Сменить страховщика или родить детей

Как наши граждане экономят на выплатах по ипотеке

Как минимум 30 % россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Учитывая, что ставка по ипотеке падает, все больше граждан будет решать жилищный вопрос с помощью заемных средств. При этом существует целый ряд возможностей экономии на выплатах по кредиту. Можно, например, получить налоговый вычет, стать участником специальной государственной программы или сдавать жилье в аренду, а полученными деньгами гасить кредит.

Съехать от родителей

Все больше россиян берут ипотеку. Согласно данным последнего обзора рейтингового агентства «Эксперт РА», общий объем задолженности по таким кредитам составил по итогам 2019 года около 7,5 трлн рублей. Только в прошлом году российские банки выдали 1,3 млн ипотечных кредитов на сумму 2,8 трлн рублей.

В ближайшее время спрос на жилищные займы будет расти. Как следует из недавнего опроса, проведенного проектом «Дом Mail.ru», в собственной недвижимости проживает 60 % россиян. С родителями или родственниками живут 15 %, снимают квартиру — 14 %.

Учитывая, что ставка по жилищным займам будет падать благодаря смягчению денежно-кредитной политики ЦБ, все больше россиян смогут позволить себе ипотеку. В декабре прошлого года ставка впервые опустилась ниже 9 %. Власти предсказывают, что ипотека под 8 % станет реальностью совсем скоро — еще до 2024 года.

Способ сэкономить

Если вы решились взять ипотечный кредит, то есть целый ряд возможностей сэкономить на ипотеке. В частности, как говорит Владимир Савченков, генеральный директор «Флай Плэнинг», возвращать деньги за кредит можно двумя основными способами, выбрав дифференцированные или аннуитетные платежи.

Первый вариант предполагает, что тело кредита ежемесячно погашается в равных долях, а также оплачиваются начисленные за текущий месяц проценты. Получается, что в начале срока погашения кредита человеку приходится платить максимальные взносы, которые к концу срока жизни кредита становятся минимальными.

При аннуитетном способе сумма ежемесячного взноса неизменна на протяжении всего срока ипотеки. Но сначала заемщик выплачивает проценты, и лишь в последние годы — само тело кредита.

«Дифференцированные платежи более выгодные, если срок кредита до 12‑ти лет. Но при более длительной ипотеке эта выгода теряется. Также дифференцированные платежи стоит выбирать тем, кто планирует загасить ипотеку досрочно», — объясняет Владимир Савченко. Также стоит отметить, что дифференцированную схему платежей предлагает очень мало банков. Им это невыгодно, потому что так заемщики меньше переплатят процентов.

Кроме того, эксперты советуют при оформлении кредита самостоятельно выбирать страховую компанию. Банки стремятся «подсовывать» своих страховщиков, у которых тарифы могут быть выше в разы. Иногда разница стоимости полиса составляет 30–40 %. Учитывая, что на страховку приходится почти 2 % от «веса» всего кредита, за год можно прилично сэкономить, если самостоятельно выбрать страховщика.

Правда, банковские клерки могут попытаться шантажировать заемщика тем, что не выдадут ипотеку, если клиент не оформит страховку у «рекомендованной» компании. Отказаться от страховки при кредитовании под залог невозможно (к этому виду относится ипотека). Но навязывание конкретной компании — это прямое нарушение закона о защите прав потребителей. С жалобой можно обратиться, например, в Федеральную антимонопольную службу. Не лишним будет написать обращение и в Центробанк.

Еще одна возможность сэкономить — это оформить налоговый вычет. По закону вернуть можно 13 % от стоимости жилья и еще 13 % — от суммы уплаченных процентов по ипотеке. Лимит вычета составляет 2 млн рублей для стоимости квартиры и 3 млн рублей — для процентов по ипотеке. Получить деньги назад можно в налоговой инспекции по месту официальной регистрации. Но придется повозиться с бумагами. Возможно, что даже потребуются услуги профессионального юриста или бухгалтера, который поможет со всем разобраться.

Кроме различных копий договоров, для оформления вычета обязательно понадобится справка 2‑НДФЛ, в которой будет указан доход, полученный за предшествующий год. Так что заниматься оформлением налогового вычета можно будет только тем, кто работает по закону, официально.

На Восток или в село

Еще один способ сэкономить — пытаться оформить займ в финансовом учреждении, зарплатным клиентом которого вы являетесь. Как правило, банки предлагают ставку ниже уже проверенным клиентам. Считается, что про их финансовое поведение кредитные организации знают много. Поэтому могут верно оценивать финансовое положение таких людей, а также просчитать вероятность наступления у зарплатных клиентов денежных затруднений. Так что лояльность к таким заемщикам в банках выше, а значит и ставка ниже.

Также стоит проверить и специальные программы, предлагаемые кредитными организациями. Например, банки часто предлагают ставку ниже, если у них «партнерские» отношения с застройщиком, у которого потенциальный заемщик планирует приобрести квартиру.

Военнослужащие могут получить ипотеку по ставке 8,5 %, а еще рассчитывать на субсидии от Минобороны.

Утверждена программа — «ипотека для сельской местности». Она начала действовать с 2020 года. Госпрограмма была разработана специально, чтобы развивать строительство жилых домов на селе. Так правительство надеется привлечь в деревню городских жителей и удержать молодежь. Первоначальный взнос на эту льготную ипотеку должен составлять всего 10 % от стоимости жилья, а процентная ставка — от 0,1 % до 3 %.

Также россияне могут принять участие в программе «Дальневосточный гектар». С ее помощью в регион Дальнего Востока пытаются привлечь квалифицированные кадры. Ипотеку под 2 % годовых смогут получить молодые семьи, в которых хотя бы один супруг зарегистрирован в этом регионе. Есть требования и к возрасту участников программы — не старше 35 лет. Займы выдаются на сумму 6 млн рублей, а срок выплат составляет до 20 лет.

Как сообщил полномочный представитель президента РФ в Дальневосточном федеральном округе (ДФО), вице-премьер Юрий Трутнев, число ипотечных кредитов, выданных в регионах Дальнего Востока по программе «Дальневосточная ипотека», почти достигло 3 тыс., а их сумма превысила 10 млрд рублей.

Поддерживают власти и родителей-ипотечников. Так, семья при рождении второго ребенка может снизить ставку по жилищному кредиту до 6 %. С 2019 года изменились условия предоставления займа — льготная ставка может действовать не три, пять или восемь лет, а в течение всего срока жизни кредита.

Также с этого года президент России Владимир Путин распорядился, что при рождении третьего ребенка государство погашало 450 тыс. рублей ипотеки. Не стоит забывать и про возможность уменьшить сумму по кредиту за счет погашения части долга деньгами из материнского капитала. С 2020 года его начинают выплачивать даже при рождении первого ребенка. Сумма составит 466,6 тыс. рублей. При рождении второго ребенка государство добавит еще 150 тыс. рублей. Это позволит увеличить размер взноса до 617 тыс. рублей. Именно на погашение ипотеки направляет материнский капитал большая часть семей — около 60 %.

Впрочем, не стоит забывать о так называемых «подводных камнях», с которыми придется столкнуться, если погашать кредиты именно материнским капиталом. Сложности, скорее всего, возникнут при продаже квартиры, поскольку все действия придется согласовывать с органами опеки. Рефинансировать такой займ, то есть «перекредитоваться» по низкой ставке, будет невозможно. А если грядет развод с мужем, то в суде он теоретически может поднять вопрос о том, что материнский капитал входил в семейное имущество.

Вниз по ставке

Учитывая, что все больше банков в последнее время снижают ставку по ипотеке, можно и нужно пользоваться возможностью рефинансировать кредит. Это реальная возможность уменьшить процентную ставку.

«Перекредитование позволяет увеличить сроки программы и изменить суммы ежемесячных выплат, поменять валюту кредита, а также, если у заемщика оформлено несколько кредитов в разных банках, объединить их в один. Так часто бывает выгоднее», — объясняет руководитель практики налогового права компании «Амулекс» Анатолий Нагиев.

Для того, чтобы получить рефинансирование, можно обратиться сначала в свой банк с просьбой о понижении ставки или воспользоваться программой рефинансирования. Если свой банк откажет, то можно идти к конкурентам.

Ставки по ипотеке, вероятно, будут падать. Так, в феврале 2020 года Центробанк, очередной раз подряд, понизил ключевую ставку — до 6 %. Эксперты уверены, что Банк России продолжит коррекцию ставки, а вслед за ним и банки изменят свои кредитные программы.

Сдать в аренду

Те, у кого купленная в ипотеку недвижимость оказывается не единственной, могут начать карьеру рантье. Банки включают в договор условие о том, что сдавать взятую в кредит квартиру или запрещено, или этим можно заниматься с разрешения кредитного учреждения. Но вряд ли кто‑то из банка нагрянет с инспекцией к добропорядочному заемщику. Если у вас белая зарплата, страховка и вы аккуратно платите, то банк не станет проверять выполнение этого условия. Так, однокомнатную квартиру в Москве можно сдавать за 30 тыс. рублей в месяц, а апартаменты часто — и за 50 тыс. рублей. Если отдавать полученные от квартирантов средства банку, можно тратить на ипотеку гораздо меньше своих денег. В некоторых случаях арендные платежи полностью покроют ипотечный платеж.

Наталья Еремина