По кирпичику: как не ошибиться при покупке новостройки

Квартира в новостройке имеет преимущества. Среди них — неизношенные коммуникации, сравнительно низкая цена и «чистая» история. Однако у такой покупки есть и обратная сторона. Например, риски, связанные с затягивающейся сдачей дома. Как стать счастливым обладателем жилья и избежать возможных проблем?

Что, где, почем

Цена вопроса при покупке новостройки — разная. На нее влияет ряд факторов.

Как отмечает исполнительный директор офиса «Черемушки» агентства недвижимости Dream Realty Ирина Тиховская, стоимость квартир в новостройке Московской области зависит от удаленности от МКАД, метро или железнодорожной станции, транспортной доступности города.

Кроме того, важна развитость инфраструктуры, наличие школ, детских садов и поликлиник поблизости.

Имеют значение и технологии строительства. Это может быть небольшое панельное здание серийного производства или монолитно-кирпичное строение. Поскольку временные затраты на постройку каждого из домов при одинаковом количестве квартир существенно отличаются (панельный дом на 400 квартир возводят в среднем за шесть месяцев, а монолитно-кирпичный — за 2–2,5 года), то и цена квартир в них также неодинакова.

По словам генерального директора «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на стоимость квартир влияет и степень готовности дома. Разница между «котлованом» и готовым объектом может достигать 40–50 %.

Сейчас цена новостроек снижается. Причина — сократившийся спрос со стороны покупателей. Многие девелоперы предлагают клиентам хорошие скидки, а ряд новых проектов уже вышли на рынок с существенным дисконтом.

Время — деньги

Предположим, клиент приобрел жилье в строящемся доме, заранее спланировал счастливый день переезда, нашел рабочих и даже присмотрел мебель. Только вот дату сдачи дома всё переносят, и переезд откладывается. И вот уже понравившийся диван из магазина забирают другие, а обладатель квартиры в новостройке продолжает ютиться в старой квартире.

С 2004 года действует Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В принципе, он защищает дольщиков (так называют покупателей квартир в новостройках) от недобросовестных застройщиков. Однако, по словам адвоката Кирилла Иванова, закон не защищает от рисков, связанных со сроками передачи заказчику выполненных работ — то есть квартиры.

Однако если застройщик не сдаст дом, когда положено, дольщик может обратиться в суд и потребовать возместить ущерб. Если сумма, указанная в иске покупателя, превышает 1 млн рублей, то он освобождается от уплаты государственной пошлины, рассказывает адвокат. Довольно часто дела по неустойкам решаются в пользу дольщиков. Только в 20 % случаев им отказывают во взыскании средств, тогда как в 60 % — удается получить компенсацию в размере от 50 до 200 тыс. рублей, и в 10 % — свыше 500 тыс. рублей.

По словам директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер» Дмитрия Пантелеймонова, дольщик имеет право требовать от застройщика, задерживающего сдачу дома, неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка за каждый день просрочки.

Генеральный директор финансовой корпорации «Проффинанс» Наталья Быцко советует дождаться приемки, не подписывать в акте, что претензии отсутствуют и подать иск на взыскание неустойки. Если привлечь к этому делу юриста, то и расходы на оплату его услуг можно включить в иск. Чтобы повысить шансы на успех, лучше обращаться с коллективными исками от всех дольщиков.

Острожный выбор

Но все же лучше не искать правды в суде, а сразу выбрать надежного застройщика. Такого, который и дом качественный построит, и со сроками не подведет.

Для этого нужно обратить внимание на репутацию компании. Идеальный вариант — известный девелопер, который долго работает на рынке. Также нужно изучить, какие проекты компания уже реализовала. Узнать, есть ли среди них незавершенные.

По словам исполняющей обязанности директора департамента по связям с общественностью ГК ПИК Натальи Михна, железный аргумент в пользу застройщика — включение его в список системообразующих предприятий российской экономики. Сегодня в этот перечень входит несколько девелоперских компаний. В случае ухудшения ситуации на рынке они могут претендовать на получение государственных гарантий.

«Также можно ознакомиться с информацией на сайте Арбитражного суда. Там есть данные о том, были ли судебные разбирательства по поводу банкротства данной фирмы. Загляните и на сайт Федеральной налоговой службы — узнаете, платит ли компания налоги», — рекомендует председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Следует проверить правоспособность застройщика. Для этого надо получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Это дает уверенность в том, что компания не подвергалась реорганизации и, тем более, ликвидации.

Еще один фактор надежности — публичность компании, а также ее готовность раскрывать финансовую отчетность по международным стандартам.

И наконец, обратите внимание на аккредитацию застройщика в банках. «Чтобы дать одобрение по конкретному объекту недвижимости, кредитные организации тщательно изучают всю документацию, финансовое состояние и операционную деятельность девелопера», — утверждает Наталья Михна. Следовательно, компании, с которой работают по ипотеке сразу несколько банков, относительно надежны.

Но даже, когда все эти «тесты» компания прошла успешно, нельзя упускать из вида проектную декларацию. У девелопера должно быть разрешение на строительство, а также правоустанавливающие документы на земельный участок. В проектной декларации прописаны конструктив дома (панель, монолит), этажность, площади квартир.

Реструктурировать нельзя погасить

Очень часто, особенно до кризиса, для покупки новостроек люди брали ипотеку. Многие заемщики при этом до сдачи дома проживали в съемной квартире. Для них затягивание сроков строительства — вдвойне драматично. Ведь тогда приходится и банку платить, и арендодателю.

Что делать, если платежи стали неподъемными? Нужно срочно поставить в известность об этом банк и попросить реструктурировать долг. Реструктуризация означает временное снижение размера ежемесячных платежей. В конечном итоге денег банку вам придется отдать столько же, но для кого-то полгода «финансовой передышки» — уже спасение.

По данным Кирилла Иванова, банки часто отказывают в реструктуризации долга без объяснения причин. Ведь введение этой опции — право кредитора, а не обязанность. Эксперт рекомендует заранее предусмотреть этот момент, и еще до заключения кредитного договора узнать у менеджеров банка, возможна ли реструктуризация по кредиту и на каких условиях.

По словам начальника управления проведения и сопровождения ипотечных сделок Локо-Банка Ирины Миловой, для реструктуризации задолженности нужно предоставить в банк копию трудовой книжки, справки, подтверждающие доход, рефинансируемые кредитные обязательства (договор на кредит), свидетельство о праве собственности на квартиру.

Не испортит ли реструктуризация кредитную историю? «Такая процедура не станет черным пятном в биографии заемщика. Напротив, умение признавать свои финансовые проблемы и самостоятельно делать шаг для их разрешения — показатели надежного и зрелого клиента, который не пытается уйти от ответственности», — полагает Кирилл Иванов.

Дарья Гетманова