Купить, чтобы продать: стоит ли приобретать недвижимость для заработка
Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова специально для журнала «Ипотека и Кредит».

Когда речь заходит об инвестициях, то на ум сразу приходит недвижимость.

На этом рынке существуют две стратегии инвестиций: путь рантье (купить квартиру и сдавать ее, получая доход) и перепродажа квартиры в новостройке по мере ее удорожания. У каждого из них есть как сильные, так и слабые стороны. Кроме того, постоянное изменение конъюнктуры рынка вносит свои коррективы в популярность тех или иных способов получения дохода. На сегодняшний день отрасль переживает трансформацию в связи с вводом новых правил работы и переходом рынка на эскроу-счета. Впоследствии это ударит по интересам инвесторов, зарабатывающих на разнице между ценой покупки и продажи недвижимости.

В последние годы новостройки не показывали такого увеличения стоимости, которое было бы интересно для инвесторов, специализирующихся на перепродаже. На реализацию среднестатистического проекта в среднем уходит около двух лет, и за это время прирост цены зачастую не превышает 22 %. Это меньше, чем в 2012–2014 годы, что сделало стратегию менее привлекательной и привело к сокращению числа инвесторов, использующих данный подход для получения дохода.

Подбор новостройки — трудоемкий процесс, который, помимо определения стратегии инвестирования, требует тщательного анализа объекта и его окружения. Нужно обязательно учитывать месторасположение проекта, его транспортную доступность и перспективы развития района. Строительство дорожной инфраструктуры и ввод новых станций метро позволили многим локациям привлечь девелоперов для реорганизации промзон или новой застройки. В их числе — районы Новой Москвы, где были открыты целые участки метрополитена. Впрочем, данная территория в большей степени подходит для получения рентного дохода. Здесь стоит рассматривать проекты, расположенные в шаговой доступности от метро («Саларьево», «Румянцево» и т. д.)

«Инвестиционные перспективы» локации стоит оценивать и с точки зрения жилищного строительства. Чем меньше конкуренция за покупателя или арендатора — тем лучше. Возведение большого числа новых домов вокруг вашей новостройки скажется на размере будущего дохода не лучшим образом.

С целью будущей перепродажи лучше всего рассмотреть небольшие проекты (не более 2 корпусов) уровня комфорт+ и бизнес-класса в старых границах Москвы, а также в шаговой доступности от метро. Выгоднее всего входить в проект на ранней стадии строительства, когда цены минимальны, и рассматривать наиболее ликвидные лоты, представленные в минимальном объеме. Как правило, речь идет о небольшом метраже — однокомнатных и двухкомнатных вариантах, в том числе евроформата.

Как показывают расчеты «Бон Тон», с 2014 годов во всех классах жилья происходило уменьшение средних площадей инвестиционных квартир. В эконом-классе снижение составило 9,2 % (до 49 кв. м), в «комфорте» — на 16 %, а в «бизнесе» — 18 % (74,9 кв. м). Средняя площадь квартир, приобретаемых инвесторами, составила 58,5 кв. м.

Не менее важный момент, который следует учитывать инвестору, — репутация застройщика. Прежде чем покупать новостройку, необходимо убедиться, что проект надежен. Здесь на помощь приходит изучение практики строительства и реализации объектов-аналогов у выбранного девелопера застройщика, а также выяснение причин демпинга цены на старте продаж.

Такой параметр, как наличие отделки, также можно рассматривать с точки зрения инвестиционной составляющей. На сегодняшний день «готовый ремонт от застройщика» поднялся на третье место в топе покупательских предпочтений при выборе новостройки. Отделка, включенная в ДДУ, особенно актуальна, если квартира приобретается в ипотеку, ведь в данном случае эти затраты входят в размер платежа. Покупателям, которые решат впоследствии сдавать приобретенную квартиру, такой формат позволяет искать арендаторов сразу после завершения строительства, ведь ремонт здесь будет не нужен.

Как обстоит ситуация с теми, кто сдает недвижимость? Как показывает практика, уровень годовой доходности здесь небольшой: он не превышает 8–10 %. Но в будущем эта квартира может быть использована для удовлетворения внутренних потребностей. Например, если дети выросли и нуждаются в отдельном жилье, то им вполне может стать инвестиционная квартира, приобретенная много лет назад по выгодной цене.

Как показывают расчеты «Бон Тон», на сегодняшний день доля инвестиционных покупок на рынке новостроек составляет среди физлиц 10 %. Больше всего спроса — 59 % — аккумулирует комфорт-класс. Это можно объяснить выходом в реализацию новых жилых комплексов по привлекательным ценам, а также оптимальным порогом входа в проект.