| Аренда квартиры: цена вопроса |
|
Анекдот, предлагающий делить москвичей на коренных и тех, кто прожил в столице меньше восьми месяцев, неплохо иллюстрирует реальность. Москва действительно по большому счету — город приезжих. Сюда всегда стремились жители самых разных регионов страны: одни — заработать и сделать карьеру, другие — проявить таланты и получить хорошее образование. Но какие бы мотивы ни двигали людьми, первой и самой насущной проблемой для любого решившегося на переезд человека был и остается «квартирный вопрос». Далеко не все могут сразу позволить себе покупку жилья. Поэтому для большинства приезжих освоение Москвы начинается с поиска съемной квартиры. Впрочем, и москвичи — совсем не редкость среди арендаторов. Кто-то не может оставаться на одной территории с экс-супругом, кому-то хочется самостоятельности и независимости от родителей — ситуации у всех разные. А выход из них, получается, один — аренда квартиры. Главный вопрос
Каждый, кто хоть раз занимался подбором съемной квартиры, знает, что дело это хлопотное и часто непредсказуемое. Обычно потенциальный арендатор начинает поиск с изучения предложений и составления собственных представлений о том, на какое жилье он может рассчитывать, исходя из своего уровня доходов. При этом у каждого квартиросъемщика есть определенный набор требований к временной жилплощади. Во главу угла в большинстве случаев ставятся два фактора — цена и территориальная доступность. Далее в списке, как правило, идут состояние квартиры и качество ремонта, этажность, наличие или отсутствие мебели, бытовой техники.Директор Департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Галина Киселева отмечает, что самым высоким спросом традиционно пользуются дешевые квартиры, в «горячий сезон» спрос на них превышает предложение в 10 раз, а в другие, более спокойные, периоды — в 2–3 раза. Самый активный период на рынке аренды начинается с середины августа и длится до середины сентября. К концу октября на рынке аренды происходит традиционное падение спроса, что сказывается на снижении арендных ставок, но не существенно — до 2 %. Больше половины арендаторов заинтересованы в найме однокомнатной квартиры — 57 % подыскивают именно такой варианта жилья (на двухкомнатные приходится 31 %). Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в эконом-сегменте к середине осени составила 31 тыс. рублей (двухкомнатной — 41,5 тыс. рублей, трехкомнатной — 55,5 тыс. рублей). Отступления в большую и меньшую стороны связаны с престижностью округа и района, транспортной доступностью, состоянием и оснащенностью жилья. Что касается последнего, то если еще несколько лет назад чуть ли не треть всего арендного фонда составляли «бабушкины квартиры», то сегодня количество такого жилья сократилось почти до 10 %. То есть хотя бы незатейливый косметический ремонт перед сдачей квартиры собственники стараются сделать. Самые дорогие варианты расположены в Центральном округе, где средняя цена за «однушку» стартует от 44 тыс. рублей, самые доступные — в Восточном и Юго-Восточном округах (28–30 тыс. рублей). Удаленность от метро, необходимость добираться до станции автобусом или маршруткой может снизить цену квартиры (при прочих равных условиях) на 15–20 %. В целом в бизнес-классе однокомнатную квартиру можно снять в среднем за 44 тыс. рублей, двухкомнатную — за 64,7 тыс. рублей, трехкомнатную — за 96 тыс. рублей, четырехкомнатную — за 134,6 тыс. рублей. В премиум-сегменте средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 71,1 тыс. рублей, двухкомнатной — 95,3 тыс. рублей, трехкомнатной — 138,6 тыс. рублей, четырехкомнатной — 204,9 тыс. рублей. «Едем за город мы, где так недорого...»
Наверное, большинство потенциальных арендаторов, работающих в Москве, хотели бы поселиться в самом мегаполисе. Но далеко не все могут себе это позволить — столичные арендные ставки «кусаются». Цены на подмосковное жилье более щадящие. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Подмосковье обойдется в 22 тыс. рублей (двухкомнатной — в 31 тыс. рублей, трехкомнатной — в 41,5 тыс. рублей). Если в Москве однокомнатную квартиру можно снять минимум за 25 тыс. рублей, то в Подмосковье этот минимум составляет 15 тыс. рублей. За такие деньги в столице можно арендовать разве что комнату. Поэтому арендатор может выбирать: будет ли он жить в отдельной квартире, но добираться на работу подольше, либо снимет комнату или квартиру с кем-то вскладчину, но рядом с работой.Цена неплохой однокомнатной квартиры в городах, расположенных не далее 15 км от МКАД, составляет 20–25 тыс. рублей. Как правило, за такие деньги предлагается жилье в новых домах с хорошим ремонтом и современной мебелью. В Москве аналогичную квартиру предлагают уже за 35–40 тыс. рублей. Специалисты риэлторских компаний отмечают, что спрос на аренду недвижимости в ближнем Подмосковье в последние годы растет. Хотя разница в цене не всегда является очевидной. По словам руководителя департамента аренды компании «НДВ-недвижимость» Юлии Лукиной, «в локациях с очень удачным местоположением стоимость арендной ставки заметно выше». Так, повышенным спросом пользуется жилье в городах-спутниках, расположенных рядом с Москвой, — в Химках, Мытищах, Красногорске, Реутове. Если квартира расположена рядом с метро (как, например, в Реутове), то арендная ставка увеличивается: в таких случаях она приближается к ценам на съемное жилье в спальных районах Москвы. Тем, кто хочет сэкономить, приходится жертвовать транспортной доступностью. Здесь важен баланс: необходимо найти предложение, подходящее по цене и с приемлемой транспортной доступностью. Арендаторы, планирующие снимать квартиру в области, должны узнать, есть ли поблизости от дома железнодорожная станция. Квартиры в Подмосковье нередко снимают семьи, для которых состояние и площадь квартиры имеют большую значимость, чем для одиноких квартиросъемщиков. В области они за те же деньги могут снять более просторную квартиру, нежели в столице. Но в любом случае фактор транспортной доступности своей актуальности не теряет. Работающие в Москве люди продумывают, как они будут добираться до дома. Поэтому нередко снимают жилье в том направлении, где находится место работы. То есть человеку, офис которого расположен в районе станции метро «Владыкино», логично будет подобрать квартиру в Лобне — и ставки ниже московских, и дорога до дома не отнимет много времени. Дом для аренды
В дореволюционной России в городах было много немало доходных домов — только в Москве их было более 800 (с квартирами и комнатами разных ценовых категорий). В Европе и США это и сегодня весьма распространенный формат жилья. Под доходными домами подразумеваются многоквартирные здания, принадлежащие одному или нескольким владельцам, все квартиры в которых сдаются в аренду на длительный срок. В постсоветской России речь о возврате к такому институту цивилизованной аренды ведется с 1990-х годов, но пока сделано в этом направлении крайне мало.Летом этого года был принят закон о некоммерческом найме жилья, который должен создать условия для массового строительства доходных домов. Чтобы заинтересовать застройщиков, власти обещают предоставить им определенные льготы при выделении земли под строительство, затратам на подключение зданий к коммуникациям, а также гарантии для получения льготных кредитов на строительство. Кроме того, для стимулирования интереса частных инвесторов в законодательство были внесены поправки, разрешающие часть квартир (но не более 50 %) отдавать под коммерческий найм. По словам генерального директора Агентства финансирования жилищного строительства (АФЖС) Андрея Шелкового, в России уже сейчас успешно реализуются несколько проектов в сфере строительства домов, предназначенных для сдачи в аренду. Но в настоящее время создание арендного фонда чаще всего связано с необходимостью обеспечить жильем специалистов конкретных предприятий. Планируется, что до конца 2018 года в России будет сдаваться около 230 тыс. квартир в доходных домах. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало специальный продукт — «Арендное жилье», который в настоящее время реализует АФЖС. Главная задача программы — оказать поддержку предприятиям и бюджетной сфере, построить арендные дома, в которых работники могли бы легально оформлять договорные отношения о найме жилья, а также арендовать квартиру дешевле, чем на «не организованном» рынке. Арендаторы получат возможность жить в комфортном, обеспеченном необходимой мебелью и бытовой техникой жилье эконом-класса по демократичной цене. Сейчас участие в программе «Арендное жилье» принимают Новосибирская, Пензенская, Нижегородская области, ХМАО и республика Алтай, Ярославль, Татарстан. Так, зимой в Пензенской области было построено три жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду работникам нового цементного завода ООО «Азия Цемент». Квартиры в них сдаются с мебелью и бытовой техникой по цене 3 808,33 руб. в месяц (однокомнатные), 5 146,62 руб. (двухкомнатные), 7 496,67 (трехкомнатные). В то время как рыночная стоимость аренды такой недвижимости составляет 11 900 руб., 14 000 руб. и 19 400 руб., соответственно. Размер платежа за найм жилья сформирован в том числе за счет компенсации части расходов от предприятия. Если в каких-то регионах страны дело сдвинулось с мертвой точки, то в Москве, где арендное жилье востребовано как ни в одном другом городе, пока доступных доходных домов нет. В столице на сегодняшний день реализовано лишь несколько подобных проектов — дом в Большом Николоворобьинском переулке и комплекс «Баркли-Плаза» на Пречистенской набережной. Квартиры в этих домах относятся к сегменту элитного жилья и арендная ставка в них высока — от 3–5 тыс. долларов за однокомнатную квартиру. Застройщики ждут от городских властей конкретных преференций. Генеральный директор ООО «Лаборатория арендного жилья» Максим Бойко считает, что основными способами привлечения инвесторов к созданию доходных домов могут стать освобождение от взимания отчислений на развитие инфраструктуры города и оплаты долевого участия на развитие городских инженерных сетей, субсидирование процентной ставки по кредиту; безвозмездное предоставление земельных участков на конкурсной основе и введение льготной ставки арендной платы за землю, предоставленной под строительство. Пока же инвестору выгоднее построить и быстро продать жилой дом поквартирно, чем сдавать его в аренду — уж очень долгим получается срок окупаемости. Однако, полагает Максим Бойко, интерес к участию в таких проектах может усилиться на фоне развивающегося кризиса, когда большинство застройщиков будут вынуждены перейти от вопроса «как заработать» к вопросу «как сохранить заработанное». И, быть может, в ближайшее время девелоперы все же станут осуществлять долгосрочное размещение денежных средств в строительство арендного жилья. Ирина Овечкина |