| Как россиянину получить ипотеку в Германии |
|
Ипотека в Германии привлекает прежде всего ставками. На данный момент для нерезидентов они составляют в среднем 2,2–2,8 % годовых в евро, а для резидентов еще ниже: 0,9–1,9 %. При этом арендные ставки составляют в среднем 3–7 % годовых, что делает чрезвычайно привлекательной покупку немецкой недвижимости в инвестиционных целях: ведь ипотечный кредит может гаситься за счет дохода от аренды, к тому ежемесячно будет оставаться некоторая сумма «сверху» после оплаты кредита. Часто используемых русскими банками «скрытых комиссий» в Германии нет. Перед подписанием кредитного договора клиент получает от банка документ, где прописаны ежемесячные (или ежеквартальные) выплаты на 10 лет вперед. К ним идет подробная расшифровка того, сколько процентов составляет комиссия, какая часть тела кредита гасится ежегодно, какую сумму заработает банк за эти 10 лет и какой остаток долга останется за клиентом по истечению этого срока. Стандартный кредитный договор действует 10 лет, но это не означает, что за такой срок будет погашена вся сумма, выданная банком на покупку недвижимости. Немецкие банки очень трепетно следят за тем, чтобы выплаты по кредиту не стали непосильным бременем для заемщика, поэтому они обычно не превышают 30 % совокупного дохода клиента. В случае покупки объекта, сданного в аренду, банк, как правило, забирает не более половины чистого ежемесячного дохода заемщика (после уплаты коммунальных платежей, но до налогообложения). В Германии 60 % жителей живут в арендованном жилье. Договора аренды с частными лицами, как правило, бессрочные, поэтому квартиры и даже целые дома продаются сразу с жильцами, то есть договор аренд продолжает действовать после смены собственника. Человек, который приобретает недвижимость в инвестиционных целях таким образом может на основании договора аренды заранее посчитать свой доход. Отсюда и понятие «доходные дома»: то есть многоквартирные дома, которые покупают именно с целью получения дохода от аренды. Они могут быть как небольшие — на 4–6 квартир, так и многоэтажные в 16 этажей. В настоящее время в Германии эти сданные в аренду дома и квартиры приносят доход больше, чем ставки по кредиту. То есть арендаторы фактически гасят банку кредит за владельца-заемщика. Нерезидентам кредиты как раз и дают в основном на объекты, уже сданные в аренду: ведь в этом случае банк рассчитывает, что кредит будет выплачиваться именно за счет дохода от аренды, который банку понятен и прозрачен, а не за счет заработков клиента за рубежом, просчитать которые сложнее. Получить ипотеку на дом, квартиру или строительство нового жилья для собственного проживания нерезиденту почти нереально. Если покупатель берет кредит первый раз, то, скорее всего, банк профинансирует до 50 % от стоимости объекта. Екатерина Демидова, |