| Рынок коммерческой недвижимости Москвы: итоги 2011 года |
| 10.02.2012 18:50 |
Основные выводы1. Несмотря на продолжающийся процесс восстановления, рынок недвижимости еще не достиг уровня цен и ставок 2008 года. Средний уровень ставок аренды и цен продаж примерно на 2. Одним из факторов, влиявших на развитие рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2011 году, стал рост в четвертом квартале политической, макроэкономической и инвестиционной неопределенности. 3. Нестабильность макроэкономических показателей и фондового рынка, отток капитала, а также отсутствие однозначных позитивных трендов в потребительском секторе являются факторами, которые влияют на рынок негативно и задерживают его развитие. 4. Изменения, произошедшие на рынках купли-продажи и аренды, в анализируемый период различались:
Главный вывод:Отложенный спрос кризисного периода активно реализовывался в прошедшем году. При этом многие сделки, например, в офисах являлись не новым спросом, а переездом из одних относительно равноценных объектов в другие. Московский рынок недвижимости стал более прогнозируемым, более сбалансированным, резких колебаний уже мы не наблюдаем. Можно говорить о формировании рынка и перехода из этапа «заполнения свободных ниш» в этап «конкуренции». «Запас прочности» до докризисных ценовых показателей останется на ближайшие годы, в 2012 году основные ценовые показатели, по всей видимости, останутся на стабильных уровнях. Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников: электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, данные риелторских агентств и консалтинговых компаний. В данном исследовании приведен сравнительный анализ рыночных данных за 3 квартал 2011 года к предыдущему периоду (2 кварталу 2011 года), а также к аналогичному периоду прошлого года (3 кварталу 2010 г.) В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 700 тыс. $, а также торговые помещения стоимостью от 500 тыс. $, или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов. В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках — торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа динамики ставок аренды использовалась средняя арендная ставка, которая рассчитывалась как среднее арифметическое ставок аренды всех объектов по каждому сегменту недвижимости, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП) по каждому сегменту, которая рассчитывалась как сумма арендной платы по всем объектам по каждому сегменту недвижимости за год. ПродажаРынок в целомОбъем предложенияВ развитии рынка на протяжении 2011 года можно выделить 3 этапа: — В январе 2011 года объем предложения в результате большого количества праздничных дней значительно сократился. — С января по март, так же как и в 2010 году, наблюдался рост объема предложения, который в результате не только восстановился до уровня декабря 2010 года, но и превысил его как по общей площади, так и по количеству предложений. — С марта по декабрь объем предложения, как по количеству, так и по общей площади постепенно снижался. В декабре 2011 года на рынке было представлено 1 144 объекта общей площадью 2 455 тыс. кв. м. По количеству объектов объем предложения по отношению к декабрю 2010 года снизился на 14 %, а по их общей площади — на 11 %. 
Ценовые показателиВ течение первого полугодия 2011 года на рынке продажи коммерческой недвижимости в условиях роста объема предложения наблюдалось снижение цен. Средневзвешенная долларовая цена за первое полугодие снизилась на 7 % до 3 744 долл./кв. м., а цена в рублях — на 16 % до 104,8 тыс. руб./кв. м. Во втором полугодии 2011 года вместе со снижением объема предложения, цены, как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте росли, в результате чего к декабрю 2011 года их уровень превысил уровень годовой давности на 5 % в рублях и на 2 % в долларах и составил 4 139 долл./кв. м. Общий объем предложения коммерческой недвижимости, выставленной на продажу в декабре, по стоимости по отношению к декабрю 2010 года снизился на 8 % и составил 10,16 млрд. долл. 
Сравнительный анализ по сегментамОбъем предложенияЗа 2011 год изменение объема предложения по общей площади помещений свободного назначения составило −30 %; −21 % — по торговым; −8 % — по офисным помещениям; и −2 % — по производственно-складским; а по количеству: −1 %, −25 %, −7 % и −31 % соответственно. В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2011 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 51 %, доля ПСП — 26 %, доля торговых помещений — 15 %, а доля помещений свободного назначения — 10 %. При этом доля как офисных, так и производственно-складских помещений за год выросла на 2 %, в то время как доли торговых объектов и помещений свободного назначения снизились на 2 % каждая. Однонаправленность увеличения доли помещений офисного и производственно-складского назначения может свидетельствовать о некотором уменьшении спроса, в то время как торговые помещения и ПСН были более востребованы, раскупаются более интенсивно, в результате чего их доля в общем объеме предложения сократилась. Эти изменения могут быть связаны, в том числе, с усиливающейся макроэкономической нестабильностью, которая на сектор торговли и частично с ним связанный сегмент ПСН влияет менее значительно, чем на офисный и производственно-складской секторы. 
Следствием большей востребованности небольших торговых и особенно производственно-складских помещений стало то, что их средняя площадь выросла соответственно на 4 % и 41 %. Средняя площадь офисных помещений за 2011 год почти не изменилась, в то время как средняя площадь ПСН снизилась на 25 %. 
Ценовые показателиРост цен на торговые объекты и помещения свободного назначения с декабря 2010 по декабрь 2011 года составил 5 и 7 % соответственно, в то время как на офисные — только 2 %, а на производственно-складские объекты на 2 % снизились. Что касается изменения объема предложения в стоимостном выражении, то больше всего он снизился по торговым объектам и ПСН — на 18 % и 9 % соответственно. Снижение объема предложения в стоимостном выражении офисных объектов и ПСП было равно 5 % и 4 % соответственно. 
Торговая недвижимостьОбъем предложенияВ декабре 2011 года по сравнению с декабрем 2010 года объем предложения торговой недвижимости по общей площади в центре за счет снижения, как средней площади объектов, так и их количества, снизился на 37 %. За пределами центра снижение объема предложения по площади было обусловлено только снижением количества объектов и составило 18 %. Всего в декабре 2011 года на продажу было выставлено 62 объекта в пределах Садового Кольца и 282 объекта за его пределами суммарной площадью 42 и 294 тыс. кв. м. соответственно. Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 344 объекта общей площадью 335 тыс. кв. м. со средней площадью объекта 970 кв. м. 
Ценовые показателиЦена на торговые объекты в центре с декабря 2010 по декабрь 2011 года выросла на 1 % до 12 738 долл./кв. м., а за пределами Садового Кольца на 13 % до 5 189 долл./кв. м., при этом изменение курса доллара было незначительным и существенного влияния на рост не оказало. Превышение роста цен на торговые объекты на периферии по сравнению с объектами в центре может быть обусловлено тем фактом, что цены на торговые объекты в центре выросли ранее, и периферийные их «догоняют». Цена по всем торговым помещениям за 2011 год выросла на 5 % до 6 125 долл./кв. м. Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев за счет снижения объема предложения по площади, в центре снизился на 37 %, а на периферии на 8 %. 
Street-retailОбъем предложения объектов формата street-retail за 2011 год по общей площади снизился на 36 % (в центре уменьшился на 11 %, а за пределами — на 26 %) и составил 55 тыс. кв. м. (в центре — 9 тыс. кв. м., а за пределами — 46 тыс. кв. м.). Средневзвешенная цена в целом по городу выросла на 21 % (в центре снизилась на 10 %, а за его пределами выросла на 14 %) и составила 8 943 долл./кв. м. (в центре — 13 754 долл./кв. м., за его пределами — 8 017 долл./кв. м.). Рост цены на торговые объекты за пределами центра был обусловлен более существенным снижением их объема предложения, что свидетельствует о том, что по состоянию на конец 2011 года они в целом пользовались большим спросом, в то время как наиболее качественные помещения класса street-retail в центре к этому времени с рынка в основном ушли. 
Аналитические карты, выполненные с использованием ГИС-технологийНаиболее высокая средневзвешенная цена — 10 666 долл./кв. м. — на торговые помещения в центре, менее дорогие торговые объекты: от 5 196 до 7 165 долл./кв. м., за исключением Волоколамского мегакластера, располагаются на западе, северо-западе и юго-западе Москвы. Объекты же по остальным направлениям: на юге, севере и востоке столицы, а также в Волоколамском мегакластере стоят от 3 605 до 4 732 долл./кв. м и являются наиболее дешевыми. 
Существенные изменения средневзвешенных цен по отдельным мегакластерам объяснялись следующим: — В Ярославском мегакластере с 1 кв. 2011 года экспонировался дорогой объект на ул. Менжинского (2 600 кв. м., 8 000 долл./кв. м.). — В Ленинском мегакластере с 3 кв. 2011 года экспонировался дорогой объект на Мичуринском пр-те (1 670 кв. м., 9 581 долл./кв. м.). Офисная недвижимостьОбъем предложенияПрирост объема предложения офисов в центре и за его пределами за 2011 год составил соответственно −2 % и −9 % по общей площади и +4 % и −12 % по количеству. Всего в декабре 2011 года было выставлено 185 объектов в пределах Садового Кольца и 351 объект за его пределами суммарной площадью 264 и 1 022 тыс. кв. м. соответственно. Общий объем предложения офисных площадей составил 536 объектов общей площадью 1 287 тыс. кв. м. со средней площадью объекта 2 400 кв. м. 
Ценовые показателиЗа 12 месяцев с декабря 2010 по декабрь 2011 года средневзвешенная цена на офисные объекты выросла на 6 % до 9 326 долл./кв. м. внутри Садового Кольца, а за его пределами снизилась на 2 % до 3 706 долл./кв. м. Цена по всем офисным помещениям за 2011 год выросла на 2 % до 4 860 долл./кв. м. Изменение объема предложения в стоимостном выражении в пределах и за пределами Садового Кольца составило соответственно +5 % до 2 464 млн. долл. и −8 % до 1 524 млн. долл., а в целом — на −5 % до 6 253 млн. долл. 
Аналитические карты, выполненные с использованием ГИС-технологийНаиболее дорогие офисные помещения, которые стоят в среднем 6 950 долл./кв. м., предлагаются в центре, более дешевые — 4 204 долл./кв. м. — на юго-западе Москвы, объекты же по другим направлениям стоят от 2 220 до 3 732 долл./кв. м. 
Существенные изменения средневзвешенных цен по отдельным мегакластерам объяснялись следующим: — В 1 кв. 2011 года ушел с рынка крупный и дешевый объект в Каширском мегакластере на ул. Андропова (75 000 кв. м., 1 700 долл./кв. м.). — Во 2 кв. 2011 года в Варшавском мегакластере прекратилась экспозиция 2 крупных и дорогих офисных объектов на Новоданиловской ул. (14 000 кв. м., 5 000 долл./кв. м.) и на ул. Красного маяка (19 643 кв. м., 6 550 долл./кв. м.). АрендаРынок в целомОбъем предложенияВ развитии рынка аренды можно выделить следующие этапы: — В январе 2011 года объем предложения по общей площади в отличие от января 2010 года не сократился, а даже немного вырос. — С января по июль 2011 года объем предложения снизился на 23 %. — С июля по декабрь 2011 года объем предложения вырос до уровня декабря 2010 года. В декабре 2011 года на рынке был представлен 3 361 объект общей площадью 2 434 тыс. кв. м. 
Ценовые показателиСредние ставки на рынке аренды с декабря 2010 по декабрь 2011 года выросли на 9 % в долларовом и 11 % в рублевом выражении. В декабре 2011 года средняя арендная ставка составила 547 долл./кв. м./год или 17 200 руб./кв. м./год. 
Сравнительный анализ по сегментамОбъем предложенияНа рынке аренды, в отличие от рынка продажи, объем предложения по отдельным сегментам почти не менялся. Темпы изменения объема предложения по количеству составили: −2 % — по торговым, +6 % — по офисным и 0 % — по производственно-складским помещениям, а по общей площади — +8 %, −4 % и +6 % соответственно. 
В условиях стабилизации в сфере торговли и складской деятельности средние арендуемые площади стали увеличиваться, а средняя площадь предложений, наоборот, уменьшалась. За 12 месяцев средняя площадь торговых и производственно-складских объектов уменьшилась на 9 и 5 % соответственно. В силу того, что деловая активность по мере приближения парламентских, а также президентских выборов несколько снижалась, средняя площадь арендуемых офисных помещений сократилась, а средняя площадь предложений выросла, и рост составил 10 %. 
Ценовые показателиСредние ставки на торговые, офисные помещения и ПСП за 2011 год выросли соответственно на 14 %, 6 % и 8 %. В условиях постепенного роста долгового кризиса в Европе и США, а также в связи с неопределенной политической ситуацией в России наиболее привлекательными оказываются торговые помещения, в то время как офисные и производственно-складские по уровню роста арендных ставок существенно от них отстают. Изменение годовой суммарной арендной платы с декабря 2010 по декабрь 2011 года составило +13 % по торговым помещениям, +17 % — по офисным и +8 % — по производственно-складским помещениям. 
Торговая недвижимостьОбъем предложенияОбъем предложения по площади по торговым помещениям в декабре 2011 года в центре на 9 % снизился, в то время как за пределами Садового Кольца не изменился. Изменение по количеству составило −1 % и +10 % соответственно. Снижение объема предложения торговых помещений в центре по сравнению с ростом объема предложения за его пределами может свидетельствовать о гораздо большей востребованности первых. Всего в декабре 2011 года было выставлено 90 объектов в пределах Садового Кольца и 606 объектов за его пределами суммарной площадью 36 и 251 тыс. кв. м. соответственно. Общий объем предложения торговых помещений составил 696 объектов общей площадью 287 тыс. кв. м. со средней площадью объекта 412 кв. м. 
Ценовые показателиСредняя ставка по объектам в центре с декабря 2010 по декабрь 2011 года выросла на 24 %, а по объектам за пределами Садового Кольца — на 12 %. Отчасти такую ситуацию можно объяснить тем, что общая площадь предлагавшихся объектов в центре в отличие от объектов на периферии снизилась, однако основной причиной, скорее всего, являлась в целом большая привлекательность торговых объектов в центре. В условиях снижения объема предложения и более существенного роста ставки суммарная годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца выросла на 13 %, а за пределами Садового Кольца — на 14 %. 
Street-retailОбъем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади снизился в центре — на 2 %, а за пределами — на 7 %. Средние арендные ставки за 12 месяцев выросли в целом на 29 %, в том числе в центре — на 47 %, а за его пределами — на 21 %. Высокий рост ставок по объектам формата street-retail в центре, в частности, обусловлен выходом в 2011 году нескольких дорогих объектов street-retail на ул. Петровка (107 кв. м., 4 594 долл./кв. м./год), на ул. Тверская (550 кв. м., 4 930 долл./кв. м./год), ул. Рождественка (104 кв. м., 5 685 долл./кв. м./год) и ул. Тверская (121 кв. м., 7 882 долл./кв. м./год). Высокий рост ставок по объектам формата street-retail за пределами Садового Кольца, в частности, обусловлен выходом в 2011 году нескольких дорогих объектов street-retail на Ленинском пр-те (230 кв. м., 2 984 долл./кв. м./год), Большой Дорогомиловской ул. (243 кв. м., 3 709 долл./кв. м./год), на Кутузовском пр-те (250 кв. м., 3 983 долл./кв. м./год). 
Аналитические карты, выполненные с использованием ГИС-технологийВ среднем самые высокие ставки — около 1 582 долл./кв. м./год — наблюдаются на торговые помещения в центре. Средний уровень арендных ставок — от 692 до 1 031 долл./кв. м./год — зафиксирован на торговые помещения на западе, юго-западе и северо-востоке Москвы и наиболее низкие средние арендные ставки — от 542 до 787 долл./кв. м./год на объекты по остальным направлениям. 
Офисная недвижимостьОбъем предложенияПрирост объема предложения офисов в центре и за его пределами с декабря 2010 по декабрь 2011 года составил соответственно +1 % и +7 % по общей площади и −21 % и +1 % по количеству. Всего в декабре 2011 года было выставлено 367 объектов в пределах Садового Кольца и 1 742 объекта за его пределами суммарной площадью 260 и 1 150 тыс. кв. м. соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 2 109 объектов общей площадью 1 411 тыс. кв. м. со средней площадью объекта 669 кв. м. 
Ценовые показателиВ пределах Садового Кольца и за его пределами средняя ставка за 2011 год выросла соответственно на 10 % и 7 %. Рост ставки был обусловлен ростом спроса. Суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре выросла на 7 %, а за пределами Садового Кольца — на 21 %. 
Аналитические карты, выполненные с использованием ГИС-технологийНаиболее дорогими офисными помещениями являются объекты, расположенные в центре, средняя ставка по которым составляет 683 долл./кв. м./год. Далее по уровню средних арендных ставок следует запад, юго-запад, а также северо-запад Москвы, где она составляет от 423 до 583 долл./кв. м./год. По остальным мегакластерам размер средней арендной ставки колеблется в диапазоне от 351 до 396 долл./кв. м./год. 
|