| Коммунальная ипотека |
|
Кто захочет брать ипотеку на комнату в коммуналке, если можно приобрести в кредит отдельную квартиру? Оказывается, желающие есть! «Коммунальная» ипотека пользовалась спросом всегда, а после кризиса стала еще более востребована. Давайте разберемся, как она работает, на кого рассчитана, и какие кредитные организации в состоянии удовлетворить такой не совсем обычный ипотечный спрос. Кому комнату?
Кому может понадобиться комната? Разумеется, тому, у кого не хватает средств на более комфортное жилье. Это первое, что приходит в голову. Но в реальности дело далеко не всегда в ограниченных финансовых возможностях покупателя. Одна из самых распространенных причин покупки квадратных метров в коммуналке — выкуп недостающей площади у соседей. Это может быть как просто еще одна комната, так и последняя в квартире, после чего покупатель становится владельцем отдельного жилья. Еще один «популярный» вариант — разъезд (вследствие развода, при размене квартиры, когда дети решают жить отдельно от родителей и т. п.). Часто комнаты приобретают те, у кого есть необходимость «зацепиться» в городе: получить прописку и собственное жилье с минимальными затратами. Комната в коммуналке намного дешевле «однушки» на окраине. Например, Одним словом, причины для приобретения комнаты могут быть самые разные. А вот трудности у тех, кто хочет с помощью ипотеки стать владельцем «коммунальных квадратов», возникают, как правило, одинаковые. Казалось бы, все просто: обращение в банк, одобрение заемщика, оценка приобретаемой недвижимости и в недалеком будущем — связка ключей в руки и ежемесячные обязательства по выплатам. Все почти так. Но сначала придется столкнуться с тем, что найти подходящий банк будет несколько проблематично. В общей массеБанки готовы выдавать ипотечные ссуды на комнаты. Более того, они увидели, что после кризиса интерес населения к этому виду жилищного кредитования значительно вырос. Только вот выделять «коммунальную» ипотеку в отдельный кредитный продукт большая часть банков не захотела. Почему так происходит? Дело в том, что кредит на покупку комнаты — продукт нишевой (то есть потребность в нем имеется только у определенных групп населения). Крупные же банки стремятся к универсальности: стандартизация продуктов позволяет с большей выгодой использовать эффект масштаба. Например, Сбербанк ипотеку на комнаты выдает, но как отдельную кредитную программу ее не выделяет. Так же работают и в банке «Открытие». По словам его представителей, они готовы рассматривать кредит на покупку комнаты как отдельного объекта недвижимости — заемщику нужно лишь предоставить обычный пакет документов. «Несколько больше работы для наших юристов, но это проблемы банка», — заверяют в пресс-службе «Открытия». Однако тем, от чего отказываются крупные игроки, совсем не прочь воспользоваться банки второго эшелона. Ряд этих кредитных организаций все-таки позиционируют программы кредитования комнат как отдельный продукт. Но общая тенденция такова: если банк берется за ипотеку комнат, то предпочитает выдавать такие займы «в общей массе». То есть условия по этим ссудам практически не отличаются от «квартирных». Каковы же они? 
Это зависит от конкретного банка. Есть программы, предусматривающие низкий или вообще нулевой первоначальный взнос, что «компенсируется» более высокими — порой до Чтобы стимулировать клиента на покупку более дорогого «входного билета», банки придумывают сложные многоступенчатые «скидки». Так, в одном из них уменьшают ставку на 0,5 % за каждые 10 % добавки в первоначальный взнос. Сроки кредитования тоже разные. В зависимости от программы и суммы кредита можно оформить ссуду как на 5, 10 лет, так и на 25 или 30 лет. Это очень ценно, ведь ситуации у всех разные. Кому-то выгоднее платить дольше, но менее ощутимую в ежемесячном личном бюджете сумму. Кто-то стремится быстрее закрыть кредит, особенно если ссуда небольшая, и поскорее стать собственником комнаты. Стать заложникомГреческое слово hypotheke означает «залог». То есть ипотечное кредитование — это в буквальном смысле кредитование под залог. Обычно предметом залога становится приобретаемая квартира. Но «заложником» может стать и другая, уже имеющаяся в собственности заемщика недвижимость (земельный участок, строения на нем, квартиры, предприятия и т. д.). Однако не всякий объект банк согласится взять в залог. Если речь идет о жилом помещении, то обязательно наличие железобетонного, каменного или кирпичного фундамента, холодное и горячее водоснабжение, постоянное электроснабжение, исправное состояние сантехоборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на верхних этажах), отсутствие незаконных переустройств и перепланировок. Само здание не должно находиться в аварийном состоянии (допустимый износ — не более 50 %), стоять в очереди на капремонт, реконструкцию или снос. К чему мы все это рассказываем? К тому, что именно залог — одна из причин того, что банки так не любят выдавать кредиты на покупку комнат. Дело в том, что в таких сделках много юридических тонкостей. Представим себе идеальную ситуацию для покупки жилплощади в коммуналке, когда нужно докупить единственную оставшуюся комнату. Скажем, у вас в собственности две комнаты в А вот Зульфия Файзетдинова, начальник Управления розничного кредитования АИКБ «Татфондбанк», уверена, что избежать трудностей можно, если действовать строго по закону: «Никаких сложностей при регистрации сделок с комнатами не возникает, так как они выделены в натуре (на них оформлены права собственности в регистрирующем органе), имеют отдельные лицевые счета. Залог возникает в силу закона одновременно с регистрацией права на данные объекты недвижимости. Обязательным требованием при сделках с комнатами является предоставление нотариально удостоверенного отказа от преимущественной покупки». Но что делать, когда остальные комнаты в квартире не приватизированы? Такая ситуация встречается довольно часто. «Если продаваемая комната приватизирована, прошла регистрацию по договору на передачу жилого помещения в собственность гражданам, а остальные нет, то в этом случае отказ от преимущественной покупки необходимо получить в исполнительном комитете муниципального образования», — рассказывает Зульфия Файзетдинова. Имущественное преимуществоИтак, с залогом разобрались — бояться его не стоит. Но остается еще один камень преткновения — преимущественное право соседей на выкуп продаваемой комнаты. Схема такова: намереваясь продать свою часть квартиры, вы назначаете цену и озвучиваете ее соседям (учтите, что впоследствии предлагать третьим лицам более низкую стоимость вы будете не вправе). Они могут либо приобрести вашу комнату по предложенной цене, либо отказаться от покупки. И это не просто формальность. Чтобы продолжать искать других покупателей, владельцу комнаты необходимо получить официальный, нотариально заверенный отказ других жильцов от ее выкупа. 
На этом этапе возможно возникновение конфликта с соседями. Допустим, эти люди всегда мечтали выкупить вашу жилплощадь, но сейчас нет на это денег, а про ипотеку на комнаты они никогда не слышали (или просто не хотят связываться с кредитом). Скорее всего, в этой ситуации жильцы станут тянуть время, не оформляя отказ от преимущественной покупки. Оксана Сивухина, директор департамента потребительского кредитования СКБ-банка, предупреждает: «Покупка комнаты в квартире, где часть принадлежит другому человеку, возможна, однако соседи обязательно должны предоставить свое согласие, подписав отказ от преимущественного права собственности. В противном случае в дальнейшем они смогут оспорить сделку в суде, и она будет признана недействительной». «Отказ должен быть оформлен в нотариальной форме, где указывается, что сосед отказывается приобретать комнату на данных условиях», — уточняет Павел Синютенко, начальник отдела кредитования физических лиц кредитного управления банка «Советский».Но есть способ не ждать бесконечно: вы можете обратиться к нотариусу сами. «Нотариус подготавливает и удостоверяет письмо, которое направляется сособственникам продаваемой доли, — объясняет тонкости Зульфия Файзетдинова. — Если в течение одного месяца соседи не покупают данную комнату, нотариус предоставляет продавцу „Свидетельство о передаче письма“. После этого сделку можно проводить». Разводы и разъездыА как быть, когда конфликт уже налицо? Например, при разводе. Множество людей в России страдают, живя в одной квартире с бывшими супругами. Делать нечего, другой крыши над головой нет. А что, если выкупить долю и цивилизованно разъехаться? Оказывается, ипотечный кредит на покупку комнаты может помочь и в такой ситуации. Правда, банков, желающих работать с бывшими супругами, очень мало. «В таком случае можно оформить обычный потребительский кредит и на полученные средства выкупить необходимую долю», — советует Оксана Сивухина. Кредитная альтернативаПо сравнению с ценой квартиры стоимость комнаты не так уж велика, а «коммунальную» ипотеку банки выдают неохотно. Так может, лучше действительно взять обычный потребительский кредит? «Да, потребкредит на покупку комнаты можно рассматривать как альтернативный вариант, — соглашается Дмитрий Жуков. — Но необходимо учитывать, что сумма нужна достаточно высокая, поэтому, скорее всего, потребуется залог недвижимости, которая уже есть у заемщика. Кроме того, ставки по кредитам наличными выше, чем по ипотечным займам». Ставки по «потребам» в среднем начинаются от 14,5 % годовых и могут достигать 30 % годовых и выше, а срок кредитования редко превышает пять лет. Зато в этом случае не нужно одобрение банком приобретаемой недвижимости. Анна Юрьева |