| Ипотека для пенсионера |
Многие пожилые люди едва сводят концы с концами: часто пенсии хватает только на квартплату и продукты первой необходимости. Скоро пенсионеры, имеющие собственное жилье, смогут решить финансовые проблемы с помощью обратной ипотеки. Этот новый проект ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) должен не только помочь старикам материально, но и улучшить их отношения с родственниками.Экзотический продукт
Едва россияне успели разобраться в том, что такое обычная ипотека, как на отечественном рынке появился ее антипод — обратная ипотека. Этот экзотичный для России кредитный продукт возник благодаря инициативе АРИЖК. Скоро он должен стать доступным в пилотном режиме пожилым россиянам.В чем специфика новой программы? По традиционной ипотеке заемщик берет кредит на покупку квартиры (или дома). В случае обратной ипотеки пожилой человек кредитуется под залог находящейся в собственности недвижимости, которая после его смерти будет продана. Таким образом, в первом случае целью кредита является покупка жилья, а во втором — получение дополнительных денежных доходов за счет собственных «квадратных метров». В этом-то и состоит коренное отличие между двумя банковскими продуктами. Насколько сложна будет процедура получения этого непривычного для россиян кредита? По словам генерального директора ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» Андрея Языкова, схема кредитования по обратной ипотеке будет достаточно проста. Сначала пенсионер оформляет — под залог имеющейся у него квартиры — кредит в банке, а затем банк перечисляет ему средства в виде регулярных выплат равными долями в течение всего срока кредитования, либо единовременно (по выбору заемщика). Ставки по кредитам, вероятно, будут находиться на минимально возможном уровне, сопоставимым с текущей ставкой рефинансирования Центрального банка (8,25 %). Это очень важно: ведь чем выше будет процент, тем меньше окажется сумма, которая достанется пенсионеру в качестве причитающихся ему выплат. Правда, платить по начисленным процентам заемщику не нужно — они прибавляются к общей сумме выданного займа. После смерти пенсионера банк продает квартиру, тем самым кредит погашается. Оставшуюся от реализации недвижимости часть денег получат наследники. Портрет заемщикаКакие требования предъявляются к заемщику? Программой обратной ипотеки может воспользоваться одинокий пенсионер или супружеская пара пенсионного возраста. Один из ключевых моментов, необходимых для получения кредита — наличие квартиры или дома, пользующегося спросом на рынке недвижимости. При этом объект залога должен гарантированно оставаться ликвидным как минимум в течение 10 лет. В договор по обратной ипотеке будет включен пункт об обязанности заемщика поддерживать квартиру в надлежащем состоянии. Каким будет размер выплат? По оценкам Агентства, заемщики смогут получить прибавку в полуторном размере от размера средней пенсии*. Доверие и понимание
В Конечно, нет! Прекращение выплат по договору обратной ипотеки наступает только в двух случаях. Во-первых, при единовременном предоставлении денежных средств в полном объеме в момент заключения договора. Во-вторых, когда пенсионер выберет все лимиты по своему кредиту. При этом даже при прекращении выплат пенсионер не лишается квартиры. Как только соотношение стоимости заложенного имущества и остатка по кредиту достигнет 98 %, АРИЖК выкупит у банка кредит пенсионера. При этом заемщик остается жить в своей квартире, которая только после его смерти переходит Агентству. Таким образом, риск потерять квадратные метры отсутствует. Риски государства покрываются за счет выплаты заемщиком страховки, размер которой составит около Американский опыт свидетельствует, что при заключении договора обратной ипотеки пожилые люди далеко не всегда понимают его условия. В результате были случаи, когда пенсионеры впоследствии начинали судиться с банками. Поэтому в США стал работать институт независимых финансовых консультантов, в обязанности которых входит разъяснение заемщикам сути и тонкостей этого финансового продукта. В России такой институт пока не создан. На начальной стадии всю разъяснительную работу возьмет на себя АРИЖК. Найдем отличияВсе новое — это хорошо забытое старое. Известный афоризм применим и к обратной ипотеке. Ее прототипом можно считать социальные дома для пенсионеров, открытые московским правительством в 
В отличие от обратной ипотеки, у данного проекта есть некоторые недостатки. Во-первых, дополнительные выплаты пенсионеру здесь, как правило, не зависят от рыночной цены его квартиры. Во-вторых, если сумма дополнительных денежных выплат оказывается ниже рыночной стоимости сданного муниципалитету жилья, то оставшаяся разница переходит не наследникам, а поступает в бюджет. В-третьих, пенсионер, переезжая в социальный дом, отказывается от доходов, связанных с будущим ростом цены своей квартиры (при обратной ипотеке этот фактор принимается во внимание; во всяком случае, в США действует именно такая практика). В-четвертых, участие пенсионера в программе «Социальное жилье в обмен на квартиру» связано с обязательной сменой им места жительства, что в пожилом возрасте бывает весьма нелегко. В то время как одним из главных условий обратной ипотеки является проживание заемщика в заложенной квартире или доме. Отцы и детиПерспектива потери наследства вряд ли обрадует родственников пожилого человека. Легко прогнозировать, что на этой почве между «отцами и детьми» могут возникнуть ссоры. В США, где обратная ипотека стала достаточно распространенной формой кредитования, такого рода конфликтные ситуации — весьма распространенное явление. Выводя на рынок этот продукт, Агентство ставит перед собой не одну, а две задачи. Во-первых, оказать дополнительную материальную поддержку пенсионерам. Во-вторых, обратить внимание родственников на финансовые проблемы стариков. Из американского опыта известно: после того как наследники понимают, что им достанется лишь часть от стоимости наследуемого жилья, они стараются отговорить пожилых людей от обратной ипотеки и начинают оказывать им материальную помощь. Во избежание последующих недоразумений родственники пенсионера обязаны подписать документ о том, что они в курсе оформления кредита и понимают, что при получении наследства им достанется меньшая сумма средств. В результате в США на этапе оформления кредита останавливается 70 % сделок: наследники отговаривают пенсионера от ипотеки и начинают помогать ему сами. В АРИЖК надеются, что в России процедура оформления обратной ипотеки будет иметь такой же социальный эффект. Сейчас Агентством дорабатывается специальная форма уведомления и разъяснения, из которой наследники смогут узнать о своих правах, порядке погашения кредита (в том случае, если они захотят оставить жилье за собой) и расчете суммы, оставшейся после продажи жилья. Одним словом, создается впечатление, что если бы обратной ипотеки не было, то ее следовало бы придумать. Хотя бы для того, чтобы обратить внимание детей на финансовые проблемы стариков. «Время покажет, но мы надеемся, что российский опыт совпадет с американской практикой, и большинство российских пенсионеров, обратившихся в программу, откажется в результате от получения кредита и воспользуется помощью наследников», — отметил Андрей Языков. Тем не менее, согласно демографическим прогнозам, обратная ипотека будет пользоваться спросом. Количество потенциальных заемщиков в ближайшие двадцать лет может резко вырасти. Так, если в 2011 году число людей в возрасте 60 лет и выше составило 18,1 % (или 25,6 млн) от населения России, то по прогнозам Росстата к 2031 году эта цифра увеличится до 25,1 % (31,9 млн). * Данные расчеты сделаны для регионов РФ, где стоимость квартиры составляет примерно 1,8 млн руб. Владимир Брюков |