Денис Ковалев: «Стремление иметь собственное жилье является частью российского менталитета»
Как продать ипотечную квартиру, зачем нужны созаемщики и что будет с ценами на квартиры, в интервью журналу «Ипотека и Кредит» рассказал руководитель «Росбанк Дом» Денис Ковалев.

— Денис, когда лучше арендовать квартиру, а не брать ипотеку на ее покупку?

— Стремление иметь собственное жилье является частью российского менталитета. Ипотека в данном случае — один из самых распространенных инструментов: в настоящее время в России с использованием ипотеки приобретается более 50 % недвижимости. Кроме того, инфраструктура арендного жилья у нас не так развита, как, например, в европейских странах.

Сейчас на российском рынке недвижимости сложилась ситуация, когда покупка квартиры с использованием средств ипотечного кредита является более выгодной, чем ее аренда. Цены на недвижимость после длительного периода стагнации пошли вверх, а процентные ставки по ипотечным кредитам вернулись к снижению.

Ипотеке также уделяется большое внимание со стороны государства. Есть много преимуществ, доступных для ипотечных заемщиков. Например, предоставление налогового вычета, льготные ставки для многодетных семей, возможность использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса или для погашения ипотечного кредита.

Конечно, бывают ситуации, когда вопрос выбора не стоит, — например, при отсутствии первоначального взноса или при невозможности подтверждения дохода. В этом случае аренда может быть единственным способом решения жилищного вопроса.

— Есть ли какие-то ограничения по распоряжению квартирой, которая находится в залоге у банка?

— В соответствии с законом об ипотеке есть ограничения, связанные с отчуждением имущества, заложенного по договору. Продажа, дарение, обмен возможны только с согласия залогодержателя, которое может содержаться в договоре об ипотеке или закладной. Сдача заложенной квартиры в аренду не запрещена законом, но на период, не превышающий срок действия обязательства. Регистрация третьих лиц также возможна, и для этого не требуется согласие банка. Другое дело, что на практике некоторые паспортные столы продолжают запрашивать согласие, и банки его предоставляют.

— Нужны ли при получении ипотеки созаемщики?

— Это необязательное условие, но клиенты часто привлекают созаемщиков для увеличения совокупного дохода, который учитывает банк при определении максимальной суммы кредита. В нашем банке созаемщиками могут быть не только родственники, но и другие лица.

При этом в большинстве случаев созаемщиком или солидарным поручителем становится супруг или супруга основного заемщика (если между ними не заключен брачный договор). Ведь в этом случае приобретаемая с помощью ипотеки недвижимость является общей совместной собственностью, и банк требует солидарную ответственность со стороны всех владельцев недвижимости.

— Можно не покупать страховку при получении ипотечного кредита? Все-таки она стоит дорого.

— При ипотеке — в условиях длительных сроков и больших сумм кредитов — страхование для клиентов является важным фактором снижения собственных рисков в непредвиденной ситуации. Обязательным в соответствии с законом является страхование утраты и повреждения недвижимого имущества. Но зачастую заемщики выбирают программы с комплексным ипотечным страхованием, включающие страхование жизни и утраты права собственности на недвижимость, так как их наличие предусматривает пониженную процентную ставку по кредитному договору.

— Если заемщик застраховался, получил кредит по сниженной ставке, а на следующий год перестал платить страховку. Что будет в таком случае?

— Тогда в соответствии с условиями кредитного договора может быть повышена процентная ставка по кредиту.

— К каким заемщикам банки более лояльны? Кому выдадут ипотеку по более низким ставкам?

— Наличие положительной кредитной истории, достаточного уровня официально подтвержденного дохода, продолжительного трудового стажа, надежного работодателя и предоставление достоверных персональных данных повышают шансы заемщика на положительное решение о выдаче банком ипотечного кредита. Наличие значительного первоначального взноса и активов также будут преимуществом. Важен и тот объект, который приобретается. Например, ставка по кредитам на покупку квартиры будет ниже, чем ставка по ипотеке на строящийся дом.

— Часто сейчас рефинансируют кредиты?

— Банк рефинансирует кредиты сторонних банков, но доля таких кредитов в общем объеме выдач в этом году существенно снизилась и не превышает 5 %. Эта тенденция наблюдается по всему рынку в целом: доля рефинансирования снизилась с 13 % в первом полугодии 2018 года до 4 % в 2019 году. Изменение существенных условий по уже выданному портфелю у нас происходит через заключение дополнительного соглашения, новый кредит не выдается.

— Почему рефинансирование перестает быть востребованным?

— Дело в том, что в начале текущего года наблюдался рост ставок по ипотеке — это сократило спрос на рефинансирование.

— Какая сейчас средняя ставка по ипотечным кредитам?

— Средняя ставка по итогам июня составила 10,28 %.

— Что будет со стоимостью ипотеки к концу года?

— На наш взгляд, ставки продолжат снижаться. Думаю, к концу года они могут составить 9,5 %. Этому способствуют, в том числе, снижение Центральным банком ключевой ставки и традиционно усиливающаяся активность игроков к концу года.

— С 31 июля вступил в силу закон, позволяющий заемщикам, которые оказались в сложной жизненной ситуации, обратиться в банк с требованием об отсрочке регулярных платежей. Расскажите подробнее про эти «ипотечные каникулы».

— Эта программа предусматривает снижение размера или отсрочку регулярных платежей на срок до 6 месяцев. Для того, чтобы воспользоваться «ипотечными каникулами», заемщик должен соответствовать определенным критериям, которые сформулированы в Федеральном законе № 76-ФЗ. К ним относятся потеря работы, снижение дохода, потеря трудоспособности на срок больше двух месяцев, получение инвалидности I или II группы, появление новых иждивенцев в семье при одновременном уменьшении заработка. Кроме того, есть требования к кредиту: до утверждения региональных требований его размер не должен превышать 15 млн руб. Также ипотечная квартира должна быть единственным жильем заемщика.

— Можно получить вторую ипотеку человеку, у которого уже есть действующий жилищный кредит?

— Здесь нет каких-то ограничений. Главное, чтобы доход заемщика позволял обслуживать несколько кредитов. Хотя в некоторых банках могут использоваться ограничения на общее количество кредитных продуктов.

— Кроме ипотеки, есть потребительские кредиты. Ставки по ним выше, зато получить их можно быстрее, и квартира в залог банку в этом случае не переходит. Когда советуете пользоваться потребкредитами, а не ипотекой?

— В большинстве случаев предпочтительным является оформление ипотечного, а не потребительского кредита, так как процентные ставки по такому виду займа ниже, сроки выше, и как результат — ежемесячный платеж меньше. В редких случаях при небольшой сумме кредита на короткий срок и нежелании тратить время на сопутствующие ипотеке процедуры (сбор документов на недвижимость, оценка, страховка, регистрация ипотеки и т. д.) клиенты предпочитают воспользоваться потребительским кредитом.

— Как думаете, что будет с ценами на недвижимость?

— После долгого периода стагнации мы наблюдаем некоторое увеличение стоимости жилья. Отчасти это связано с изменениями на строительном рынке, в соответствии с которыми введен механизм проектного финансирования, а застройщики должны использовать эскроу-счета при расчетах с дольщиками. С другой стороны, спрос не увеличивается, реально располагаемые доходы людей в лучшем случае стагнируют, что ограничивает возможности застройщиков увеличивать цены.

— С появлением эскроу-счетов риски покупателей новостроек сильно снизились?

— Теперь четко регламентировано, что средства покупателей должны быть размещены на специальных эскроу-счетах в уполномоченных банках, и застройщик может получить доступ к этим средствам только после сдачи объекта в эксплуатацию и регистрации первого права собственности. При этом сумма до 10 млн руб. застрахована Агентством по страхованию вкладов по аналогу с банковскими вкладами. 99 % всех покупателей при приобретении недвижимости оперируют именно такими суммами. А это значит, что в случае отзыва лицензии у банка клиентам средства будут возвращены в полном объеме. Так что риски покупателей существенно снизились.