Заемщик под защитой: кому выгодно страхование ответственности?

Практически любой человек, обращаясь в банк за ипотечным кредитом, рассчитывает расплатиться полностью и вовремя, а в идеале — досрочно. Но получается это, к сожалению, не у всех. При возникновении серьезных материальных проблем и невозможности погашать кредит заемщики могут остаться не только без жилья, но и с долгом, который может остаться даже после продажи квартиры. Чтобы избежать столь неприятной ситуации клиенты с низким первоначальным взносом могут застраховать свою ответственность перед банком.

Ипотека — дело чаще всего не быстрое. Средний срок, на который берется такой кредит, составляет 17 лет. А жизнь не всегда идет по намеченным нами сценариям. Потеря работы, разводы, болезни, рождение детей — всё это вносит серьезные коррективы в планы любого человека, иногда коренным образом меняя их. От личного дефолта не застрахован никто. При этом, по оценкам аналитиков, лишь 10 % семей, приобретающих жилье в ипотеку, имеют накопления «на черный день», которые позволили бы пережить кризисную ситуацию.

Без жилья, но с долгами

Во времена относительной стабильности количество заемщиков, которые теряют жилье из-за невозможности выплачивать кредит, невелико. Но при ухудшении общей социально-экономической ситуации доля таких должников резко увеличивается — в кризис 2008–2009 годов она достигала 10 %.

Как быть тем, кто оказывается не в состоянии выплачивать долг по ипотечному кредиту? Самый бессмысленный и бесперспективный сценарий развития событий для заемщика при возникновении финансовых затруднений — не известить об этом банк, не выходить с ним на связь и надеяться, что «всё как-нибудь само рассосется». Гораздо правильнее — поставить кредитора в известность о возникших проблемах и совместно искать компромиссные решения, не доводя ситуацию до судебного рассмотрения. Кредитные организации чаще всего идут навстречу добросовестным заемщикам и готовы рассматривать взаимовыгодные условия дальнейшего взаимодействия. Если у кредитора возникнет четкое понимание перспектив изменения ситуации в лучшую сторону, он может предложить некоторые варианты решения вопроса: например, изменить схему выплат, предусматривающую временное снижение ежемесячных платежей. В том случае, если компромисса достичь не удастся и реструктурировать кредит не представляется возможным, банк может предложить продажу недвижимости. В этом случае лучше не доводить дело до судебных разбирательств, вследствие которых квартира будет выставлена на торги и реализована с дисконтом, а самому подключиться к реализации недвижимости. Это, по крайней мере, дает шанс продать ее по рыночной цене.

Самое неприятное заключается в том, что когда заемщик оказывается в ситуации дефолта, он может не просто лишиться жилья, но и остаться перед ним в долгу. Такие случаи возможны в условиях падения цен на рынке недвижимости. Как показывает практика кризисных лет, примерно в половине случаев должники после продажи квартиры оставались должны банкам суммы, составляющие 20–40 % от размера взятого кредита.

Страховка: за и против

Летом этого года вступили в силу изменения в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Они, в том числе, предусматривают страхование ответственности заемщика за неисполнение обязательства перед кредитором. Владельцам такого полиса долг прощается, даже если после продажи квартиры они остались должны банку. Такой вид страховки — не нов. Но закон ввел ряд дополнений в уже имеющиеся правила.

Существовавший ранее механизм плохо работал на практике, потому что все равно, если квартира не продавалась с торгов, долг прощался любому заемщику. Поэтому банки неохотно предлагали этот страховой продукт (справедливости ради, стоит отметить, что и сейчас этот вид страховки нельзя назвать популярным ни у кредитных организаций, ни у заемщиков, ни у страховщиков).

«С этого года защищенность кредитора и заемщика значительно повысилась: вступившие в силу поправки в закон „Об ипотеке“ должны сделать ипотечное страхование надежным инструментом снижения банковских рисков. В частности, изменена норма о „прощении долга заемщику“. Теперь она будет действовать лишь для тех клиентов, которые заранее подумали о своей защите, то есть только при наличии страховки», — отметил генеральный директор ОАО «СК АИЖК» Андрей Языков.

Приобретение полиса страхования ответственности может быть в определенных случаях интересно заемщику. Дело в том, что одним из инструментов, используемых банком для того, чтобы обезопасить себя от невыплаты долга, является требование к размеру первоначального взноса. Чем больше сумма собственных накоплений — тем гуманнее процент по кредиту. И здесь многие люди сталкиваются со сложной ситуацией: в стремлении накопить необходимую сумму они откладывают оформление кредита на более поздний срок. Но цены на жилье бывают несопоставимы с ростом накоплений, и в этой «гонке преследований» не всегда побеждает потенциальный покупатель жилья. Пока он старается накопить «еще немного», цены снова «идут на повышение». Развитие института страхования ответственности дает возможность не откладывать на потом оформление ипотеки даже при наличии не самого большого стартового взноса.

Начальник отдела продаж Управления ипотечного и частного кредитования МБанка Анна Чернышева уверена, что принятые в законодательстве изменения — шаг в правильном направлении. Существующая на ипотечном рынке тенденция к увеличению размера минимального первоначального взноса лишает возможности уже сейчас изменить свои жилищные условия людей, располагающих небольшими накоплениями. Предложенный же нововведениями механизм позволит кредитору благожелательнее смотреть в сторону клиента с небольшим первоначальным взносом. А заемщику — чувствовать себя увереннее, поскольку защищает его от возникновения крайне неблагоприятных ситуаций в тех случаях, когда он не может погашать кредит.

Однако многие эксперты сомневаются, что новый механизм станет стимулом развития ипотеки. Ведь высокие процентные ставки плюс необходимость оплачивать несколько страховок (не будем забывать и про обязательное ипотечное страхование) — удовольствие не из дешевых и вряд ли потенциальных заемщиков привлекут новые условия. Начальник юридического департамента банка ИТБ Елена Любименко полагает, что в результате изменений в законе не исключено повышение ставок по ипотечным кредитам. Дело в том, что банки могут предпринимать меры по стимулированию клиентов на заключение таких договоров. А это, как известно, можно сделать только путем предоставления заемщику, купившему полис страхования ответственности, более выгодных условий получения кредита. Поэтому ставки на ипотеку в целом могут быть подняты, а понижать их банк будет уже для лояльных клиентов.

Взнос или полис?

По закону заемщики обязаны страховать лишь предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, предлагают заинтересованным в получении ипотечного кредита гражданам дополнительно застраховать жизнь, трудоспособность и риск утраты права собственности на недвижимость (титул) — в среднем размер выплат составляет 1–1,5 % в год от остатка по кредиту.

Дополнительное страхование ответственности, предложенное законодательством — дело добровольное.

По словам вице-президента, начальник управления развития залоговых продуктов «Ханты-Мансийского банка Открытие» Анны Юдиной, «как правило банки требуют заключения договора страхования ответственности заемщика при сумме первоначального взноса от 20 % (не включая) до 10 % (включительно)».

Сумма страхования и страховые выплаты могут быть уменьшены, когда будет погашено более 30 % основного долга. По оптимистичным прогнозам, стоимость нового страхового продукта будет достигать 2–4 % от суммы займа — в зависимости от стартового взноса, срока, на который берется кредит и его размера.

«Стоимость страхования ответственности заемщика зависит от размера первоначального взноса, срока кредитования, суммы кредита и программы кредитования. При этом надо оговориться, что в данном виде страхования нет единых тарифов, как например в ОСАГО (хотя и там появился „коридор“). Поэтому даже при одинаковых условиях в разных компаниях стоимость страхования может различаться в пределах 10–20 %», — отмечает директор Дирекции имущественного страхования СК «МАКС» Александр Агапов.

Так, при покупке в кредит недвижимости стоимостью 8 750 000 рублей и 20 %-м первоначальном взносе в размере 1 750 000 рублей тариф по страхованию ответственности может составить 5,06 % (70 840 рублей) и 4,43 % (62 020 рублей) при достижении соотношения кредит/залог в 70 % (то есть когда взнос за счет ежемесячных платежей заемщика увеличится до 30 %).

По мнению Анны Чернышевой, возникшие дополнительные расходы заемщика по оплате страхового взноса нельзя назвать незаметными, но они не могут идти в сравнение с уровнем расходов при необходимости увеличения размера первоначального взноса, который потребуется для выдачи кредита банком на приемлемых условиях. Елена Любименко также считает, что в более выигрышном положении окажутся те клиенты, которые примут решение в пользу страхования ответственности. Заемщики, отказавшиеся от приобретения такого полиса, скорее всего, будут вынуждены довольствоваться кредитами с увеличенными ставками.

В любом случае заемщикам, решившим застраховать свои риски, придется нести дополнительные расходы. Так что эти люди окажутся перед выбором: взять кредит по сниженным ставкам, но заплатить дополнительную страховую премию, или отказаться от страхования ответственности и платить в течение всего срока кредитования повышенный процент. Пока оценивать состоятельность новых норм рано: на сегодняшний день ажиотажного спроса на дополнительное страхование среди заемщиков не наблюдается. Банкиры тоже не торопятся предлагать ипотечные продукты с дополнительной страховкой.

Ирина Овечкина