Цена залога
Предоставление кредита под залог имущества в докризисное время было довольно распространено. Такого рода услуга — весьма интересна, поскольку позволяет человеку сравнительно быстро получить деньги, причем в приличном размере — обычно до 70% от стоимости залога. Однако в том случае, если заемщик не сможет вернуть долг, залог придется реализовать. Здесь важную роль играет вопрос оценки.

Что может быть предметом залога?

В широком смысле слова ипотека означает не только кредит на покупку квартиру, но и выдачу денежных ссуд под залог имущества, находящегося в собственности заемщика.
Предметами залога могут быть:
  • объекты недвижимости (здания, квартиры, земельные участки и др.);
  • машины и оборудование;
  • ценные бумаги (векселя, акции предприятий);
  • товары промышленной и продовольственной группы (продукция высокого качества с длительным сроком хранения), в том числе товары в обороте;
  • имущественные права, которые могут быть отчуждены (например, право на долю в имуществе хозяйственного субъекта), долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права.

Такую услугу как кредит под залог имущества первоначально банки представляли только юридическим лицам, но потом она распространилась и на «физиков».
После получения кредита заемщик может продолжать пользоваться заложенным имуществом, но теряет право продавать, дарить, обменивать предмет залога.

NB! В случае дефолта заемщика залог переходит в собственность банка.

Зачем нужна оценка залога?

Оценка залога позволяет установить правильное соотношение между стоимостью закладываемого имущества и величиной кредита, что впоследствии способствует предотвращению (урегулированию) разногласий между сторонами сделки, которые могут возникнуть при обращении взыскания на предмет залога.
Независимую оценку стоимости объекта недвижимости проводит банк.

Когда нужно проводить оценку залога?

До обращения за кредитом в банк не стоит оценивать имущество, которое предполагается использовать в качестве залога, поскольку:
  • прежде чем принять решение о выдаче кредита, банк проверит финансовое состояние заемщика, и, если он найдет его неудовлетворительным, предварительная оценка вообще не понадобится;
  • обычно банки имеют собственных аккредитованных оценщиков, поэтому существует вероятность того, что отчеты «сторонней» компании кредитная организация не примет; если рассмотрение кредитной заявки будет длиться долго, то есть вероятность, что банк объявит имеющуюся оценку устаревшей.

Как определяется залоговая стоимость имущества?

Оценочные компании определяют стоимость залога с некоторым дисконтом: обычно его размер составляет 20-50% от рыночной цены объекта.
Величина дисконта различается в каждом конкретном банке, согласно внутренним регламентам отдела кредитования. Она зависит от:
  • конкретных условий кредитования;
  • степени ликвидности объекта;
  • кредитной истории потенциального заемщика.

Дисконт необходим, чтобы в той или иной мере компенсировать возможные риски банка, которые могут возникнуть при неисполнении должником своих обязательств. В «скидку» заложены:
  • возможные судебные издержки при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке;
  • расходы, связанные с дальнейшей реализацией объекта недвижимости на открытых торгах или аукционе.

Реализации залогового имущества

Вследствие финансового кризиса количество дефолтов заемщиков увеличилось. Объем просроченных жилищных кредитов вырос за прошлый год в три раза.
Как уже отмечалось, при регулярных неплатежах со стороны должника и очевидной невозможности восстановления его платежеспособности в обозримом будущем, имущество заемщика может быть продано с торгов (при судебном порядке обращения взыскания) или по договору комиссии (при судебном и внесудебном порядках взыскания).
Продавая залог, банкиры возвращают свои деньги, предоставленные в виде кредита. Однако не всегда — особенно на фоне падения цен на рынке недвижимости — после реализации предмета залога кредит может быть полностью погашен.
Кстати, самим продавать имущество дефолтного должника банку не так выгодно: как минимум после принятия его на свой баланс, у кредитной организации появляется дополнительная налоговая нагрузка.
Есть еще один вариант — переоформление проблемного кредита на более платежеспособное лицо. Заемщик в таком случае сравнительно безболезненно избавляется от долга, который не в состоянии вернуть, а банк получат пусть и нового, но платежеспособного клиента. Вариант неплохой, но реализовать его на практике не так легко, особенно в сегодняшних, посткризисных реалиях.


Елена Каштэлян,
специалист отдела оценки компании «Оценка Бизнеса и Консалтинг» (ОБИКС)