата. 
Если рассматривать проекты, реализуемые с подрядом, то чуть менее половины поселков (46 %) сосредоточено в бизнес-сегменте. По сравнению с Подмосковьем в целом, роль поселков эконом-класса постепенно уменьшается, уступая бизнес- и элитному формату. Последние тяготеют к уникальным для Подмосковья ландшафтам на фоне «большой воды». Роль Дмитровского направления как места для премиум-резиденций неуклонно возрастает в связи с истощением территорий для застройки на вышеупомянутых западных направлениях.
Распределение предложения в зависимости от расстояния от МКАД выглядит следующим образом: более 80 % организованных коттеджных поселков, активно продвигаемых на рынке, расположены на расстоянии 
Предложения элит-класса сосредоточены в основном на берегу и в окрестностях крупнейших водохранилищ 
Удаленность от МКАД играет роль и при выборе формата застройки поселка. Так, предложения в ближнем поясе (до 20 км) практически полностью представлены коттеджными поселками, тогда как участки без подряда предлагаются в более «экономных» сегментах, расположенных на большем расстоянии от Москвы. Особенно велика доля участков без подряда в «горнолыжном» 40—50-километровом поясе — 60 % всех предложений здесь приходится на них.Разделение на зоны позволило выявить точки тяготения поселков различного формата. Примерно для 40 % предложений главным центром притяжения становится горнолыжная инфраструктура; еще для 25 % — «большая вода» многочисленных живописных водохранилищ. Шоссе, обеспечивающие дополнительную транспортную доступность (Рогачевское и «малая бетонка»), становятся третьим важным фактором (23 % поселков). Цены на объекты в зависимости от сегмента предложения варьируются достаточно сильно. Так, коттедж эконом-класса на расстоянии 
Стоит заметить, что поселки значительно различаются и по количеству реализуемых объектов. Самые масштабные проекты концентрируют до Каждый из поселков имеет свою специфику. Так, Vita Verde застраивается только домами в итальянском стиле, даже улицы здесь имеют итальянские названия; «Пестово» воспроизводит атмосферу морского курорта; «Новые Вешки» являются примером совмещения городского образа вблизи столицы с загородной комфортабельностью. Все поселки достаточно высокой степени готовности. Половина домов в поселках уже заселены, а в новых очередях, которые находятся в процессе строительства, представлены также форматы менее дорогостоящего жилья. В Vita Verde это дуплексы на две семьи, в Пестово — проект «Пестово Life» с участками небольшой площади, в «Новых Вешках» — 4 малоэтажных многоквартирных дома.
Наиболее демократичной оказалась ценовая политика поселка Vita Verde. При этом поселок расположен в комфортной доступности от Пяловского водохранилища с развитой инфраструктурой — яхт-клубами, пляжами, ресторанами, — и полностью соответствует стандартам бизнес-класса. Среди поселков встречаются и те, дома в которых не выставляются на продажу, а сдаются внаем. С одной стороны, это свидетельствует о низкой ликвидности недвижимости данного типа для продажи. С другой стороны, аренда подразумевает постоянное проживание, поэтому зачастую такие поселки отличаются лучшей транспортной доступностью. В качестве примера можно привести поселок «Forest Ville», расположенный в 20 км от МКАД. В нем реализуется 85 участков, часть из которых сдается в аренду. Цены на аренду коттеджа площадью Итак, были выделены основные особенности загородной недвижимости Дмитровского направления. В целом, тенденции увеличения его значимости, особенно в бизнес-сегменте, будут сохраняться, а уникальный ландшафт останется его неоспоримым преимуществом. В рамках программы г. Москвы «Развитие транспортной системы на |