Кому за городом жить хорошо: что следует помнить при покупке загородной недвижимости?

Собственный дом рядом с речкой и лесом — мечта многих жителей мегаполиса. В кризис она для кого-то становится ближе, так как цены могут снижаться, а для кого-то — дальше, ведь получить ипотеку под залог загородного жилья становится все труднее.

Загородная недвижимость подмосковного региона давно переросла традиционный формат дачного отдыха. Сегодня загородные постройки нередко приобретают для постоянного проживания собственной семьи или для родителей-пенсионеров, для круглогодичных выездов на уикенд и проведения отпускного сезона, а также с инвестиционными целями. Выбор у покупателей большой: от участка без подряда до элитной усадьбы, причем в большинстве сегментов предложение заметно превышает спрос.

По данным компании «Метриум Групп», на рынке загородного жилья в зоне до 30 км от МКАД бюджет покупки в эконом-классе варьируется в среднем от 5 млн до 12 млн рублей для таунхаусов и от 8 млн до 15 млн рублей для коттеджей. По минимальным ценам в указанных диапазонах можно приобрести объекты, расположенные на значительном расстоянии от кольцевой автодороги. В бизнес-классе бюджет сделки составляет 12–20 млн рублей и 15–45 млн рублей, соответственно. Элитный загородный дом площадью около 300–400 кв. м, находящийся в ближнем поясе (не далее 20 км от МКАД) на одном из престижных направлений (в зоне от Калужского до Дмитровского шоссе) обойдется в сумму от 1 млн долларов. При этом верхняя ценовая граница в данном сегменте не установлена.

По наиболее низким ценам предлагаются загородные объекты восточного направления, расположенные по Щелковскому, Егорьевскому, Новорязанскому шоссе. «Эти трассы отличаются низкой пропускной способностью, однако Щелковское шоссе выделяется среди других благодаря богатому природному окружению — здесь находятся лесные массивы, озера и пруды», — добавляет директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.

Впрочем, выбирая подмосковный таунхаус или коттедж, очень сложно ориентироваться на средние ценовые показатели. Стоимость метра на этом рынке в значительной степени зависит от таких факторов как расположение объекта по отношению к МКАД и ближайшему населенному пункту, транспортная доступность, окружение, технологии домостроения, уровень развития инфраструктуры. Именно эти характеристики будут определять жизнеспособность загородных проектов в кризисном 2015 году, когда, по ожиданиям экспертов, многие из них могут упасть в цене. По данным «ИРН-Консалтинг», в прошлом году уже наблюдалось незначительное снижение средней стоимости жилья в определенных сегментах, в частности на таунхаусы и дуплексы. В этом году наименее ликвидные объекты — те, которые значительно удалены от столицы, имеют ограниченную транспортную доступность и предназначены для сезонного проживания — могут потерять вплоть до 50 % стоимости в долларовом эквиваленте.

Инвестиции без риска

В текущих экономических условиях вложение средств в загородную недвижимость представляется весьма рискованным предприятием. С другой стороны, именно сейчас можно выгодно купить комфортное загородное жилье, воспользовавшись падением валютных цен — этот вариант особенно актуален для владельцев сбережений в иностранной валюте. Относительно безопасным вариантом станет покупка жилья наиболее популярного формата. На загородном рынке Подмосковья стабильным спросом пользуются объекты, максимально приближенные к городской недвижимости: таунхаусы, дуплексы и квартиры в малоэтажных жилых комплексах. Такой формат позволяет покупателю получить по цене московской квартиры просторное комфортное жилье, близость к природе и одновременно доступ к городской инфраструктуре — разумеется, при условии удачного расположения комплекса. Покупатели с минимальным бюджетом также могут позволить себе жизнь вдали от городской суеты: цены на строящиеся таунхаусы, удаленные более чем на 30 км от МКАД, стартуют от 2,5 млн рублей. За те же деньги можно купить и квартиру в строящемся малоэтажном комплексе — меньшей площади, но гораздо ближе к столице.

Хотя подобные объекты наименее других подвержены риску обесценивания, необходимо тщательно анализировать каждый конкретный проект. Особенно внимательно стоит подходит к выбору строящегося жилья. В кризисных условиях возможности застройщиков привлечь финансирование существенно ограничиваются, поэтому сейчас лучше предпочесть объекты высокой степени готовности, иначе велика вероятность столкнуться с долгостроем. Необходимо оценить возможности и перспективы транспортного сообщения комплекса со столицей и близлежащими населенными пунктами, а также инфраструктуру района и планы застройщика по обустройству территории. Важный критерий выбора — удобство планировки квартиры или таунхауса, видовые характеристики, близость комплекса к водоему и лесу. Нельзя забывать о том, что ликвидность объекта (а, следовательно, и его инвестиционная привлекательность) во многом зависит от качества строительства и инженерных коммуникаций. Задержки с подключением загородных новостроек к системам газо-, электро- и водоснабжения — отнюдь не редкость в Подмосковье. Что касается качества стройматериалов, то, безусловно, оно соответствует классу жилья, но при этом не должно быть ниже установленных стандартов. В частности, принципиальное значение имеет теплоизоляция стен и окон: применяемые технологии должны обеспечивать комфортные условия проживания и в жару, и в холод.

Выбирая загородную недвижимость с инвестиционными целями, важно корректно оценить перспективы района и направления с точки зрения экологической обстановки, транспортной доступности и развития инфраструктуры. Управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов считает, что основной потенциал роста стоимости в будущем имеют проекты, расположенные в 15 км от внешней и внутренней сторон «малой бетонки» — после строительства ЦКАД цена земли в этой зоне вырастет в разы. Высокий спрос на данные предложения фиксировался уже в декабре прошлого года. Кроме того, можно обратить внимание на дальние дачи, расположенные в 150-ти километровой зоне от МКАД, как на наиболее экономичные предложения, которые будет востребованы и в дальнейшем.

Что касается приоритетных направлений, то, по мнению эксперта, строгое деление на престижное/непрестижное, элитное/неэлитное шоссе постепенно размывается. Например, «элитное» западное направление активно застраивается жильем эконом-класса, которое создает «неэлитное» окружение для поселков класса де-люкс. Поэтому уместнее говорить о формировании отдельных территориальных кластеров, сегментированных по цене, которые располагаются по разным направлениям Московской области.

Еще один вариант инвестиций в загородную недвижимость — покупка земельного участка. По данным Ильи Менжунова, высокой популярностью по-прежнему пользуются земельные участки без обязательного подряда. Несмотря на появление большого количества проектов массового сегмента, приобретение дома остается недешевым удовольствием. Даже нижнюю планку стоимости домовладений эконом-класса, сравнимую с бюджетом покупки многокомнатной квартиры, способен преодолеть далеко не каждый. Поэтому люди, которым не хватает собственных средств, делают выбор в пользу земельных участков, благо их стоимость невысока. Кроме того, такие участки обладают еще одним неоспоримым преимуществом — землю можно купить сегодня, а строительство дома начать спустя несколько лет. При этом именно на участках без подряда покупатель может построить жилье, полностью отвечающее его личным требованиям.

При выборе участков без подряда Владимир Яхонтов рекомендует обращать внимание на назначение земли (ИЖС, сельхозназначения, дачное строительство и т. д.), класс поселка и состав коммуникаций. Эксперт предостерегает инвесторов от излишнего оптимизма: сейчас заработать на вложениях в земельный рынок крайне сложно. Покупая участок, лучше рассчитывать не на приумножение, а лишь на сохранение капитала, и то при условии грамотно сделанного выбора. Неплохим вариантом могут стать участки без подряда в радиусе 35–45 километров от МКАД в поселках эконом-класса.

Дешевые участки без подряда эконом-класса располагаются, как правило, на расстоянии более 50 км от МКАД. Основная часть таких предложений сосредоточена на северо-восточном, восточном, юго-восточном и южном направлениях. Стоимость сотки земли со всеми подведенными коммуникациями на участках без подряда составляет здесь от 80 до 120 тыс. рублей.

Ипотечная история

Дома с земельными участками в сегменте элит- и бизнес- в основном приобретаются на собственные средства покупателей. В эконом-классе ситуация иная: не менее трети покупателей нуждаются в кредите. В связи с этим в последние годы активно развивалось ипотечное кредитование под залог загородной недвижимости: банки запускали специальные программы и заключали партнерские соглашения с застройщиками. В итоге практически каждый проект малоэтажной застройки или поселка с таунхаусами стал реализовываться при участии банка-партнера, предоставляющего покупателям ипотеку на выгодных условиях. Правда, это касается лишь объектов организованной застройки, тогда как получить кредит под индивидуальный жилой дом или дачу оказывается гораздо сложнее.

К 2014 году условия ипотеки на покупку строящихся и готовых таунхаусов, дуплексов и квартир в малоэтажных домах были максимально приближены к параметрам стандартных ипотечных продуктов под залог городской недвижимости: стало вполне реальным получить рублевый кредит под 13–15 % годовых, а первоначальный взнос в некоторых банках составлял всего 10–15 % от стоимости объекта. Однако в связи с кризисом ситуация изменилась: да, ипотеку на загородное жилье можно получить и сегодня, но условия по ней нельзя назвать щадящими.

Прежде всего, выбор у потенциального заемщика невелик: в этом сегменте предлагают свои продукты лишь около 20 банков. Средние ставки по рублевой ипотеке на дом с участком или таунхаус находятся в диапазоне от 16 до 25 %; встречаются и предложения с заградительными ставками 30–35 %. Минимальный первоначальный взнос в большинстве случаев поднялся до уровня 25–30 %, а некоторые банки требуют от заемщиков оплачивать 40–50 % от стоимости приобретаемого загородного дома из собственных средств. Это связано в первую очередь с ожиданием повышенной волатильности рынка загородной недвижимости на фоне кризиса и вероятности существенного снижения рыночной стоимости отдельных объектов. Повышая порог первоначального взноса, банк минимизируют риск ситуации, при которой из-за падения цен на жилье стоимость залога окажется меньше задолженности по кредиту.

С этим же связана и высокая вероятность того, что рыночная стоимость загородных объектов по результатам независимой оценки все чаще будет заметно отличаться в меньшую сторону от цены, назначенной продавцом. Особенно это характерно для вторичного рынка. Как поясняет Илья Менжунов, собственники склонны проводить своеобразную «душевную» оценку жилья, определяя конечную стоимость на основании того, сколько времени, сил, души они вложили в свой дом. Чаще всего на этом этапе продавцы не совсем адекватно воспринимают реальность, и в итоге цена получается завышенной, в то время как оценщики не могут не учитывать объективные реалии рынка. В такой ситуации страдают, прежде всего, покупатели-ипотечники: банк при расчете суммы кредита примет во внимание только результаты независимой оценки, и в результате заемных средств вместе с накоплениями заемщика может не хватить для совершения сделки.

Препятствием на пути к получению кредита может стать отказ банка принять приобретаемое жилье в качестве залога. Как объясняет начальник управления развития розничного бизнеса банка ИТБ Антон Замятин, с точки зрения кредитора объект недвижимости должен отвечать ряду требований, главное из которых — востребованность на открытом рынке недвижимости. В данном случае то, что клиент может считать достоинством своего дома, банком может быть расценено как существенный минус при принятии решения о выдаче кредита: например, расположение в живописном, но удаленном от населенных пунктов месте или нестандартная планировка. Высокая стоимость объекта также не является гарантией положительного решения банка, так как снижает вероятность быстрой реализации такого имущества при необходимости. Если жилой дом расположен в населенном пункте и введен в эксплуатацию, на него и на земельный участок оформлено право собственности, а к дому подключены все коммуникации (канализация, водоснабжение, электричество, система теплоснабжения), то, как правило, с получением кредита проблем не возникает.

На практике территория коттеджных поселков нередко оформляется в коллективную собственность жилкооператива. Застройщики стараются избегать хлопот, связанных с юридическим разделением застраиваемой земли на мелкие участки для каждого домовладельца, и в итоге покупатели получают в индивидуальную собственность лишь саму постройку. При этом, как предупреждает Антон Замятин, банк не имеет права выдать ипотечный кредит под залог дома, если его владелец не является собственником участка, на котором этот дом расположен. В данном случае, пожалуй, единственным вариантом для заемщика является оформление ипотеки под залог имеющейся недвижимости — допустим, своей городской квартиры.

При рассмотрении заявки кредитора также будут интересовать основания регистрации собственности на жилой объект. Положительное решение о выдаче кредита наиболее вероятно в том случае, если заемщик стал владельцем в результате сделки купли-продажи или регистрации собственного строения. Объекты, доставшиеся клиенту в результате дарения или наследования, менее охотно принимаются банками в залог, так как существует риск оспаривания права собственности со стороны родственников.

Вероятно, в этом году банки будут еще более тщательно оценивать принимаемую в залог загородную недвижимость, исходя, прежде всего, из перспектив оперативной продажи, поэтому многим заемщикам придется искать альтернативное обеспечение по кредиту.

Татьяна Баирампас