Ипотечные ставки: объявляется рост

Приобрести недвижимость на собственные средства может далеко не каждый желающий. Купить квартиру в кредит — тоже, поскольку последующие ежемесячные платежи не всем под силу. Что будет со ставками по ипотеке в ближайшее время и насколько оно подходит для того, чтобы становиться заемщиком?

Зависимый процент

Ипотека становится реальной «палочкой-выручалочкой» для тех, кому нужно улучшить свои жилищные условия. Выплачивая ежемесячные платежи банку, нередко сопоставимые со стоимостью аренды, заемщик становится собственником квартиры. Но ипотека — это недешевые кредитные обязательства, к тому же долгосрочные. По этой причине ипотечные заемщики становятся особенно чувствительными к величине процентной ставке (хотя это и не главный фактор, влияющий на комфортность кредитных платежей).

Банки устанавливают размер процентной ставки, учитывая несколько факторов. По словам начальника службы розничного кредитования КБ «МИА» Наума Либкинда, на величину ставок влияет стоимость банковского фондирования, операционные издержки банка (расходы на содержание офисов, персонала, развитие и обслуживание инфраструктуры, а также на обработку заявки, например, проверка клиента в бюро кредитных историй и пр.); норма прибыли.

Ставки по ипотеке сейчас нельзя назвать стабильными. Внешняя политическая ситуация, ограничивающая доступ крупнейших российских банков к дешевым западным деньгам, а также увеличение ставки рефинансирования Центрального банка до 8 %, ведут к их повышению. Продолжится ли эта тенденция в дальнейшем?

«Снижения процентных ставок ожидать не стоит. Уже в конце 1 квартала текущего года наблюдалось изменение ставок в сторону повышения, размер которого составлял 0,5–1 % годовых. На сегодняшний день среднее значение процентной ставки варьируется от 12 до 15 % годовых. Существует вероятность того, что до конца года данные цифры могут вырасти, но будем надеяться, что незначительно», — говорит начальник отдела продаж Управления ипотечного и частного кредитования МБанка Анна Чернышева. По ее мнению, «к подорожанию ипотеки в следующем году может привести повышение ставки рефинансирования ЦБ. Но даже при самом неблагоприятном раскладе рост ставок по ипотечному кредитованию вряд ли превысит размер ставок 2008–2009 годов, когда ставка рефинансирования достигала 13 %, что в полтора раза выше сегодняшних значений».

«В текущем году точно не стоит ожидать снижения ставок по кредитам, — уверен первый заместитель председателя правления ЗАО „Банк Жилищного Финансирования“ Игорь Жигунов. — По ряду продуктов ставки могут даже чуть порасти. По следующему году пока рано делать прогнозы, во многом будет наблюдаться зависимость от ситуации на финансовых международных рынках и на российском рынке привлечения долгосрочных ресурсов».

«Стоимость фондирования для банков будет продолжать расти на фоне неблагоприятных экономических прогнозов и закрытия внешних рынков. По моим прогнозам, до конца года средневзвешенная процентная ставка по ипотеке вырастет на 0,4–0,6 %», — прогнозирует Наум Либкинд.

«Анализируя сложившуюся ситуацию на рынке, можно сделать вывод, что в следующем году понижения процентных ставок по ипотечному кредитованию не предвидится. Скорее, наоборот, произойдет их повышение в диапазоне 0,5–1 %. К данным показателям приблизятся все банки, занимающие лидирующие позиции на рынке кредитования», — подтверждает заместитель начальника Отдела развития программ кредитования физических лиц Связь-Банка Вера Веднева.

«Каждому по способностям»

Средневзвешенная ставка по ипотеке составляет сейчас 12,5 %, ее максимальное значение может доходить до 18–19 %. Размер ставки для каждого заемщика определяется индивидуально: то есть в одном и том же банке разные клиенты могут получить ипотеку под разные проценты. Это зависит от ряда факторов.

Во-первых, от первоначального взноса: чем меньше у заемщика собственных средств — тем выше будет процентная ставка. Анна Чернышева объясняет это тем, что «для кредитных организаций первоначальный взнос является показателем финансовой дисциплинированности заемщика и его умения планировать свой бюджет». Также ставка зависит от срока кредитования: чем он длиннее — тем дороже стоимость кредита и формы подтверждения заработков заемщика. К «белым» доходам кредиторы относятся лояльнее и готовы предоставить таким клиентам более выгодные предложения.

«Еще одним важным аспектом при формировании процентной ставки является рынок, на котором заемщик планирует приобрести квартиру (вторичное жилье или новостройка). Ставка по кредитам на вторичное жилье, как правило, ниже на 1–2 % по сравнению со ставкой по кредиту на приобретение квартиры в строящемся доме. Это связано с повышенным риском для банка на этапе строительства жилого дома, так как до момента оформления права собственности существуют только права требования на предмет залога. После оформления недвижимости в собственность, процентная ставка становится равной ставке кредита на вторичное жилье», — рассказывает Анна Чернышева.

Ну и конечно, на процентную ставку влияет наличие у заемщика страховки. По закону обязательным является только страхование приобретаемого имущества. Страхование титула, а также жизни и здоровья заемщика — дело добровольное. Однако на практике отказ от приобретения полиса комплексного страхования чреват повышением ставки по кредиту, и часто весьма существенным.

Кредит не для всех

Не только уровень процентной ставки влияет на доступность ипотеки. Один из главных факторов здесь — стоимость недвижимости. Она, особенно в крупных российских городах, находится за пределами разумного, делая приобретение комфортного жилья невозможным в принципе, даже с использованием кредитных ресурсов.

«РИА Рейтинг» составил рейтинг городов России по доступности приобретения недвижимости с помощью ипотеки. Первые строчки в нем заняли в основном северные, нефтедобывающие и дальневосточные регионы. Лидер рейтинга — Ямало-Ненецкий автономный округ, жители которого могут, учитывая их доходы, приобрести в ипотеку квартиру площадью почти почти 124 кв. м. В конце списка — Москва, где из-за дороговизны недвижимости семья со средним доходом может купить в кредит квартиру среднего качества площадью всего лишь 31,6 кв. м.

Согласно опросу, брать ипотечный кредит в ближайшем будущем планирует 2,3 % населения (это примерно 1 млн ипотечных кредитов). Среди причин, препятствующих получению кредита, треть опрошенных назвала высокие цены на недвижимость и высокие требования к первоначальному взносу. На процентные ставки «пожаловались» 24 % респондентов.

В частном порядке

Несмотря ни на что, ипотеку люди продолжают брать. И весьма активно. За два квартала этого года было выдано 387 тыс. ипотечных кредитов (в 2010 году такое количество было предоставлено банками за весь год). У наблюдающейся сейчас ситуации есть несколько причин.

Во-первых, без ипотеки решить квартирный вопрос часто просто не представляется возможным. Во-вторых, некоторые люди соглашаются на «компромиссный» вариант, и приобретают то жилье, которое соответствует их нынешним финансовым возможностям, планируя в будущем его продажу и дальнейшее улучшение своих жилищных условий. В-третьих, положительную роль играют социальные программы (ипотека для военных, молодых учителей, молодых ученых, программы, позволяющие использовать заемщикам средства материнского капитала). Немаловажно и то, что ряд банков стали либеральнее к заемщикам: снизили требования к размеру первоначального взноса, стали принимать во внимание «серые доходы», не требовать обязательного наличия поручителей и т. д. И, наконец, напуганные возможным масштабным кризисом люди начали закрывать свои банковские вклады и приобретать недвижимость как пока еще самую надежную в нашей стране инвестицию.

«Сейчас банки немного повысили процентные ставки, при этом спрос на рынке недвижимости остается на достаточно высоком уровне. Это обусловлено тем, что многие закрывают вклады и инвестируют в недвижимость. По нашим прогнозам, спрос на покупку недвижимости будет расти: население вкладывает денежные средства в недвижимость даже с привлечением ипотечного кредита», — утверждает директор департамента розничных продаж Промсвязьбанка Марина Спиридонова.

Благоприятно ли сейчас время для получения ипотеки, однозначно сказать нельзя. Ведь помимо экономических факторов и условий кредитования у каждого человека есть еще и какие-то личные обстоятельства. Их надо учитывать как раз в первую очередь.

«Принятие решения о кредитовании для улучшения жилищных условий — это, скорее, не вопрос рыночных факторов, а понимание реальной необходимости в приобретении недвижимости именно сейчас. Если есть деньги на первоначальный взнос, вы уверены в стабильности своих доходов и являетесь востребованным специалистом на рынке труда — не откладывайте, обращайтесь за ипотечным кредитом. Единственное уточнение: мы рекомендуем создать „спасательный круг“ — иметь в запасе 5–6 ежемесячных платежей по кредиту».

Также нужно учитывать, что повышение ставки на 1 % не является чем-то фатальным для заемщика, поскольку увеличивает размер ежемесячного платежа по кредиту примерно лишь на 1 тыс. рублей.