| Область ипотеки |
Что выгоднее: аренда жилья или покупка квартиры в кредит? Сколько стоит переплачивать за близость к столице? В какой валюте лучше брать ипотеку? Что важнее — минимальная процентная ставка или другие условия кредитования? На эти вопросы приходится искать ответ каждому, кто планирует купить подмосковную квартиру, не имея на это достаточно собственных средств.В зоне доступаНасколько вообще доступны квартиры в Московской области? Это зависит от того, откуда вы собираетесь туда переехать. Например, жителю Ненецкого автономного округа или Сахалина для покупки на вторичном рынке Подмосковья типовой двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м. потребуется после продажи собственного жилья доплатить 228,7 тыс. руб. и 243,0 тыс. руб., соответственно (см. Таблицу 1). Калужанину придется внести дополнительно 1003,9 тыс., руб. А вот у жителей Москвы и Санкт-Петербурга после переезда в аналогичную подмосковную квартиру останутся «лишние» деньги. Таблица 1. Средняя стоимость типовой двухкомнатной квартиры в регионах РФ и ценовой барьер при покупке жилья в Подмосковье
Время — деньги
Общеизвестно, что чем ближе квартира находится к Москве, тем дороже она стоит. Обитать недалеко от столицы хочется многим: большинство жителей области работают в Москве, и чем дальше их дом находится от «златоглавой», тем больше времени каждый день приходится тратить на дорогу. Как купить жилье, оптимальное по соотношению «цена/расстояние до МКАД»? Мы проанализировали распределение средней цены предложения 1 кв. м. жилья по городам Подмосковья в зависимости от их удаленности от МКАД (данные сайта http://map.miel.ru на конец августа т. г.). В результате получилась следующая формула: Расчетная цена 1 кв. м. = 83377,1 руб. — (511,8 руб. × расстояние города до МКАД, в км) О точности данного уравнения свидетельствует тот факт, что уровень отклонений расчетной цены от фактической составляет не более 8,5 %. Посмотрим, как эту формулу можно использовать на практике при покупке подмосковного жилья. Допустим, вы хотите приобрести квартиру в Троицке. Расстояние от этого города до МКАД составляет 18 км. Итак, расчетная цена 1 кв. м. для Троицка = 83377,1 руб. — (511,8 руб. × 18) = 74 164,4 руб. Фактическая стоимость недвижимости в этом городе составляет 80,2 тыс. руб./кв. м., то есть на 6 тыс. руб. (или на 6,7 %) выше расчетного уровня. Разница между расчетной и фактической ценой объясняется воздействием неучтенных в нашем уравнении некоторых факторов: экологии, социальной инфраструктуры, наличия/отсутствия транспортных проблем и т. д. Судя по Таблице 2, стоимость 1 кв. м. наиболее недооценена — с точки зрения расстояния данного населенного пункта от МКАД — в Ногинске (разница между расчетной и фактической ценой составляет 24,2 %). Наиболее переоценена — в Коломне (26,7 %). С точки зрения инвестиций имеет смысл приобретать недвижимость в том городе, где она в данный момент времени является недооцененной. Итак, тот, кто хочет купить жилье в том или ином городе Подмосковья, может взять калькулятор и самостоятельно воспользоваться нашей формулой. Правда, у нее есть один недостаток: по мере изменения цен на рынке она может устаревать, так что данные формулы необходимо периодически пересматривать. Таблица 2. Расчетная цена 1 кв. м. в городах Подмосковья с учетом их расстояния от МКАД
Не снимайте!А стоит ли вообще брать в ипотеку? Может быть, дешевле арендовать квартиру? Представим, у человека есть альтернатива между арендой «однушки» общей площадью 30 кв. м. и ее покупкой по ипотечному кредиту сроком на 15 лет с 30 % первоначальным взносом под 11 % годовых. После проведения соответствующих вычислений (см. Таблицу 3), оказалось, что в августе этого года лишь в шести из 20 крупных подмосковных городов ипотечные платежи за однокомнатную квартиру были выше стоимости аренды. Причем, эти города расположены не ближе 19 км от МКАД. Самая дешевая аренда по сравнению с ежемесячными платежами по ипотеке была в Орехово-Зуево, находящемся за 78 км от кольцевой автодороги. Кроме очевидной финансовой выгоды преимуществом жилищного кредита является то, что заемщик в этом случае приобретает право собственности на жилье. В то время как арендные платежи никак не приумножают имущество съемщика. Правда, для того чтобы получить ипотеку, нужно иметь деньги на первоначальный взнос (от 396,9 тыс. руб. — в Воскресенске и до 851,4 тыс. руб. — в Красногорске). Таблица 3. Аренда и ежемесячные платежи по ипотеке за
|
| Город | Стоимость |
Первоначальный взнос, тыс. руб. | Размер кредита, тыс. руб. | Ежемесячный платеж по ипотеке, тыс. руб. | Аренда |
Разница между арендными платежами и выплатами по кредиту, тыс. руб. |
| Балашиха | 2247 | 674,1 | 1572,9 | 17,9 | 20,0 | 2,1 |
| Химки | 2682 | 804,6 | 1877,4 | 21,3 | 30,0 | 8,7 |
| Подольск | 2043 | 612,9 | 1430,1 | 16,3 | 18,0 | 1,7 |
| Королев | 2460 | 738 | 1722 | 19,6 | 20,0 | 0,4 |
| Мытищи | 2613 | 783,9 | 1829,1 | 20,8 | 20,0 | −0,8 |
| Люберцы | 2397 | 719,1 | 1677,9 | 19,1 | 23,0 | 3,9 |
| Коломна | 1506 | 451,8 | 1054,2 | 12,0 | 12,0 | 0,0 |
| Электросталь | 1557 | 467,1 | 1089,9 | 12,4 | 12,5 | 0,1 |
| Железнодорожный | 2133 | 639,9 | 1493,1 | 17,0 | 18,0 | 1,0 |
| Серпухов | 1458 | 437,4 | 1020,6 | 11,6 | 12,0 | 0,4 |
| Орехово-Зуево | 1332 | 399,6 | 932,4 | 10,6 | 9,0 | −1,6 |
| Ногинск | 1557 | 467,1 | 1089,9 | 12,4 | 14,0 | 1,6 |
| Одинцово | 2595 | 778,5 | 1816,5 | 20,6 | 25,0 | 4,4 |
| Щелково | 2007 | 602,1 | 1404,9 | 16,0 | 17,0 | 1,0 |
| Сергиев Посад | 1614 | 484,2 | 1129,8 | 12,8 | 11,5 | −1,3 |
| Жуковский | 2154 | 646,2 | 1507,8 | 17,1 | 16,5 | −0,6 |
| Красногорск | 2838 | 851,4 | 1986,6 | 22,6 | 25,0 | 2,4 |
| Пушкино | 2154 | 646,2 | 1507,8 | 17,1 | 16,5 | −0,6 |
| Воскресенск | 1323 | 396,9 | 926,1 | 10,5 | 9,0 | −1,5 |
| Домодедово | 2202 | 660,6 | 1541,4 | 17,5 | 21,0 | 3,5 |
Примечание: в качестве стоимости аренды взята медианная цена (то есть ее величина в середине ценового ряда)
Валютный выбор
Стоит ли при получении ипотеки менять привычный рубль на иностранную валюту?
С одной стороны, проценты по кредитам в долларах и евро существенно ниже. К тому же в случае роста курса российской валюты сумма ежемесячных платежей по валютным кредитам в пересчете на рубли заметно снижается.
С другой стороны, если рубль «рухнет», многие «валютные» заемщики могут потерять возможность платить по кредиту. В июле 2008 г. доля просроченных платежей по валютным кредитам в России составляла 0,4 %, а по рублевым — 0,3 %. После плавной девальвации рубля в апреле 2009 г. она выросла до 3,6 % и 1,0 %, а в июле этого года составила уже 11,5 % и 2,3 % соответственно.
Эксперты советуют заемщикам брать кредит в той валюте, в которой они получают зарплату. Следовательно, для большинства россиян более предпочтительными являются рублевые займы.
Тем не менее, ипотечный заемщик иногда пренебрегает валютным риском, поскольку хочет сэкономить на низких ставках по валютным кредитам. На наш взгляд, такой вариант можно рассматривать лишь в том случае, если доходы существенно выше ежемесячных платежей по ипотеке.
Стремимся к минимуму?
Процентные ставки по ипотеке сегодня составляют в среднем
Максимальный срок кредитования, который предлагается подмосковному заемщику, составляет 50 лет.
Кредиты на покупку новостроек обойдутся дороже, чем кредиты на приобретение жилья вторичного рынка. Если заемщик берет займ для приобретения «первички» до регистрации права собственности на квартиру, то ставка автоматически повышается на
Неприятно, но факт: чем меньше вам нужно заемных средств, тем дешевле и легче их можно получить у банка. И наоборот.
Ипотеку с нулевым первоначальным взносом в начале сентября этого года в Московской области выдавало всего несколько банков — по повышенной ставке, разумеется. Это вполне объяснимо − как для банков, так и для клиентов, такие займы являются весьма рискованными. Во время кризиса проблемы с просрочкой по платежам возникали, в первую очередь, у ипотечных заемщиков с нулевым или небольшим первоначальным взносом. Причем, кредит под минимальный процент можно получить, как правило, лишь в том случае, если заемщик приобретает полис комплексного страхования (то есть страхует себя и недвижимость по всем видам рисков). При отсутствии хотя бы одного вида страховки ставка вырастает на
Для заемщика выгоднее внести сразу как минимум 50 % стоимости недвижимости. Это позволит не только снизить процентную ставку, но и уменьшить размер ежемесячных платежей.
Владимир Брюков