Обзор загородного рынка за 2011 год
17.02.2012 15:02
На рынок вышло 108 объектов

В 2011 году на рынок коттеджных и дачных поселков Подмосковья вышло более 100 новых объектов. Это меньше, чем в 2010 году, который стал рекордным по числу новых поселков (в основном, дачных поселков с землей без подряда), но больше, чем в любой из докризисных и кризисных лет. Сегодня на рынке представлено около 780 организованных коттеджных и дачных поселков на всех стадиях строительства.




Из наиболее интересных проектов 4-го квартала можно отметить такие поселки, как Etude family club (Пятницкое шоссе, 6 км), «Кронбург» (Калужское шоссе, 12 км), «Пригород Южная долина» (Каширское шоссе, 10 км), «Остров Эрин» (Калужское шоссе, 26 км), «Соверен»/Sovereign (Новорижское шоссе, 18 км).



Участки без подряда уступили место мультиформатным проектам

В целом по итогам года отмечена важная тенденция — сокращение количества поселков, представленных участками без подряда в структуре новых предложений. Доля таких проектов в 2011 году — менее 50 % (в 2010 году — 91 %). Параллельно с этим, значительно увеличилась доля мультиформатных поселков (25 % по итогам года), а также проектов, представленных готовыми домами и участками с подрядом (23 % от общего числа новых предложений). Доля поселков таунхаусов в структуре нового предложения за год невелика, т. к. в основном данный тип загородной недвижимости комбинируется с прочими форматами.


Новые проекты, вышедшие на рынок загородной недвижимости в 2011 году, несколько изменили текущую структуру рынка коттеджных и дачных поселков Московской области. На конец 2011 года 71 % от общего числа организованных поселков на рынке относятся к формату участков без подряда (в 2010 году — 74 %). На 2 % за прошедший год выросла доля традиционных коттеджных поселков (дома и участки с подрядом, объединенные общей архитектурной концепцией во избежание хаотичной застройки) и составила 12 %.



Увеличивается доля поселков бизнес-класса

Среди новых проектов, появившихся в продаже в 2011 году, лишь 2 % (фактически 2 поселка) можно отнести к классу «элит», и то лишь относительно прочих новых адресов. С другой стороны, 31 % нового предложения можно отнести к поселкам бизнес-класса, что уже является значительным показателем по сравнению с периодом 2009–2010 гг. 67 % от общего числа новых проектов представляют собой поселки эконом-класса.


73 % всех коттеджных и дачных поселков, существующих на рынке загородной недвижимости Подмосковья на конец 2010 года — поселки эконом-класса. Это на 3 % меньше, чем по итогам 2010 года.


Доля поселков бизнес-класса, напротив, выросла на 4 % и составила 21 %. Для сравнения, докризисная доля поселков бизнес-класса — 45 %; такого уровня вряд ли удастся достичь в перспективе 2–3 лет. Элитные поселки — уже редкое явление на первичном рынке. Новых проектов такого уровня практически не выходит, доля за год сократилась до 6 % от общего числа поселков.

Продолжают развиваться традиционно престижные направления

Анализ новых предложений 2011 года показывает, что в 2011 году 61 % из них относится к традиционно престижным направлениям: трассам северо-западного, западного и юго-западного направления, а также Дмитровскому и Осташковскому шоссе, которые считаются элитными благодаря наличию «большой воды». Такое распределение географии новых проектов свидетельствует о возвращении интереса девелоперов и покупателей к высокобюджетным проектам.


На конец 2011 года 44 % от всех существующих на рынке коттеджных и дачных поселков расположены вдоль названных выше трасс; соответственно, вновь сокращается доля альтернативных направлений, которые интенсивно осваивались в период 2008–2010 годов.


Больше всего новых проектов 2011 года — 29 % — расположено на Новорижском шоссе. Еще 20 % поселков относится к юго-западному направлению Подмосковья. Вклад Симферопольского шоссе в структуру нового предложения составил 10 %. При этом, в 3-м квартале в свете новости о присоединении к Москве значительного сектора Подмосковья между Киевским и Варшавским шоссе юго-западные направления лидируют по числу новых проектов (почти 30 % от всех предоложений июля—сентября).


Если говорить о классических, концептуальных коттеджных поселках на традиционно престижных направлениях, то за 2011 год на рынке произошла «перестановка сил». Рублево-Успенское шоссе, доля которого в структуре поселков по направлениям в 2010 году была наибольшей и составляла 24 %, теперь не является лидером элитного сегмента рынка по числу коттеджных поселков (доля на конец 2011 года — 20 %). Лидером стало Новорижское шоссе (21 % от общего числа поселков по престижным направлениям, годовой прирост составил 4 %. Калужское шоссе, как и Рублево-Успенское, занимает 20 % в структуре по направлениям. Стоит отметить также рост доля Киевского шоссе на 2 % по итогам 2011 года.



Девелоперы вновь вернулись в ближнее Подмосковье

По данным аналитического центра ОАО «ОПИН», значительная часть новых проектов, вышедших на загородный рынок в 2011 году, расположена в пределах 60 км от МКАД (73 %). Большинство из них сконцентрированы в диапазоне от 15 до 60 км. Доля дальнего и очень дальнего Подмосковья в структуре нового предложения по итогам года составила 21 % и 6 % соответственно. Девелоперы вновь осваивают расположенные рядом с Москвой территории.




Интересна также поквартальная структура вывода на рынок новых поселков. Она сравнительно равномерна в 1-м квартале (не считая незначительной доли «дальних дач», доли прочих диапазонов сопоставимы). Во 2-м квартале лишь 5 % от общего объема новых поселков расположено в радиусе до 15 км от МКАД, зато доля «дальних дач» — 13 %. Фактор сезонности объясняет эту особенность. В 3-м квартале почти половина новых проектов находится на расстоянии 15–30 км от МКАД, это — влияние новости о присоединении к Москве новых территорий. Наконец, в 4-м квартале на рынок выходит много предложений в несопредственной близости к столице; значительную часть из них составляют мультиформатные поселки с малоэтажной составляющей.


По итогам 2011 года, 49 % всех существующих коттеджных и дачных поселков сконцентрированы в пределах 55 км от МКАД.

Спрос ориентировался на заявления чиновников

Главное наблюдение 2011 года связано с объемом продаж загородных объектов. Пиковые показатели продаж пришлись на апрель—май (вполне укладывается в рамки многолетних наблюдений) и декабрь (этому способствовали скидки и завершение строительной фазы в ряде поселков). При этом, если традиционно август считается «мертвым сезоном» рынка, когда покупатели и продавцы недвижимости в одинаковой степени планируют отпуска, то 2011 год, несомненно, стал исключением из многолетнего правила. В августе было реализовано на треть больше домовладений, чем в июле, а помесячное соотношение объемов продаж выглядит как 27 %/35 %/38 %. Такая ситуация связана как с темой Новой Москвы, где резко выросли продажи в конце июля — начале августа, так и с выходом на рынок новых предложений по адекватной цене.

По данным Аналитического центра ОАО «ОПИН», в 2011 году подавляющая доля спроса на загородном рынке пришлась на УБП — 69 % от общего количества сделок за рассматриваемый период. К концу года спрос на участки без подряда существенно сократился (до 53 %) вследствие переориентации покупателей в другие форматы. Спрос на готовые коттеджи составил 10 % (показатель стабилен с весны). А вот спрос на таунхаусы и малоэтажное жилье в составе поселков в конце года превысил все ожидаемые показатели и составил 30 % по итогам 4-го квартала (16 % в общегодовой структуре спроса).






В 4-м квартале 2011 года продолжился начавшийся с лета некоторый рост спроса на объекты эконом-класса (75 % от общего числа сделок по сравнению с 72 % во 2 квартале). Прирост спроса в сегменте эконом-класса в определенной степени связан с появлением частных инвесторов в зоне Новой Москвы (спекулятивный спрос на небольшие недорогие объекты). Спрос на объекты бизнес-класса к концу года стабилизировался и составляет 19 % по итогам 4-го квартала. Таким образом, в 2011 году почти каждая пятая сделка на загородном рынке относится к сегменту бизнес-класса.


В 2011 году уровень спроса на готовые объекты первичной загородной недвижимости составляет 65 % от общего числа сделок в сегментах «бизнес» и «премиум». Продолжает снижаться спрос на вторичные предложения. Дело в том, что во 2-м полугодии 2011 года некоторые крупные девелоперы поселков верхнего ценового сегмента приняли меры по привлечению клиентов — объявили скидки, спецпредложения, использовали другие инструменты. Параллельно с этим, многие поселки подошли к завершающей стадии строительства, поэтому вторичные предложения резко потеряли привлекательность для потенциальных покупателей, что выразилось в падении объема сделок.

Спрос на строящееся загородное жилье был нестабильным в течение года и резко вырос в 4-м квартале (35 % от заключенных сделок в поселках высокого уровня). Такой спрос обеспечивают новые очереди уже завершенных или завершающихся успешных проектов, когда покупатель может сразу оценить уровень и качество будущего жилья. Параллельно с этим снова сократилось число инвестиционных сделок.


Лидеры среди элитных подмосковных направлений в структуре сделок по итогам года, несомненно, определились на фоне событий вокруг расширения Москвы. Во второй половине 2011 года спрос на Калужское и Киевское шоссе составлял около 25 %, то есть суммарно около половины сделок 2-го полугодия в Подмосковье относится к этим направлениям. В 4-м квартале отмечен крайне высокий уровень спроса и на Новорижское направление — 25 % от общего числа сделок. Высокий уровень спроса на Дмитровское шоссе, отмеченный во 2-м квартале (сезонный фактор), вновь вернулся к привычным 10 % к концу года.



Растет спрос на готовые дома

В конце 3-го квартала впервые с 2008 года в организованном сегменте рынка загородной недвижимости (коттеджные поселки бизнес- и премиум-класса) объем реализованных коттеджей и участков с подрядом превысил объем проданных участков без подряда. Если в январе—августе 2011 года доля участков без подряда в структуре продаж данного сегмента рынка составляла 60–70 %, то по итогам сентября этот показатель находится на уровне 46 %. Соответственно, 54 % сделок в сегменте коттеджных поселков бизнес- и премиум-класса составили дома — готовые и на стадии строительства. Еще более высокий уровень спроса на дома — 59 % — зафиксирован в октябре. Затем спрос на УБП вновь начал расти и на конец 2011 года составлял 68 %. Отметим, что это связано с сокращением объема предложения земли без подряда в поселках высокого уровня, а также с желанием определенной части покупателей приобщиться к девелоперскому бизнесу (купить дорогую земли в поселке, построить дом и выгодно перепродать на фоне роста спроса на готовое жилье).

Престижные направления — лидеры спроса

Лидерами продаж в сегменте коттеджных поселков бизнес-класса в 2011 году являются Новорижское, Киевское, Калужское и Дмитровское шоссе. Структура спроса на указанных направлениях неоднородна и отражает исторически сложившиеся черты трассы, «лицо» направления на загородном рынке. Так, на Новорижском шоссе в верхнем ценовом сегменте традиционно невелик спрос на участки без подряда; по итогам 4-го квартала данный показатель составил 20%, а 80% сделок приходится на коттеджи и участки с подрядом. Обратная ситуация наблюдается в юго-западном секторе и на Дмитровском шоссе — спрос на участки существенно превышает спрос на дома. В конце года 72% от общего числа сделок на юго-западных направлениях пришлось на формат участков без подряда и лишь 28% спроса относится к домам. На Дмитровском шоссе ситуация еще более полярная — 91% и 9% составил спрос на участки и коттеджи соответственно.



Цены




Среднерыночные цены на дома в коттеджных поселках за 2011 год изменились несущественно — в пределах 5–7 % в зависимости от класса. По состоянию на конец года средняя стоимость квадратного метра в элитных коттеджных поселках составила 5075 $, включая стоимость земли (+6 % за квартал и +1,5 % за год), в поселках бизнес-класса — 3470 $ (−5 % за квартал и неизменно за год). Предложения эконом-класса выросли в цене в среднем на 7 % за год, преимущественно благодаря вкладу ликвидных предложений, где по итогам быстрых продаж лета были подняты цены. Дополнительным стимулом роста цен на доступные предложения (включая таунхаусы и малоэтажное жилье) послужило расширение границ Москвы. Средняя стоимость домовладений эконом-класса в коттеджных поселках Подмосковья на конец года составляет 1550 $ за кв. м., включая стоимость земли.


Лидеры продаж 4-го квартала 2011 года — Новорижское, Киевское и Калужское, Дмитровское шоссе, как и в начале года — имеют следующие средние ценовые показатели в сегменте поселков бизнес-класса:
  • Новорижское шоссе — 41 400 $ за сотку, годовая динамика цен составила 9 %;
  • Киевское и Калужское шоссе — 16 900 $ за сотку, годовая динамика цен составила 4 %;
  • Дмитровское шоссе — 19 750 $ за сотку, годовая динамика отрицательная — (−7 %).

Тенденции и прогнозы на 2012 год

События макроэкономического характера в сочетании с региональными процессами внесли существенные коррективы в ситуацию на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Потрясения на мировых фондовых и валютных рынках, казалось бы, способны снова обрушить рынок недвижимости — однако по итогам 3-го квартала мы наблюдаем обратную картину. Сообщения о присоединении к Москве новой обширной территории из состава Московской области появились весьма кстати — это на треть подняло объем продаж коттеджей, таунхаусов и земли в юго-западном секторе области; прирост спроса обеспечен интересом частных инвесторов-спекулянтов. На прочих территориях ближнего Подмосковья, которые пока остаются областными, также наблюдается оживление. И продавцы, и покупатели понимают, что объединение двух субъектов Московского региона — лишь вопрос времени, поэтому все больше жителей столицы принимают решение о переезде в собственное загородное жилье. На фоне роста спроса на дома и малоэтажное многоквартирное жилье в составе коттеджных поселков на рынок вышли доступные мультиформатные проекты, где по итогам второго полугодия отмечены высокие темпы продаж. Спрогнозированный аналитиками рынка в конце 2010 — начале 2011 года спад интереса покупателей к земле без подряда, несомненно, наблюдается, но нельзя сказать, что сходит на «нет» — все-таки пока около 70 % от общего числа сделок на рынке приходится на данный формат. Другое дело, что продаются только действительно ликвидные участки — в основном, вышедшие на рынок в 2011 году в составе мультиформатных поселков или в поселках высокого уровня (лесные участки, земля у воды). Кроме того, именно земля без подряда, наряду с малогабаритным жильем эконом-класса, является наиболее доступным инструментом для частных инвестиций — после сообщений о возвращении кризиса население спешит выгодно разместить сбережения. Стоит отметить, что в 2011 году выросла активность покупателей (и количество сделок) во всех форматах и ценовых сегментах, включая элитные коттеджи. Сделки идут в тех поселках, где девелоперы готовы предложить специальные условия, скидки, рассрочку, подарки и прочие бонусы. В итоге, рынок окончательно разделился на востребованные проекты и неликвид.

В отличие от ситуации в 1-м полугодии, когда снижение среднерыночных цен на загородную недвижимость происходило по причине появления новых проектов, в 3-м квартале было зафиксировано снижение цен девелоперами и продавцами в уже существующих проектах, что привело к коррекции цен в сегменте «бизнес». Дальнейшего снижения цен происходить не будет: дисконта в 5 % в ряде поселков стало достаточно для того, чтобы объем продаж вырос в 1,5–2 раза.

Основные сегменты роста 2012 года на рынке жилой недвижимости Московского региона — малоэтажное загородное жилье уровня «эконом», «комфорт» и «бизнес». Эти форматы уже сейчас прочно заняли место среди бестселлеров рынка благодаря удачному сочетанию загородного принципа организации пространства и доступной цены. Большой потенциал существует у элитных продуктов рынка — коттеджных поселков с готовыми домами, а также участков без подряда с эксклюзивными характеристиками. В 2012 году уйдут в прошлое неликвидные и неверно спозиционированные объекты. По отношению к массовому продукту посткризисного рынка — участкам без подряда — мы занимаем сдержанную позицию. С одной стороны, как и в элитном сегменте рынка, кризис перераспределяет возможности людей, что приводит к высвобождению средств у покупателей. Однако, все растущая конкуренция в сегменте участков без подряда оставит за бортом проекты «без обязательств».

Что касается ценовых прогнозов по рынку недвижимости на 2012 год, то резкого роста не ожидается, как и существенного падения — реальный рост цен за год составит не более 10–12 %. Что касается спроса, то он сейчас наиболее «реальный»: люди перестали ждать лучших времен и откладывать решение о покупке жилья. Потенциальные покупатели в 2012 году окажутся участниками самого «рыночного» из всех рынков российской недвижимости: только принципы fair play и клиентоориентированный подход дадут девелоперам конкурентное преимущество. В таких условиях рост цен вследствие роста спроса будет сдерживаться ростом конкуренции, поэтому в московском регионе цены на недвижимость, как и в 2011 году, будут стабильными в среднем по рынку и колебаться в пределах 2–3 % в квартал в зависимости от сегмента.


Ещё новости