Заграничная прописка: в каких странах выгодно покупать жилье?

Россияне уже давно узнали и полюбили зарубежные рынки недвижимости. Наши соотечественники стали стремительно превращаться из туристов-курортников в обладателей приморских квартир и вилл. «Приехал отдохнуть — понравилось — куплю здесь жилье» — такой предельно ясной логической цепочкой руководствовались очень многие люди, внезапно осознавшие, что апартаменты на приглянувшемся побережье вполне и доступны, так как стоят дешевле самой невзрачной московской хрущевки.

Сильная девальвация рубля в конце 2014 года снизила доступность жилья для россиян (ведь ценники были в долларах и евро).

Впрочем, кризисы всегда проходят, а квартиры остаются. Более того: иногда приобретать их выгодно именно в кризисный период. Видимо, многие россияне разделяют эту точку зрения, так как их интерес к зарубежной недвижимости хоть и снизился, но не так ощутимо, как можно было бы ожидать.

Популярность страны у покупателей «зарубежки» определяется ценой, уровнем комфортности проживания, инвестиционной привлекательностью и возможностью получения резидентского статуса.

Европа без границ

Сегодня у российских граждан, мечтающих о «шенгенской вольнице», появились новые приоритеты. Сейчас один из самых известных способов «прописаться в ЕС» — купить жилье в Греции стоимостью не менее 250 тыс. евро. Лазурные бухты Эгейского и Ионического морей и длинный список достопримечательностей позволяют рассчитывать не только на собственный уникальный отдых, но и на успешную сдачу жилья отдыхающим. Разумеется, на доход стоит рассчитывать только в туристический сезон, но в Греции он довольно длинный.

Руководитель группы компаний Greek.ru Real Estate Group Роман Симкин оценивает минимальный бюджет покупки на вторичном рынке известных греческих курортов в 40–50 тыс. евро. «Можно найти предложения и за 20–30 тысяч, — добавляет эксперт, — но, как правило, это жилье низкого качества, в полуподвальных этажах старых зданий, которые были построены до введения строгих сейсмических норм». Средний бюджет покупки составляет 250–300 тыс. евро. За эту сумму можно приобрести современные дома в непосредственной близости от лучших пляжей, а главное, получить заветную карту резидента страны ЕС на пятилетний срок.

Рассчитывать на ВНЖ может владелец недвижимости, его супруга (супруг) и дети. Получить свидетельство резидента на Крите и в Халкидиках можно не позже чем через месяц после подачи заявления, а в густонаселенных Афинах и Салониках этот процесс может растянуться на два месяца.

Альтернативным вариантом получения европейского резидентского статуса может стать приобретение недвижимости в Венгрии. Как сообщает руководитель проекта Zakordon.pp.ua Андрей Гончаров, при покупке венгерской недвижимости и наличии подтвержденных доходов ВНЖ могут дать всей семье собственника. Порог минимальной стоимости жилья не установлен. Но оно должно быть такой площади, чтобы на одного человека приходилось не менее 12 кв. м. Относительно доходов используется расплывчатая формулировка: «достаточные для проживания». На практике семья из четырех человек (родители и 2 ребенка), приобретя квартиру площадью не менее 48 кв. метров и положив на счет в венгерском банке 17–20 тыс. евро, может рассчитывать на резидентский статус. Купить такую квартиру в Венгрии вполне реально за 30–40 тыс. евро.

Цена вопроса

В первую очередь покупатели при выборе страны для покупки недвижимости обращают внимание на цены. Именно в странах с наиболее дешевым жильем наблюдается массовый приток российских покупателей: ведь у большинства наших соотечественников бюджет сделки ограничен.

Руководитель проекта «Ваш дом за рубежом» Юлия Лозовская в качестве стран-лидеров с самым дешевым курортным жильем называет Турцию, Грецию, Латвию, Эстонию, Германию, Испанию, Кипр, Черногорию. Пальма первенства среди наиболее экономичных рынков недвижимости принадлежит Болгарии.

По информации Лозовской, самые дешевые некурортные варианты в Германии, Латвии, Болгарии — например, однокомнатные квартиры в небольших провинциальных городках — можно купить по цене от 25 тыс. евро. Сельский дом в Болгарии в 50 км от моря обойдется как минимум в 20 тыс. евро. Столько же стоят и самые бюджетные студии на болгарских курортах. Но надо понимать, что это примеры минимальных цен, тогда как ликвидные объекты стоят дороже.

Как сообщает аналитический центр Prian.ru, за последние годы квартиры и дома в Болгарии приобрели больше 300 тысяч россиян. Хотя эта страна не дает русским золотого ключа к воротам Европы, да и инфраструктура во многих районах пока еще близка к советской, чем к европейской. Но наши соотечественники рассматривают болгарские дома и квартиры как дачи у моря, которые можно приобрести за небольшие деньги и куда можно быстро и относительно недорого добраться чартерным рейсом.

Заграничная экзотика

Выбор у тех, кто ищет наиболее бюджетное курортное жилье в Европе, несколько шире, чем кажется на первый взгляд. Есть страны, которые для россиян пока остаются в разряде «экзотических». В то же время им есть, что предложить российскому клиенту.

Например, Албания и Македония традиционно, хотя и порой незаслуженно, остаются в тени соседки Греции. В Албании побережье Ионического моря в таких районах как Саранда, Химара, Ксамиль, не уступает с точки зрения природных красот именитым курортам. Инфраструктура и сервис обычно здесь на порядки ниже, но это компенсируется низкими для Европы ценами.

По данным руководителя ресурса Veraproperty.ru Веры Филимоновой, стоимость квартиры-студии в Албании начинается от 10,5 тыс. евро. Это минимум. Обычно же суммы сделок находятся в диапазоне от 30 до 70 тыс. евро: столько стоят современные албанские апартаменты с отделкой и видом на море.

Покупка недвижимости сама по себе не дает права на получение албанского ВНЖ, но наличие жилья является одним из обязательных условий для этого.

Немало привлекательных низкобюджетных вариантов жилья можно найти и в Македонии. У этой страны нет собственных морских курортов, но от столицы государства Скопье до побережья Греции не так уж далеко: чуть больше 200 км. По мнению сотрудника департамента привлечения инвестиций правительства Республики Македония Андрея Гаврикова, удачная география страны и близость Средиземного моря вкупе с низкой стоимостью жилья делают этот район Балкан интересным для вложений в недвижимость.

Самое недорогое жилье в Македонии предлагается в восточной части (города Кочани, Крива Паланка, Берово). Здесь квадратный метр в новостройках стоит от 400 евро. Интересен для инвестирования юго-восток Македонии: рядом с горнолыжным курортом Кожуф, почти на границе с Грецией, жилье продается за 500–600 евро за кв. метр. Самое дорогое — столичное жилье стоит от 1100 евро за кв. м в элитном районе и от 800 евро на окраинах. Второй по популярности город Македонии — туристический Охрид. Здесь квадратный метр «первички» в доме с видом на Охридское озеро можно купить за 600–700 евро. При этом, отмечает Андрей Гавриков, в разгар туристического сезона спрос на краткосрочную аренду апартаментов в Охриде очень высок. Так что купленную недвижимость можно успешно сдавать.

Македонский ВНЖ дает право постоянного проживания только внутри страны. Въехать по нему в страны Шенгена нельзя. Зато получить вид на жительство владельцам недвижимости несложно: македонцы не предъявляют требований к минимальной сумме сделки. Среди плюсов — низкие налоги на недвижимость: 0,1–0,2 % в год, и невысокая в целом стоимость жизни в стране.

На старт!

Юлия Лозовская отмечает, что падение цен, продолжавшееся с 2008 по 2010, а кое-где и по 2012 год, сменилось их стабилизацией. А в некоторых странах жилье уже дорожает. Именно здесь сегодня выгодно приобретать недвижимость с инвестиционными целями.

В качестве примера эксперт приводит Болгарию. Сейчас здесь растет спрос на жилье со стороны местного населения. Болгары понимают: дно пройдено, дешеветь квартиры не будут, покупать нужно сейчас, пока цены не выросли и ипотека выдается по приемлемым ставкам. Правда, это касается в основном не курортной недвижимости, а городской. Ее можно приобретать как с расчетом на рост цен и перепродажу в будущем, так и с прицелом на сдачу в аренду. Причем не только в крупных городах, но и в ряде населенных пунктов второго и даже третьего порядка — там, где работают успешные предприятия, есть рабочие места, а, следовательно, и спрос на аренду. Востребованы в первую очередь квартиры стоимостью от 30–35 тыс. евро. Они сдаются по договорам долгосрочной аренды (на год и более) за 170–200 евро в месяц.

Также инвесторам не стоит упускать из вида Испанию — страну, где падение рынка было сначала стремительным, а потом, пожалуй, самым затяжным из всех курортных стран. По данным менеджера компании EspanaRu Дайвы Гракаускене, в 2014 году впервые за семь лет недвижимость здесь выросла в цене — пока это лишь скромные 1,8 %.

Страны Балтии тоже не сходят с инвестиционной орбиты россиян. Латвийский рынок не только стабилизировался, но и уже показал рост в 30 %. Правда, сейчас, когда русские перестали покупать там жилье, цены снова начали снижаться, и, возможно, скоро наступит время выгодных покупок.

Эстония не так сильно зависит от наших инвесторов. В этой стране достаточно активен местный спрос и спрос со стороны европейских соседей (прежде всего финнов и шведов). Как следствие, недвижимость здесь дорожает уже несколько лет подряд. За последний год цены на квартиры в крупных городах приросли на 8 %.

Заграница вам поможет

Покупателей жилья из России могут попробовать получить ипотеку в европейских банках (в тех странах, где есть практика предоставления жилищных займов иностранцам).

Например, испанские банки продолжают активно кредитовать россиян. Правда, процедура оформления ипотеки тут усложнилась. Дайва Гракаускене рекомендует очень внимательно готовиться к подаче заявки. Если раньше кредит давали оперативно и не придираясь к бумагам, то теперь тщательно проверяются документы о доходах (все они должны быть переведены на испанский и заверены апостилем). Плавающая ставка по ипотеке сейчас находится на уровне 3,5 %, фиксированная — около 4,25 %. Первоначальный взнос составляет 40–50 % от стоимости жилья. Для тех, кто готов потратить на покупку свыше 250 тыс. евро, банки предоставляют специальные условия кредитования.

Также россияне по-прежнему могут кредитоваться в банках Франции, Чехии, Болгарии. В Германии, Италии, Черногории это тоже возможно, но получить ипотеку здесь гораздо сложнее.

Татьяна Баирампас