Аренда или ипотека
Что выбрать жителю большого города?

Разбираем достоинства и недостатки каждого из этих вариантов. Кто сегодня предпочитает снимать жилье, а кто берет ипотечный кредит, и какой вариант подойдет именно вам?

В нашей стране существует три наиболее распространенных способа поиска жилья. Место для жизни можно получить в наследство (или в подарок), арендовать или купить. И если первый вариант — не ваш, то нужно выбирать из двух оставшихся. При этом не надо быть аналитиком Росстата, чтобы знать: россияне частенько жалуются на сложности жизни с ипотекой, однако стремятся поскорее выехать из съемных квартир в свои собственные. Традиционно считается, что аренда жилья — это нечто временное, то есть вариант, который подходит на период, пока нет возможности купить свою квартиру. Большинство арендаторов копят на первоначальный взнос. А потом берут вожделенную ипотеку.

По статистике агентства ИНКОМ-недвижимость, 73 % арендаторов в столице намерены снимать жилье несколько лет — от 1 года до 5‑ти.

Правы ли они?

Дорогая моя ипотека


Разговоры о преимуществах покупки квартиры перед арендой, в том числе в рекламных материалах, почти всегда сводятся к тому, что платить нужно столько же, но уже за «свое», а не «хозяевам». Так ли это?

Давайте сравним.

Попробуем приобрести однокомнатную квартиру площадью в 44 кв. метра в ипотеку, по ставке 9,6 % годовых, в новостройке, расположенной в зеленом районе Москвы, да при этом еще и в шаговой доступности от станции метро «Ботанический сад». Для этого придется сразу внести 2 млн рублей в качестве первоначального взноса, а затем ежемесячно в течение 10 лет выплачивать свыше 130 тыс. рублей. Чтобы сократить ипотечный платеж до 90 тыс., нужно увеличить первоначальный взнос до 5 млн рублей. Кроме того, от 500 тыс. рублей придется потратить на ремонт.

Открываем базу аренды ЦИАН, и видим, что в том же жилом комплексе двухкомнатную квартиру с новым современным ремонтом предлагают арендовать за 80 тыс. рублей в месяц.

Таким образом, ежемесячные выплаты в обоих случаях действительно можно почти уравнять.

Но чтобы взять ипотеку, нужен внушительный первоначальный взнос и деньги на ремонт. Добавьте сюда еще и обязательные страховые выплаты, расходы на оформление сделки. И в итоге жить вы будете в квартире меньшей площади, чем в случае, если бы вы ее арендовали.

«Сегодня арендовать квартиру все еще дешевле, чем покупать ее в ипотеку, у арендатора нет обязательств перед банком в случае просрочки платежей. Именно поэтому аренда — прекрасный выход для многих людей», — поясняет Мария Жукова, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». По ее словам, заемщик должен иметь определенный высокий уровень дохода, чтобы банк ему одобрил кредит.

Но наличие финансов — не единственная проблема. «Очевидные преимущества аренды квартиры: можно быстро сменить жилплощадь, чтобы соответствовать материальному или семейному положению, собственным желаниям; не ограничена свобода передвижения — можно уехать на жительство в другие города и страны», — поясняет Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость.

Мобильность и гибкость аренды — ее значительный плюс перед ипотекой.

Аренда позволяет жить даже там, где приобрести квартиру не по карману. Если постараться, то можно найти приемлемый вариант проживания рядом с метро, или в районе, который нравится. Несмотря на высокую стоимость аренды жилья в Москве, этот вариант все‑таки значительно более гибкий, чем покупка квартиры. У арендатора все равно больше вариантов, чем у ипотечника.

Марина, начальник отдела крупной компании в Москве, говорит, что она несколько лет снимала квартиру у станции метро Войковская за 25 тыс. рублей в месяц. «Конечно, это было очень дешево. При этом я не отказывала себе в путешествиях, тратила деньги достаточно свободно, но всегда копила на первоначальный взнос», — отмечает девушка. Сейчас она переехала в новостройку в Новой Москве. Приобрести квартиру в собственность в более дорогом Войковском районе она пока не может. Теперь 20 минут добирается только до метро. Финансы практически все уходят на ремонт, да и выплаты по кредиту стали выше, чем платежи за аренду. Плюс квартплата. Но она считает, что сделала правильный выбор.

Темные стороны аренды


Почему же этот выбор стал для Марины удачным? «Мне надоело жить в „старье“! С одной стороны, транспортная доступность арендованной квартиры, с другой — новый дом, чистый подъезд, куда я переехала, взяв ипотеку. Сейчас я делаю ремонт по своему вкусу», — добавляет Марина. Но главное даже не это. Аренда — это всегда нестабильность. Даже если грамотно составить договор с арендодателем, он может, сославшись на форс-мажор, выдворить тебя из квартиры. Может поднять ставку оплаты. А экстренный поиск нового варианта и переезд, особенно для семьи, — огромный стресс.

Это подтверждают и специалисты. Из недостатков аренды, в первую очередь, можно отметить возможное повышение арендной ставки; наличие ограничений (нет возможности сделать ремонт под себя, завести кота, выкинуть старый ковер).

Ну и самое основное — это зависимость от «воли» собственника квартиры. Нет никакой гарантии, что собственник продлит договор аренды или не расторгнет его досрочно. И даже если при правильно составленном договоре, хозяин жилья и выплатит нанимателю штраф за досрочное расторжение, это не избавит арендатора от стресса и необходимости искать новое жилье. Об этом говорит Мария Жукова.

Получается, что мобильность арендаторов — вещь достаточно иллюзорная, особенно в случае наличия «обременений» — детей и домашних животных. Поиск в базе Циан по запросу «двухкомнатная квартира рядом с метро Щукинская» показывает 54 объекта. Ограничиваем поиск критерием «можно с детьми» — видим уже 42 варианта, при поиске «можно с животными» — всего 24.

Плюсы ипотеки


Основной недостаток ипотеки — это значительная переплата за приобретаемое жилье. Но при досрочном погашении кредита заемщик может существенно сократить и сумму ежемесячного платежа, и размер общей переплаты.

Ипотечные ставки сегодня на довольно приемлемом уровне. В начале февраля Центробанк в очередной раз снизил ключевую ставку уже до 6 % и в результате кредитные организации стали уменьшать ставки по ипотеке.

Каждому свое


Таким образом, нельзя однозначно определить, что лучше «ипотека или аренда». «Когда я только приехала в Москву и начала работать на новом месте, то ни о какой ипотеке речи быть не могло. Благодаря аренде я смогла обосноваться здесь, тратить время на работу, а не на дорогу, чувствовать себя свободно», — говорит Марина.

Поэтому аренда и ипотека — это два разных инструмента решения жилищного вопроса, рассчитанные на разных людей, в разных жизненных ситуациях.

Аренда — прекрасный выход для тех, кто еще не определился профессионально, и не чувствует в себе силы регулярно обслуживать ипотечный кредит. Это студенты, молодые специалисты, которые только начали строить карьеру, работники с нерегулярным или невысоким доходом, молодые семьи, только начинающие совместную жизнь отдельно от родителей.

Ипотеку предпочитают семейные люди, финансово стабильные, уверенные в том, что они смогут своевременно вносить платежи, которые понимают, где они хотят жить, считает Мария Жукова.

По данным ИНКОМ-Недвижимость, сегодня порядка 85 % спроса на жилье массовых сегментов) приходится на арендаторов, прибывающих в столицу из регионов РФ и стран бывшего СССР. Внутри этой группы разделение примерно такое: около 45 % приезжающих сегодня в Москву арендаторов жилья в масс-маркете — выходцы из стран бывшего СССР; жители средней полосы России составляют примерно 35 %; около 20 % приходится на долю представителей других российских регионов (преимущественно отдаленных — Сибири и Дальнего Востока).

Около трети (35 %) нанимателей имеют востребованные специальности, они намерены сделать карьеру и осесть в Москве.

Общеизвестно, что в странах Западной Европы совершенно нормальным считается десятилетиями жить в арендованной недвижимости. В США люди переезжают из штата в штат, получая новую работу или должность, меняя также и съемное жилье. В России все происходит иначе, поскольку центр притяжения людей один — это Москва. Люди едут в столицу, арендуют жилье, а затем либо берут ипотеку, либо возвращаются домой и уже берут ипотеку у себя в регионе.

«О намерении пожизненно снимать жилье серьезных речей пока не ведется, такие размышления носят преимущественно умозрительный характер», — подводит итог Оксана Полякова.

Представители поколения Y (люди, рожденные после 1981 года), основные потребители на рынке недвижимости, нацелены на аренду жилья — но это пока они молоды и мобильны. С возрастом жизненные приоритеты обычно меняются, и во взглядах появляется консервативность. В нашей стране наличие собственной жилплощади обеспечивает человеку определенный социальный статус. В зрелом, а тем более в преклонном возрасте, жить в съемных квартирах не принято. Кроме того, институт аренды жилья в России пока недостаточно развит, чтобы найм в течение всей жизни был психологически комфортным, добавляет Полякова.

Каким бы ни был ваш выбор, самое главное — это планирование, правильный и объективный взгляд на свои финансы. И для ипотечных заемщиков, и для арендаторов важно иметь «финансовую подушку» на случай непредвиденных финансовых трудностей. «Везде есть риск. Но нужно работать и двигаться вперед», — говорит Марина, ранее арендатор, а сейчас хозяйка квартиры.


Екатерина Иванова