«Ипотека должна приносить удовольствие»

Директор департамента розничных продаж АО ЮниКредит Банка Сергей Васяткин рассказал в интервью журналу «Ипотека и Кредит» о том, на каких условиях выгодно брать ипотеку, где найти удобный банк и как снизить ставку по кредитам.

— Сергей, в этом году объемы ипотеки стали снижаться. С чем это связано?

— Любой рост так или иначе конечен. Ипотека росла долго. По данным ЦБ РФ, в 2016 году объем выданных кредитов составил 1,5 трлн руб., в 2017-м — 2 трлн, а в 2018-м — уже 3 трлн. Это было обусловлено несколькими факторами. В конце 2017 года и большую часть 2018-го были самые низкие ставки по ипотеке за всю историю: 9 %, а иногда и меньше. Также тогда подешевела недвижимость. Все это сделало ипотеку, на мой взгляд, доступной примерно для половины российских семей.
Еще в предыдущие годы из-за снижения ставок сильно выросли объемы рефинансирования. То есть люди, которые брали кредиты раньше под более высокие проценты, приходили в банки и перекредитовывались на более выгодных условиях. В некоторых кредитных организациях объемы рефинансирования составляли до 40 % от всей выдачи ипотеки.
Сейчас ситуация иная. С лета прошлого года квартиры подорожали уже на 10 %, и ставки по ипотеке выросли. Люди стали меньше брать кредиты и реже рефинансировать имеющиеся.

— Эта тенденция будет продолжаться?

— Цены на недвижимость подрастают и кредитные ставки тоже. Предполагаю, объем ипотечных продаж в этом году будет на уровне прошлого года.

— Введение эскроу-счетов для застройщиков как-то повлияло на кредитование первички?

— Обязательное использование эскроу-счетов вводится с 1 июля 2019 года. С этого времени застройщики не имеют права строить свои объекты на средства участников долевого строительства. Деньги покупателей до момента окончания строительства станут аккумулироваться на специальных эскроу-счетах, а застройщики могут использовать иные ресурсы, например, банковские кредиты.
Влияния этого нововведения мы еще не почувствовали. Напомню, что государство разрешило открывать эскроу-счета ограниченному количеству банков, и они должны подстроиться под новые реалии, отладить свои процессы, предложить новые продукты.

— С каким первоначальным взносом целесообразно брать ипотеку и на какой срок?

— Оптимально иметь хотя бы 20 % первоначального взноса и брать кредит примерно на 15 лет. Если взять его, предположим, на 20 лет, то сумма ежемесячного платежа сократится незначительно. Допустим, при ипотеке в 2 млн руб. на 15 лет по ставке 10,5 % платеж составит 22 тыс. руб., а при 20-летнем сроке кредитования — 20 тыс. Зато в последнем случае вы больше переплатите по кредиту из-за набежавших процентов. Чем длиннее срок кредитования — тем больше переплата.

— Как выбрать банк для получения ипотеки? Какие могут возникнуть трудности?

— Я бы рекомендовал людям обратить внимание на более крупных игроков, которые формируют собственные ипотечные портфели. У них к тому же есть больший выбор ипотечных продуктов.
Вообще, у нас в стране чуть меньше 500 банков. Крупные игроки рынка, около 30 банков, формируют собственный ипотечный портфель, выдавая ипотеку на свой баланс. Формируя портфель, банки заботятся о том, как клиент будет обслуживать свою ипотеку в течение всего срока. Каждый клиент в среднем взаимодействует с банком по 2 раза в год. Как правило, потребность связана с получением сведений об уплате основного долга и процентов, для возврата налога, продление страховки, внесение досрочных платежей, ну и, конечно, снятие обременения банка после погашения всего ипотечного кредита. Кроме того, есть множество банков, которые работают по так называемым агентским схемам, когда они реализуют какой-то ипотечный продукт по определенным стандартам, а после оформления сделки продают его более крупным игрокам. И получается так, что человек первоначально взаимодействовал с одним банком, а в результате держателем закладной стал другой.
Ипотека — это надолго. Средний срок кредита около 10 лет. За это время у человека могут возникнуть разные потребности (сделать перепланировку, продать квартиру, зарегистрировать кого-то, рефинансировать кредит). Все это потребует общения с банком. В том случае, если кредит вы брали в одном банке, а закладная находится в другом, сделать что-то будет сложнее.

— Для чего нужна страховка по ипотеке?

— Обычно банки предлагают приобрести страховки, которые покрывают несколько рисков: страхование имущества, жизни и трудоспособности заемщика и титул (права собственности на недвижимость). Еще к этому иногда добавляется страхование от потери работы. Это называется комплексным страхованием. По закону обязательно нужно страховать только недвижимость. Но на практике покупатели чаще страхуются по всем видам рисков. Если этого не происходит, то банк на несколько процентов может поднять ставку по ипотеке, что для заемщиков невыгодно.

— Страховой полис нужно оплачивать каждый год, пока кредит не будет погашен. Что происходит, если заемщик не делает этого?

— Здесь есть два варианта. Если страховка является обязательным пунктом договора, то в случае ее непродления, банк может потребовать досрочного погашения кредита. Другой вариант — когда оформление страховки предоставляет дисконт к ипотечной ставке, ее отсутствие ведет к увеличению процентной ставки по кредиту.

— Выгодно ли сейчас покупать в ипотеку квартиру не для проживания, а для ее последующей сдачи в аренду?

— В Москве средняя сумма ипотечного кредита — 4,5 млн руб. Средняя стоимость квартиры, которую потом можно сдать, например, за 30 тыс., составляет около 6 млн руб. Если человек вносит 1,5 млн руб. как первоначальный взнос при кредите на 4,5 млн рублей и ставке 10,5 % годовых, то ежемесячно он будет платить банку 45 тыс. руб. при сроке кредитования 20 лет. Так что выгоды я тут не вижу.
Может быть, в каком-то другом городе-миллионнике или подмосковном городе, где квартиры стоят дешевле, ситуация складывается иначе. Там ипотечные платежи ниже, но с другой стороны, и аренда дешевле.

— Какие основные особенности ипотеки в ЮниКредит Банке?

— Для нас ипотека является одним из главных продуктов. Мы занимались этим направлением с начала ведения розничного бизнеса в банке, и каждый год темпы продаж здесь растут.
Сейчас одно из наших преимуществ — ипотека за три дня. Один день занимает принятие решения по клиенту, второй — решение по залогу, а в последний день происходит непосредственно выход на сделку.
Интересный продукт банка — программа «Ипотека зовет», где снижена ставка по кредиту и первоначальный взнос.
Мы рассматриваем ипотеку не только как выдачу денег на покупку квартиры, но и как возможность консолидировать кредитную задолженность заемщикам сторонних банков по ставке, которая действует для ипотеки. Например, если у вас есть ипотека и набор других кредитов (потребительский, автокредит и т. д.), мы может можем объединить их все в один ипотечный кредит. Благодаря этому снижается ставка и упрощается обслуживание долга — вместо нескольких платежей в месяц нужно будет вносить всего один.

— Каким должно быть соотношение платеж/кредит, чтобы банк одобрил ипотеку?

— У всех банков по-разному. Некоторые готовы рассмотреть соотношение и в 75 % от доходов. Мы советуем нашим клиентам, чтобы общая сумма задолженности по всем кредитам была в районе 45–50 % от доходов. Тогда будет более-менее комфортный уровень платежа.

— Какие могли бы дать советы ипотечным заемщикам?

— Нужно брать ипотеку, комфортную с точки зрения долговой нагрузки и уровня переплаты. Желательно, чтобы ипотека не стала бременем, чтобы она не разрушила привычный образ жизни заемщика, не мешала ему наслаждаться жизнью. Все должно приносить удовольствие, и ипотека тоже. Если доходы не позволяют, то лучше вообще не брать кредиты.
Для получения ипотеки надо выбрать банк с приемлемыми процентными ставками и страховую компанию с приемлемыми тарифами и качественным сервисом. И потом следить за рынком ипотеки. Если ставки снизятся, имеет смысл рефинансировать свой кредит.

Беседовала Ольга Павлова