В банк шагом марш: как получить ипотеку военному?

Нелегкое дело служения отечеству должно справедливо вознаграждаться. Своих защитников родина обязана обеспечить хотя бы базовыми жизненными благами, одно из которых — собственное жилье. Программа льготного ипотечного кредитования для военнослужащих позволяет приобретать недвижимость, не дожидаясь установленной выслуги лет.

Уже многие «люди в погонах» воспользовались (и планируют воспользоваться) программой ипотечного кредитования военнослужащих, которую разработало Минобороны совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В основе программы «Военная ипотека» — накопительно-ипотечная система (НИС), сформированная в соответствии с положениями Федерального закона № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Военнослужащие, участвующие в НИС, имеют право воспользоваться безвозмездными денежными субсидиями на приобретение недвижимости (этот механизм сменил существовавшую ранее систему предоставления в собственность ведомственного жилья).

Теперь каждому участнику НИС государство ежегодно перечисляет на счет фиксированную сумму — накопительный взнос. Размер взноса каждый год индексируется с учетом инфляции. Соответственно, чем дольше военный служит — тем больше денег накапливается на его счете. С введением военной ипотеки отпала необходимость 20 лет ждать собственного жилья: теперь военные могут оформить льготный жилищный кредит и приобрести недвижимость уже через три года после вступления в НИС. При этом от заемщика не требуется собственных вложений: накопленные субсидии направляются на оплату первоначального взноса по ипотеке, а последующие государственные перечисления идут на погашение кредита. По данным Росвоенипотеки, на начало 2014 года более 280 тыс. военнослужащих являлись участниками накопительно-ипотечной системы, а более 74 тыс. из них уже приобрели квартиры с использованием целевого жилищного займа.

Избранники системы

По закону в НИС в обязательном порядке включаются те, кто окончил военное учебное заведение и заключил первый контракт о прохождении службы после 1 января 2005 года. Получение первого воинского звания офицера становится основанием для регистрации в НИС. Также обязательное участие в накопительно-ипотечной системе предусмотрено для прапорщиков и мичманов, заключивших первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года, общая продолжительность военной службы по контракту которых составляет три года. Это же относится и к военнослужащим, по собственному желанию вернувшимся на службу из запаса, если прежде они были уволены по состоянию здоровья, в связи с организационно-штатными мероприятиями или по семейным обстоятельствам — и не воспользовались накоплениями для жилищного обеспечения. Если до увольнения они даже не были участниками НИС, то после восстановления на службе у них возникает право включения в накопительно-ипотечную систему.

Кроме того, законом определены категории служащих, которые могут стать участниками НИС в добровольном порядке. К ним относятся сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 1 января 2005 года; прапорщики и мичманы, общая продолжительность военной службы по контракту которых по состоянию на 1 января 2005 года составляла менее трех лет. Также в НИС добровольно включаются все, кто окончил военные учебные заведения после 1 января 2005 года, но первый контракт о прохождении военной службы заключил до 1 января 2005 года.

Участие в накопительно-ипотечной системе практически гарантирует возможность оформления жилищного кредита. Банки охотно заключают договоры по военной ипотеке. Как объясняет начальник отдела партнерских продаж и специальных проектов банка Зенит Виктория Новская, для них это, прежде всего, надежные кредиты: методика оценки платежеспособности военных заемщиков проста и стандартизирована, и все участники НИС получают положительное решение о кредитовании, предоставив лишь паспорт и свидетельство НИС. Риски по военной ипотеке для банков минимальны: ежемесячные платежи осуществляются государством, что практически полностью исключает просрочку по кредитам. Виктория Новская отмечает, что сегмент военнослужащих насчитывает около 1 млн потенциальных заемщиков. Привлечение таких надежных и стабильных клиентов является для банков одной из важных задач, поскольку помимо ипотечного кредитования в последующем военнослужащие довольно активно пользуются и другими банковскими продуктами и услугами.

Льготы и ограничения

Сейчас по программе военной ипотеки работают многие банки. Параметры ипотечных продуктов для военнослужащих определяются кредитором, но в рамках общих условий: размер кредита не может превышать 2 млн 400 тыс рублей; его срок составляет от 3 до 25 лет, но на момент полного погашения задолженности заемщику должно быть не более 45 лет. Минимальный первоначальный взнос по военной ипотеке — 10 % от стоимости жилья, но некоторые банки повышают планку до 20 и даже 30 %. Военнослужащий может купить в ипотеку недвижимость в любом регионе страны, вне зависимости от его текущей регистрации и места службы.

Принципиальным отличием военной ипотеки от классической является то, что сумма кредита никак не зависит от доходов заемщика, а определяется стоимостью приобретаемого жилья и итоговым размером государственных перечислений. Предположим, что в январе 2011 года в НИС зарегистрировался военнослужащий в возрасте 34 лет. Право получить военную ипотеку у него возникает через три года, то есть в 2014 году. К этому моменту на его счете накопилось примерно 617 тыс. рублей (сумма накопительных взносов за 2011, 2012 и 2013 годы), которые он сможет использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке. В год получения кредита заемщику исполнилось 37 лет, а значит, ипотеку он сможет получить максимум на 8 лет. В 2014 году годовой накопительный взнос составляет 233 100 рублей. Возьмем эту цифру с учетом ежегодного индексирования в соответствии с прогнозом уровня инфляции за основу расчета итоговой суммы госсубсидий, которые военнослужащий получит за время погашения кредита. Итак, за 8 лет на накопительный счет заемщика от государства может быть накоплено около 2 230 000 рублей. Следовательно, при фиксированной процентной ставке в 10,5 % годовых банк может выдать заемщику 1 500 000 рублей, так как за 8 лет с учетом процентов общая сумма выплат кредитору составит 2 223 000 рублей. В таком случае заемщик сможет купить жилье не дороже 2 117 000 рублей.

Ставки по военной ипотеке ниже среднерыночных, при этом их конкретное значение определяется кредиторами. По данным директора ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константина Шибецкого, в настоящий момент минимальный размер процентной ставки по программе «Военная ипотека» составляет 9,4 %, максимальный — 11,5 % годовых. Как правило, минимальная ставка действительна для объектов недвижимости на вторичном рынке жилья, максимальная — на объектах, находящихся на стадии строительства.

Кстати, возможность приобретать за счет льготной ипотеки новостройки появилась у военных относительно недавно — в 2011 году. Единственное ограничение, действующее сейчас: новостройка обязательно должна быть аккредитована в банке, который занимается выдачей кредитов по программе «Военная ипотека».

Требования ко вторичному жилью также минимальны. В квартире не должно быть деревянных перекрытий, незаконных перепланировок, дом не должен находиться в аварийном состоянии.

С 2103 года программа военной ипотеки стала распространяться также на таунхаусы и загородные дома с земельными участками на вторичном и первичном рынках. Так как загородное жилье традиционно считается менее ликвидным и повышает риски банка-держателя залога, при военной ипотеке на таунхаусы и загородные дома кредиторы могут устанавливать повышенный первоначальный взнос — до 20–30 % в зависимости от степени удаленности недвижимости от города.

Мелким шрифтом

Принимая решение о покупке жилья с помощью ипотеки, военнослужащий должен учесть несколько нюансов. Прежде всего, нужно понимать, что хотя кредит и будет выплачиваться из государственных средств, но на этапе оформления заемщику все-таки понадобятся собственные средства. Как поясняет директор департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Алексей Бахаев, из своего кармана придется оплатить услуги оценочной компании и требуемые кредитором страховки. Хотя по закону заемщик обязан оформлять только имущественное страхование, банки настаивают на том, чтобы клиент оплатил также полисы страхования жизни и титула. В противном случае кредитор повысит ставку по кредиту, причем зачастую весьма ощутимо — на 2–3 %. Казалось бы, какая заемщику разница: ведь платить за него будет Минобороны? Однако, так как банк определяет сумму кредита исходя из общего объема заемщику государственных накопительных выплат, то чем выше будет ставка по ипотеке — тем меньше военнослужащий получит в долг на покупку жилья.

Ипотечных средств может оказаться недостаточно для приобретения приглянувшейся квартиры. Около четверти военнослужащих хотели бы купить недвижимость в столице, но установленный государством лимит кредита на уровне 2 млн 400 тыс. рублей делает эту мечту неосуществимой. При том, что квадратный метр на московском рынке вторичного эконом-жилья обходится в среднем в 170 тыс. рублей, кредитных денег хватит лишь на 14 квадратов жилплощади. В связи с этим военным приходится приобретать недвижимости в Подмосковье и других регионах России или вносить в покупку свои собственные средства. Также для решения вопроса можно взять в банке дополнительный, потребительский кредит, и с его помощью увеличить первоначальный взнос. Можно воспользоваться льготными потребительскими кредитами, которые предлагают военнослужащим некоторые банки. «Этот кредит может быть использован как для увеличения первоначального взноса, в случае пожелания клиента купить более дорогое жилье, так и для последующего ремонта и благоустройства приобретенного объекта недвижимости», — отмечает вице-президент банка ВТБ24 Нина Крючкова.

Константин Шибецкий предупреждает потенциальных заемщиков о еще одной особенности программы: при покупке квартиры на вторичном рынке у них могут возникнуть сложности в связи с тем, что полная сумма денег будет перечислена продавцу жилья только после регистрации нового права собственности. Далеко не все продавцы соглашаются на такую систему расчетов и готовы ждать. Поскольку обычно речь идет о жилье эконом-класса, то, как правило, участники сделки рассчитывают получить деньги наличными. По этой причине часто военнослужащие стараются купить строящееся жилье.

Ипотека на «погонные» метры

Получение жилищного кредита по программе военной ипотеки не вызывает каких-либо серьезных затруднений, особенно у людей, за годы службы привыкших к четкой организации и жесткой дисциплине. Чтобы в полном объеме воспользоваться государственными льготами, необходимо как можно раньше подать рапорт для внесения в реестр участников НИС. Желающим оформить военную ипотеку желательно успеть зарегистрироваться в НИС до 39 лет.

Через три года военнослужащий может подать рапорт на имя командира части на получение Свидетельства о праве на целевой жилищный заем. Как только свидетельство будет на руках, можно начинать поиски квартиры и кредитора. Разумеется, заемщику необходимо сравнить условия по военной ипотеке в разных банках, чтобы выбрать оптимальные параметры кредита: ставку, сумму, размер первоначального взноса и срок погашения. Когда будет получено одобрение ипотечной заявки от банка и согласие продавца на сделку с привлечением средств военной ипотеки, заемщику предстоит подготовить необходимые документы и подписать договор целевого жилищного займа с Министерством обороны, ипотечный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом недвижимости.

После оформления права собственности на имя заемщика регистрируется ипотека в силу закона в пользу кредитора и в пользу Российской Федерации (указывается конкретный уполномоченный федеральный орган). Затем в течение пяти дней заемщик должен предоставить в банк выписку из ЕГРП, подтверждающую регистрацию ипотеки в пользу банка и Российской Федерации, копию свидетельства о праве собственности и копию договора купли-продажи недвижимости. После этого Росвоенипотека начнет перечислять деньги в счет погашения кредита.

Когда все бюрократические стадии будут благополучно пройдены, заемщик может справлять новоселье, не беспокоясь о выплате долга, который за него вернет государство. Впрочем, если военнослужащий пожелает досрочно уйти с военной службы без льготных оснований, погашение задолженности полностью ляжет на его плечи.

Татьяна Баирампас