Если перед вами сто дорог

Собираетесь купить жилье? Возможно, вам нужен профессиональный совет

Часто люди решаются на покупку недвижимости, не имея накоплений, или попадают в ситуацию неопределенности, когда один из этапов альтернативной сделки буксует. Поэтому при решении жилищного вопроса дело редко обходится без привлечения кредита. А вот доступ к заемным средствам, безупречная кредитная история, деньги на первоначальный взнос есть у покупателей не всегда. Тут им может помочь брокер.

Наши граждане все чаще, задумываясь об ипотеке, понимают, что кредит, который они берут на 20–25 лет, — это большой риск. По данным опроса портала «Авито Недвижимость», в прошлом году 26 % его посетителей признались, что деньги на покупку квартиры у них появились от продажи другой недвижимости. При этом 9 % респондентов отметили, что для сделки они оформили дополнительный кредит, а за 2 % страждующих купить жилье деньги и вовсе внесли их друзья. То есть у многих потенциальных покупателей желание приобрести жилье есть, а необходимых накоплений даже на первый взнос — нет.

Но если людям не удается собрать первоначальный взнос, то банк может не выдать жилищный кредит. Пытаясь избежать отказа, клиенты иногда обращаются за помощью к ипотечному брокеру, чтобы тот помог замаскировать их финансовую несостоятельность.

«Ипотечные брокеры могут помочь упростить процесс проведения сделок с привлечением заемных средств. Сегодня у них так оптимизирован процесс работы с банками-партнерами, что, обращаясь в агентство недвижимости, клиенту нужно заполнить всего одну универсальную анкету. Она будет направлена в 20 и даже более банков с запросом о кредите», — так комментирует ситуацию Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet. Он считает, что по итогам такой массовой рассылки хотя бы один банк, который одобрит кредит, агентство для клиента найдет.

После получения положительного решения о кредите ипотечные брокеры помогают потенциальному покупателю выбрать наиболее выгодную программу. «Для этого они детально изучают ситуацию, выступая личным представителем заемщика, берут на себя ведение переговоров, помогают собрать необходимый пакет документов, а также консультируют относительно сроков, размера и условий ипотеки», — продолжает объяснять эксперт.

По словам Александра Тихончука, генерального директора компании «Роял Финанс», помощь ипотечного брокера должна заключаться в решении сложных случаев. «Например, к нам приходит клиент с испорченной кредитной историей, или человек хочет купить „сложный“ объект недвижимости. Работа хорошего ипотечного брокера заключается в анализе клиента и того объекта, который он хочет приобрести, а потом — в согласовании с банком проблемных моментов», — говорит Тихончук.

Берегите свою финансовую репутацию!

Самая распространенная причина, по которой люди прибегают к помощи брокера, — это их «подмоченная» кредитная история. Чтобы проверить состояние своего личного досье, нужно обратиться в бюро кредитных историй (БКИ). В России их несколько. Как работает проверка? Обычно любое бюро сотрудничает со множеством российских банков, в него стекается информация о том, насколько аккуратно человек платит по своим долгам.

Вы оставляете заявку — хочу знать свою историю — на сайте организации и ждете ответа. В итоге получаете информацию, значится ли за вами задолженность по кредиту или нет.

Бывают такие случаи, когда заемщики даже не подозревают, что на их имя был оформлен кредит. Например, в микрофинансовых компаниях, для одобрения заявки на ссуду онлайн от кандидата на ее получение нужны только данные паспорта. То есть теоретически любой человек, которому известны ваши данные, может получить деньги вместо вас. Понятно, что это мошенничество. Но ведь мошенник и не думает возвращать эти средства, а долг кредитор запишет на вас, и он испортит кредитное досье! Владельцу такого паспорта потом могут не одобрить даже небольшой кредит, и уж тем более — ипотеку.

Сложная сделка

Есть еще одна причина, по которой клиенты обращаются к брокеру, — жилье, которое они планируют приобрести, относится к разряду «сложных» объектов. Например, это квартиры с несогласованной перепланировкой и другие «подозрительные» для банка объекты.

Чтобы оформить покупку квартиры с незаконной перепланировкой, нужно пригласить оценщика. Он должен сравнить существующий план с тем, по которому жилье было когда‑то построено. После этого специалист пишет заключение, возможно ли согласовать новую планировку. Если ответ положительный, то оценщик указывает примерную стоимость такой процедуры. Это необходимое звено в цепи покупки и продажи жилья. Тому, кто пренебрегает согласованием, ипотеку вообще могут не одобрить.

К проблемным объектам относятся загородные участки и дачи. Банки очень неохотно дают кредиты на такую недвижимость. Эксперты объясняют такое нежелание выделять средства на покупку спорных объектов своими высокими рисками. При любой нестандартной ситуации вероятность, что человек не сможет через какое‑то время обслуживать свой кредит, вырастает. Конечно, банки не застрахованы от неплатежей и при одобрении кредита на приобретение и более традиционного жилья, той же квартиры в многоэтажном доме. Однако квартиру, в случае банкротства заемщика, финансовой структуре продать легче. А вот участок или загородный дом может остаться «мертвым грузом» на балансе кредитной организации надолго. Поэтому банки опасаются финансировать такие сделки.

Но даже если объект не вызовет вопросов у банка, могут обнаружиться и другие сложности. И главная из них — это отсутствие постоянного дохода у соискателя кредита. Чаще всего с этим сталкиваются фрилансеры, владельцы малого бизнеса и иностранцы, которые не работают на территории России. Тогда при покупке жилья тоже лучше обращаться к брокерам — они помогут правильно подготовить документы для банка, и этим попытаются повысить вероятность получения ипотеки.

Есть ли от брокера выгода?

Сотрудничество с брокерами поможет покупателям жилья немного сэкономить на процентах по кредиту.

«Агенства, серьезно работающие с ипотекой, как правило, имеют во всех ключевых банках преференции — для их клиентов ставки по кредитам ниже, чем для людей с улицы. Соответственно, подача заявки на ипотеку через брокерскую компанию поможет получить кредит по более удобной цене», — полагает Наталья Селиванова, руководитель отдела ипотеки в «Бест-Новострой». Кроме того, клиент заметно экономит свое время, добавляет она.

Но ипотечные брокеры могут быть не заинтересованы в том, чтобы клиент выбрал какой‑то конкретный банк. Недобросовестные игроки не проинформируют человека об условиях выдачи кредита в других финансовых учреждениях.

Дарья Гетманова