Новоселье с молотка: выгодно ли покупать квартиру у заемщика?

Финансовый кризис особенно нелегко переживают люди, у которых есть кредиты. Ведь платежи банку относятся к числу расходов, сократить которые не получится. Если ипотечный заемщик не сможет возвращать деньги банку, недвижимость придется продавать.

Пока предложений дефолтных квартир на рынке недвижимости немного. Но их количество может увеличиться. Выгодно ли покупать ипотечное жилье?

В договоре ипотечного кредитования содержится условие, что если заемщик откажется (не сможет) платить по своим обязательствам, долг будет погашен за счет реализации залога. В такой ситуации обычно банк предлагает заемщику реализовать жилье (самостоятельно или совместными усилиями). Если же должник по разным причинам не идет на контакт с банком и отказывается выселяться из заложенного жилья, кредитор обращается в суд. По решению суда проводятся торги, на которых квартира продается дешевле, чем это могло бы быть при ее внесудебной реализации. Ведь банку не надо продавать недвижимость по максимальной цене. Ему важно как можно быстрее погасить задолженность по ипотечному кредиту.

Обычно подобных объектов на рынке совсем немного — не больше 1–2 % от всего продаваемого жилья. Однако на фоне кризиса ситуация может измениться. Все больше ипотечных заемщиков сталкиваются с серьезными финансовыми трудностями: кому-то сокращают зарплату, кто-то и вовсе потерял работу, а новое место найти не удается. В особенно сложной ситуации оказались те, у кого были оформлены валютные кредиты: после скачка курса продолжать выплачивать их многим стало не под силу. Неудивительно, что эксперты ожидают рост просроченной задолженности и учащения случаев отказа заемщика от дальнейшего погашения ипотеки. Как следствие, на рынке недвижимости, скорее всего, появится больше дефолтных квартир.

С дисконтом или без?

Специалисты не уверены в том, что цены на такие объекты будут ощутимо ниже рыночных. «Эти квартиры продаются по средним рыночным ценам. Они ничем не привлекательней обычных свободных квартир, не обремененных ипотекой», — утверждает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Эти слова подтверждает анализ базы реализуемого залогового имущества банка ВТБ24, который провел «Инком». «Да, в базе есть предложения на 10 % ниже рыночной стоимости, — уточняет эксперт. — Но с указанием того, что в квартире проживают люди, которых нужно выселять по решению суда. Проблемная квартира в любом случае, даже без ипотеки, продается со значительной скидкой». Кроме того в той же базе есть и квартиры, которые переоценены в два раза. Скорее всего, это жилье несостоятельных заемщиков, которые брали валютные кредиты. За последнее время квартира в валюте сильно подешевела, а сумма, которую должник обязан выплатить банку, осталась прежней. В результате единственный шанс для банка и клиента полностью погасить задолженность — попытаться продать недвижимость по заоблачной цене.

Но все же не стоит оставлять без внимания витрины залоговых квартир на сайтах банков и базы дефолтной недвижимости (например, на сайте www.zalog24.ru) — на них время от времени появляются весьма заманчивые предложения, и можно ожидать, что они будут встречаться чаще.

Так, на момент написания статьи была выставлена на продажу двухкомнатная квартира в Москве от Москоммерцбанка площадью 54,9 кв. м по цене 7 млн рублей. Она расположена в современном панельном 18-этажном доме недалеко от метро «Пражская».

Нетрудно посчитать, что стоимость метра здесь составляет 127,5 тыс. рублей. Тогда как, по оценкам компании «Индикаторы рынка недвижимости» средняя цена квадратного метра в аналогичных домах превышает 17,0 тыс. рублей.

Квартира с сюрпризом

Чего стоит опасаться при покупке залоговой недвижимости?

Например, того, что квартира на момент покупки может быть физически не свободна, то есть в ней будут проживать прежние владельцы. Увы, бывает, что люди игнорируют необходимость выселения даже после того, как по решению суда квартира переходит к банку. Хотя по закону заемщик в этом случае уже не имеет права проживать в ней. Покупать такое жилье можно, но нужно быть готовым к тому, что быстро справить новоселье не удастся. Если прежние хозяева категорически откажутся выезжать, придется через суд снимать их с регистрационного учета, затем дожидаться судебного решения по вопросу принудительного выселения и его исполнения судебными приставами.

Кроме того, нового собственника могут ждать и другие малоприятные сюрпризы. В частности, долги по коммунальным платежам. Заставить оплатить счета прежних собственников вряд ли удастся, поэтому, скорее всего, покупателю придется погасить долг по квартплате самому. Суммы бывают внушительными: если квитанции не оплачивались больше года, задолженность может достигать 100 тыс. рублей и больше.

Еще один негативный вариант развития событий — встречный иск от прежнего владельца банку, продавшему жилье. Несмотря на то, что исход такого дела вряд ли будет в пользу несостоятельного заемщика, пережить ряд неприятных моментов новому собственнику придется. Впрочем, риск оспаривания законности сделки через суд бывшими хозяевами и их родственниками существует всегда, а не только при продаже дефолтной квартиры.

У залоговой недвижимости есть и свои плюсы.

Во-первых, такие объекты юридически чисты. «При покупке с помощью ипотечного кредита банк в 95 случаях из 100 тщательнейшим образом проверяет квартиру, поэтому с большой долей вероятности можно сказать, что с правовой точки зрения здесь все в порядке», — уверен директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

Во-вторых, добавляет управляющий допофисом КБ «Московское ипотечное агентство» Мария Слепенкова, «все документы по находящимся в залоге у банка объектам подготавливают квалифицированные специалисты, и у покупателя есть возможность в краткие сроки выйти на сделку».

Процедура покупки

Если вам посчастливилось обнаружить на залоговых витринах понравившуюся квартиру с дисконтом, и первичная проверка на «отягчающие обстоятельства» не выявила проблем, можно приступать к подготовке сделки. Имейте в виду, что на сайтах банков могут выставляться как собственно дефолтные объекты (то есть перешедшие на баланс кредитора), так и квартиры дефолтных заемщиков. Во втором случае банк просто помогает своему клиенту побыстрее реализовать залоговое жилье.

Юристы считают продажу дефолтных объектов напрямую от банка более безопасной сделкой.

Если недвижимость находится на балансе кредитора, сделка происходит по стандартному сценарию: покупатель заключает договор с банком и перечисляет ему средства, после чего регистрируется переход права собственности.

Если же квартиру продает заемщик, возникает следующая сложность: переход права собственности по закону невозможен до того, как с объекта недвижимости будет снято обременение. Покупатель в этой ситуации должен отдать деньги заемщику, чтобы тот погасил задолженность, после чего обременение будет снято и недвижимость перейдет к новому владельцу.

Для того, чтобы минимизировать риски сторон, банк организует сделку следующим образом: покупатель закладывает средства в две банковские ячейки (в первую — на погашение задолженности, во вторую — остаток, причитающийся заемщику). После этого оформляется договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности, а уже затем и банк, и бывший собственник получают доступ к денежным средствам.

Кредит, еще кредит

Ипотечное жилье, находящееся в залоге у банка, может тоже приобретаться на кредитные средства. Технически в этом нет ничего сложного, однако покупателю следует учитывать несколько моментов.

Основной нюанс заключается в том, что оформлять ипотеку желательно в том же банке, у которого приобретается квартира. Это не значит, что кредит на подобную сделку нельзя получить в другом банке — теоретически такое возможно, но на практике вызовет много затруднений. «Свой» банк, напротив, с большой долей вероятности будет лоялен к потенциальному заемщику, желающему избавить его от непрофильного актива. У такого клиента возрастают шансы на положительное решение по кредитной заявке, кроме того, он может получить определенные преференции.

Есть специальные ипотечные продукты на покупку залоговой недвижимости. Например, в «Абсолют банке» можно приобрести залоговое жилье в кредит по тарифам на 1 % ниже стандартных, правда, первоначальный взнос весьма высок — от 40 % стоимости объекта. Подобная программа есть и в банке ВТБ24: его клиенты могут приобрести залоговую недвижимость в кредит под 14 % при 20-процентном первоначальном взносе.

На более серьезные скидки от стоимости кредита рассчитывать не приходится. Ошибочным является и распространенное мнение о том, что покупая жилье дефолтного заемщика, можно переоформить на себя выданный ему кредит, то есть получить ипотеку на докризисных условиях. Как объясняет Мария Слепенкова, с каждым заемщиком банк заключает новый кредитный договор на условиях, которые действуют на момент его оформления. Сейчас средний диапазон минимальных ставок по ипотеке составляет 17–18 % годовых в рублях, а первоначальный взнос — как минимум 20–30 % от стоимости приобретаемого жилья.

Татьяна Баирампас