| Ипотека: большая перемена |
«Война за клиента» вынуждает российские банки периодически изменять кредитные программы, делая их более привлекательными. Если заемщика перестали устраивать условия по ипотечной ссуде, он может ее рефинансировать. Правда, для этого понадобится немало сил и времени.Занять, чтобы отдатьДавайте представим, что уже позади поиск жилья, сбор документов, выбор банков, хождение по ним, изучение и подписание договора. Теперь вы — полноправный владелец собственной квартиры, пусть пока находящейся в залоге у банка. Вам остается только исправно вносить ежемесячные платежи до полного погашения долга. 
Но через какое-то время вы неожиданно узнаете, что сосед взял жилищный кредит по более низкой процентной ставке, не прилагая к этому никаких чрезмерных усилий. Конечно, особой радости это известие вам не доставляет. Ведь вы были уверены, что получили ипотеку на самых лучших условиях! А всё оказалось иначе. В такой ситуации есть два варианта поведения: оставить все «как есть» или попытаться изменить свое «ипотечное» положение к лучшему. Каким образом? Просто получить новый кредит на более выгодных условиях, чтобы с его помощью погасить текущий. На банковском языке это называется рефинансированием.Такую услугу сегодня предлагают некоторые кредитные организации. Как правило, это крупные игроки или банки, ведущие агрессивную политику в целях завоевания большей доли рынка (ведь фактически они переманивают клиентов других кредиторов!) Но не спешите сразу же после принятия решения о рефинансировании «изменять» своему банку. В первую очередь следует обратиться именно к «родному» кредитору. Для начала напишите письменное заявление о пересмотре процентной ставки в сторону уменьшения. В принципе, вы можете рассчитывать на то, что кредитор пойдет навстречу, особенно в том случае, если в банке уже действуют новые, более выгодные условия по ипотеке. Такой вариант удобен, прежде всего, заемщику. Но финансовые организации неохотно идут на это, несмотря на то, что подобные шаги позволяют поддерживать лояльность клиента. Поведение банков вполне понятно: ведь рефинансирование для них невыгодно с точки зрения доходности продукта. Оспаривать отказ кредитных организаций в рефинансировании задолженности клиент не вправе. В стандартном ипотечном договоре прописывается размер платежей на весь период погашения ссуды, а значит, законных оснований для жалоб у заемщика нет. Единственное, что он может сделать, — это обратиться в другой банк, который профинансирует погашение текущего кредита. После чего заложенная квартира и новый клиент, имеющий финансовые обязательства, переходят к нему. В чем здесь выгода заемщика? Он будет выплачивать займ по более низким ставкам, что уменьшит тяжесть ипотечного бремени. Предположим, четыре года назад вы купили квартиру стоимостью 5 млн руб. в кредит по ставке 14 % на 20 лет, внеся первоначальный взнос в размере 30 %. При этих условиях ежемесячный размер аннуитетных платежей составлял 62 тыс. 176 руб., а общая сумма уплаченных за весь период процентов — почти 10 млн руб. Если вы рефинансируете этот кредит по ставке 10 %, то сумма ежемесячного платежа составит 48 тыс. 250 руб., а сумма процентов по кредиту будет равна 6,6 млн. То есть вы не только уменьшите ежемесячный платеж, но и сэкономите больше 3 млн руб. Когда овчинка стоит выделкиНа первый взгляд, почти для любого заемщика возможность «проапгрейдить» ипотечный кредит выглядит очень заманчиво. Но учтите, что рефинансирование не всегда имеет смысл. Оно выгодно только в том случае, если позволяет получить какие-либо преимущества. «Это может быть снижение процентной ставки или размера ежемесячного платежа, — рассуждает директор департамента развития ипотечного кредитования банка „Стройкредит“ Дмитрий Жуков. — Нестабильность на валютном рынке, рост курса доллара, который начался в кризис 2008 года — все это вынудило многих заемщиков, взявших ипотеку в валюте, искать программы по рефинансированию кредита в рубли». 
Достаточно вспомнить, какой дорогой была ипотека в недалеком прошлом (например, в 2007 году в среднем 15 %), и мотивы желающих перекредитоваться становятся понятны. Однако на этом пути есть свои «подводные камни», которые могут свести на нет все попытки сэкономить.«Получение кредитного решения и оформление нового залога сопряжено с временными и материальными трудозатратами, — отмечает начальник управления ипотечного кредитования „Абсолют Банка“ Галина Костышева. —Стоимость рефинансируемого кредита должна быть выше как минимум на 1 пункт для того, чтобы покрыть издержки, связанные с оформлением нового займа». Расходов, действительно, не избежать. К тому же на практике они, скорее всего, окажутся больше, чем вы изначально планировали. Так, придется снова оплачивать оценку залога (поскольку банки учитывают мнение только своих, аккредитованных специалистов), а также все необходимые комиссии и страховку. Прибавим к этому нематериальные затраты: нужно будет заново пройти все этапы оформления жилищного кредита. То есть собрать необходимые справки и документы, дождаться одобрения банка и зарегистрировать ипотеку. Экономически выгодным рефинансирование становится тогда, когда проценты по новому кредиту снижены на Еще один важный момент. «В случае с аннуитетными платежами (а таких кредитов большинство), его структура ежемесячно меняется в сторону, наиболее выгодную для заемщика: постепенно снижается сумма процентов, а размер основного долга, направленного на погашение кредита, увеличивается», — рассказывает Галина Костышева. Получается, что заемщик, оформляя новый ипотечный кредит, снова обрекает себя на выплату первых платежей по невыгодным условиям. Таким образом, польза от рефинансирования сомнительна в том случае, если долг погашается больше пяти лет — ведь основная часть процентов уже уплачена. «Эту ситуацию может исправить только существенное сокращение срока кредитования по сравнению с первоначальным», — добавляет эксперт. И, конечно, не стоит тратить силы и время на рефинансирование, если размер оставшегося долга невелик. В этом случае разумнее будет закончить погашать кредит в «старом» банке. Трудности переходного периодаЧаще всего схема рефинансирования выглядит следующим образом: клиент оформляет кредит в одном из банков и направляет его на погашение текущей задолженности. Процедура получения новой ссуды почти не отличается от стандартной: финансовая организация также рассматривает кредитную заявку и выносит решение. «Отличие может быть только в пакете документов на займ и оформлении залога, — уточняет Галина Костышева („Абсолют Банк“). — Для рассмотрения заявки банк попросит предоставить информацию по текущей ссуде (кредитную документацию, справки из банков и пр.). А также письмо, которое подтверждает согласие „старого“ банка на последующий залог». Последнее обстоятельство может сильно усложнить жизнь заемщикам, решившимся на рефинансирование. По словам тех, кто уже пытался осуществить переход из одной финансовой организации в другую, «родные» кредиторы не спешат давать такое согласие. Это трудно объяснить с позиции логики. Ведь квартира переходит в залог другому банку только после того, как на его счет переводится вся сумма долга. А это значит, что кредитная организация ничем не рискует. Тем не менее, такая проблема существует. Правда, нередко письмо-согласие − лишь формальность (если, конечно, ваш кредитный договор с первым банком не содержит пункт о запрете последующей ипотеки). Самые большие риски в случае перекредитования несет «новый» банк. Он попадает в ситуацию так называемого «беззалогового окна» — когда никаких прав на ипотечную квартиру у него еще нет, залог не оформлен, а финансировать текущий долг нового клиента необходимо. Как правило, эту проблему решает наличие двух поручителей со стороны заемщика и повышенные процентные ставки по кредиту. Такие условия действуют только на период перерегистрации залога (который длится, в среднем 1,5 месяца). После оформления залога «новая» кредитная организация устанавливает стандартную ставку, а поручительство больше не требуется. Для некоторых заемщиков именно это становится непреодолимым препятствием, так как отнюдь не все могут найти поручителя по ипотечному кредиту, пусть даже на непродолжительный срок. Да и с самим залогом не все так просто. Например, иметь дело с жильем в плохом состоянии или ипотечными квартирами, в которых прописаны несовершеннолетние дети, банки, скорее всего, не захотят. Еще одной проблемой может стать мораторий на досрочное погашение ссуды. В различных банках его срок может составлять от трех месяцев до года, и пока он не закончится, рефинансировать кредит не получится. Нужно сказать, что далеко не каждый ипотечный заемщик может рефинансировать свою задолженность в другом банке. Так, не стоит рассчитывать на «апргрейд» тем, кто недобросовестно погашал ипотечный кредит или чье финансовое положение изменилось в худшую сторону. В последнем случае проще договориться с «родным» банком о реструктуризации долга. Сейчас рефинансирование в России не является таким массовым продуктом, как, например, в Европе. Однако спрос на него есть. «В основном рефинансируются кредиты, которые заемщики брали в период кризиса по ставкам более 15 % годовых», — делится наблюдениями Галина Костышева. Однако конкуренция на рынке ипотеки с каждым годом будет становиться все ожесточеннее, а это значит, что число программ по перекредитованию будет неизбежно увеличиваться. И, возможно, в скором времени заемщики оценят всю выгоду рефинансирования и научатся грамотно использовать этот полезный финансовый инструмент. Елена Изюмова |