Осторожно: квартира

Как выбрать недвижимость на вторичном рынке


К вопросу покупки квартиры нужно отнестись предельно внимательно, обратив внимание при проведении сделки на разные аспекты. В противном случае, можно лишиться не только комфорта, но и денег.

Сколько вешать в миллионах?

Недвижимость на вторичном рынке — это недвижимость, которую перепродают ее собственники. Такая квартира может быть как в старом жилом фонде, так и в новостройках. Поэтому в данном сегменте представлены самые разные предложения — от недорогого жилья в спальных районах до элитных комплексов в центре города.

В первую очередь стоимость квартиры зависит от района, в котором она расположена. Чем дальше от центра — тем дешевле недвижимость. Кроме того, важную роль играют этаж, вид из окна, состояние подъезда, качество постройки дома и инфраструктура.

Сколько нужно денег, чтобы приобрести недорогую «двушку» в спальном районе города? По словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, двухкомнатная квартира площадью около 50 кв. м, расположенная в самых дешевых районах Москвы, — Бирюлюво, Внуково, Ново-Переделкино и Южном Бутово, будет стоить около 6,5–7 млн рублей.

«Всё зависит от района и типа дома. Например, в старых девятиэтажных домах двухкомнатную квартиру небольшой площади (38–40 кв. м) возможно приобрести за 7–8 млн рублей. В более современных домах (семнадцатиэтажных) квартиру 54 кв. м в среднем предлагают за 9 млн рублей», — рассказывает начальник отдела компании «Пересвет — Недвижимость» Галина Фабрицкая. В монолитных домах квартира обойдется еще дороже. Так, в районе Чертаново стоимость квартир площадью 90–110 кв. м в новом жилом комплексе начинается от 15,5 млн рублей, а в районе Алексеевской квартира площадью 84,8 кв.м стоит 26 млн рублей.

Старые скелеты в новых шкафах

Итак: у клиента есть требуемая сумма — пора искать квартиру. На что следует обратить внимание при первом осмотре?

«Начните осмотр еще на улице. Посмотрите, кто сидит во дворе, оборудована ли детская площадка, где паркуются машины. Зайдите в подъезд — по его виду поймете, что за контингент жильцов тут проживает», — советует руководитель вторичного отделения агентства недвижимости «Азбука Жилья» Андрей Банников. «Идеальная» лестничная площадка должна быть отремонтированная, чистая и по возможности украшена цветами. Но даже если все эти составляющие присутствуют, «ложкой дегтя» могут стать шумные соседи. Как этого избежать? Есть несколько вариантов. Первый и самый безопасный — это познакомиться с участковым милиционером и узнать, есть ли проблемные жильцы в доме. Как правило, представитель правоохранительных органов знает имена самых активных любителей потанцевать и попеть по ночам. Еще один вариант — расспросить соседей о том, спокойно ли им живется. Если кто-то нарушает тишину, то люди с удовольствием расскажут о нем во всех подробностях. Конечно, учитывая, что они сами не являются этим нарушителем.

Когда осмотр дома завершен, можно переходить непосредственно к изучению квартиры. Посмотрите, куда выходят окна — на тихий двор или проезжую часть. Неверный выбор — и испорченный сон нивелирует радость от покупки. Также стоит обратить внимание на этаж, где расположена квартира. Лучше не выбирать жилье на первом этаже — звуки с улицы будут доноситься постоянно, и придется научиться спать под чужие разговоры и шум машин. Кроме того, квартиры на первых этажах чаще всего подвергаются кражам.

Необходимо проверить качество инженерных коммуникаций в доме. Откройте кран и посмотрите, насколько сильный из него льется напор воды, чистая ли она. Можно еще поинтересоваться у соседей, бывают ли перебои с водой, электричеством, газом. Стоит обратить внимание на год постройки дома: чем старше строение — тем больше может быть проблем с коммуникациями.

Также нужно внимательно изучить технический паспорт на квартиру, где указаны точные параметры помещения. Прежние хозяева оставили всё без изменений? Или сломали стену в ванной, сделав совмещенный санузел? Жилищная инспекция должна была дать разрешение на все переустройства. В противном случае незаконная перепланировка станет проблемой нового собственника. «Подобная перепланировка является административным правонарушением и влечет за собой весьма ощутимые штрафы. При этом покупатель не сможет доказать, что ремонт делал не он, а предыдущий хозяин», — предупреждает Мария Литинецкая.

Кроме того, незаконная перепланировка осложнит покупку квартиры по ипотеке или даже сделает это невозможным. Многие банки стараются не выдавать кредит на приобретение подобного жилья. Но даже если клиент найдет банк, готовый предоставить ипотечный кредит, узаконить планировку после проведения сделки станет обязательным условием. И если БТИ откажется давать разрешение на уже сделанную перепланировку, то новому собственнику придется восстановить первоначальный вид квартиры.

Что написано пером

Если квартира соответствует все требуемым параметрам, можно переходить к «документальной» части. Для начала нужно узнать, кто является собственником жилья и каким образом квартира попала в собственность, а также не ограничен ли этот человек в праве распоряжаться квартирой.

Право собственности на недвижимость могло появиться на основании договоров приватизации, дарения, купли-продажи, долевого участия, свидетельства о праве на наследство. Проверьте наличие этих документов. Далее необходимо получить выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и домовой книги, чтобы понять, кто является собственником квартиры, наложены ли на нее какие-либо обременения и кто на данный момент в ней зарегистрирован.

Кроме того, нужно узнать, не прописаны ли в ней лица, отбывающие в данный момент наказание. В противном случае старые «хозяева» могут объявиться и предъявить свои права. Для этих целей нужно ознакомиться с архивной выпиской, где указаны ранее проживающие в квартире люди.

К тому же, если клиент не хочет остаться без квартиры и денег, лучше перестраховаться и попросить продавца показать справки, свидетельствующие о его дееспособности — из психоневрологического и наркологического диспансеров. Даже если человек выглядит вполне адекватно, стоит попросить представить этот документ. В противном случае, если вдруг окажется, что продавец недееспособен, сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Также стоит поинтересоваться, состоял ли собственник на момент покупки недвижимости в браке. Следует помнить, что муж или жена имеют право на свою долю в квартире и может в дальнейшем на нее претендовать.

«Согласно Семейному кодексу, имущество, которое супруги нажили совместно в браке, является их совместной собственностью (статья 34), если, конечно, супруг не докажет, что данную недвижимость он приобретал на денежные средства, которые накопил до вступления в брак. В силу СК РФ и ГК РФ супруги должны пользоваться и владеть имуществом по обоюдному согласию, если иное не установлено договором между ними», — рассказывает юрист межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей на рынке финансовых услуг «Союз потребителей финансовых услуг» Игорь Кузнецов. По словам юриста, если муж и жена не договорятся между собой (то есть вторая половина не даст согласие на продажу недвижимости), то потом сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Впрочем, разобраться во всех тонкостях сразу покупателю будет непросто. Лучше всего обратиться за помощью к профессиональному риэлтору, который сможет провести комплексную проверку объекта. В этом случае вероятность ошибок при выборе квартиры будет сведена к минимуму.


Дарья Гетманова