| Игорь Индриксонс: «Как инвестировать с помощью зарубежной ипотеки» |
| 04.06.2012 17:26 |
Почти 95 % недвижимости в Европе покупается по ипотеке. Здесь можно применять стратегии, использующие большое кредитное плечо, тем самым отдать большую часть рисков банкам и зарабатывать «Не нужно брать все риски на себя, а стоит попробовать стать инвестором с помощью зарубежной ипотеки, — считает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала indriksons.ru. — Такой подход ведет к приобретению более или менее ликвидной недвижимости, так как банки не хотят рисковать». По мнению эксперта, главное достоинство ипотеки состоит в том, что, взяв 70 % заемных средств, 70 % риска мы передаем банку. Но даже если вы не собираетесь брать кредит, есть простой, но верный способ просчитать ликвидность объекта — узнать показатель LTV (Loan To Value), т. е. то, какой процент заемных средств от стоимости объекта готов выдать банк. Если в разных регионах одной и той же страны банк согласен выдать нерезиденту 80 % заемных средств при покупке недвижимости в центре города, а на побережье — лишь 20 %, то потенциальный инвестор в недвижимость на побережье должен насторожиться. Банки всегда неплохо оценивают рынки, и если где-то показатель LTV ниже — это значит, что в этот рынок банки верят меньше, и эти объекты в случае дефолта будет сложно реализовать. Процедура оформления ипотечного кредита, как правило, наиболее сложна там, где ипотека только начинает свое становление, либо, наоборот, в развитых странах с отлаженной системой ипотечного кредитования, но не испытывающих нужды в привлечении инвестиций любыми способами. Сложно получить ипотеку в Англии, Франции, Австрии и Швейцарии. В развитых странах процентные ставки несравнимо ниже, чем в России. Сегодня самые низкие ставки предлагаются в Швейцарии — 2,3 % годовых, а фиксированные — от 3% (в швейцарских франках). Примерно такие же проценты предлагаются в Великобритании; в Германии и Австрии ставки выше, но ненамного — от 3,2 до 3,5 %. ФранцияСтабильность ипотечного рынка Франции поражает всех аналитиков. Порядка 80 % всего жилья покупается в ипотеку, а у более чем 80 % всех ипотечных кредитов процентная ставка зафиксирована, поэтому во времена спада рынок не пострадал. В 2009 году объем рынка даже вырос на 3,89 %. Ипотечный рынок Франции по объему находится на 3 месте в Европе после Великобритании и Германии. Российский инвестор может при внесении половины стоимости недвижимости получить ипотеку под 7 % годовых. При этом необходимо, чтобы размер ежемесячных платежей не превышал треть расходов заемщика. ГерманияВ Германии можно рассчитывать на не менее выгодную ипотеку, чем во Франции, но есть одно «но» — в Германии очень высокие налоги на собственность. В среднем, они составляют 2 % от стоимости объекта в год. В результате этого немцы предпочитают не владеть недвижимостью, а снимать жилье. Поэтому если вы инвестируете с целью последующей перепродажи, то стоит подумать, кому вы продадите свой объект, если все снимают? А если вы хотите получать рентный доход, имейте в виду, что арендный рынок в Германии полностью находится под контролем государства и только оно определяет уровень ставок. «Немецкие банки готовы предоставлять иностранцам заемное финансирование, но не более 80 % от залоговой стоимости по ставке ВеликобританияВеликобритания — наиболее инвестиционно привлекательный регион. Банк Англии держит базовую ставку на рекордно низком уровне — 0,5 % с июля 2011 г. В Великобритании можно получить заемное финансирование в размере до 70 % от стоимости объекта. Срок кредита не ограничен, в среднем кредиты берутся на АвстрияВ Австрии заемщик может рассчитывать на получение ипотечного кредита в размере 60 % от залоговой стоимости объекта. Процентная ставка одна из самых низких в Европе — 3 %. В Австрии менее разнообразные ипотечные кредитные программы, нежели в Великобритании: в основном можно либо гасить сперва только проценты по кредиту, либо и проценты, и основной долг. Швейцария«Швейцарские (как и австрийские) банки не использовали секьюритизацию. Однако правительство все равно пытается защитить финансовые институты от возможных дефолтов заемщиков. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке — 20 % от стоимости объекта. Перед тем как предоставить кредит, банки также должны удостовериться, что заемщик сможет его обслуживать, даже если ставки вырастут до 5 %. Почти 1 из 10 кредитов привязан к ставке Libor», — резюмирует Игорь Индриксонс. Игорь Индриксонс — признанный эксперт в области международных инвестиций в недвижимость. Структурировал более 250 инвестиционных портфелей недвижимости общей стоимостью более 1 миллиарда долларов. Имеет высшее финансовое образование, степень Магистра по инвестициям в недвижимость от «Cass Business School», Лондон. На протяжении всей карьеры консультировал крупные инвестиционные фонды, хедж-фонды, банки и крупных частных инвесторов в Лондоне и России. Посвятил всю свою сознательную карьеру и образование вопросам инвестиций в недвижимость. В России и странах СНГ за 3 года провел более 300 образовательных семинаров по инвестициям в недвижимость. |