Новостройка в кредит: партнерские акции
Приобретение новостройки становится все более привлекательным для покупателей. Ведь это и новый дом, и современные планировки, и более низкая по сравнению со вторичным рынком стоимость недвижимости. Застройщики «подогревают» такой спрос, разрабатывая совместные продукты с банками. Сколько можно сэкономить на покупке строящегося жилья в ипотеку, воспользовавшись специальными предложениями?

Еще недавно залогом успешных продаж строящегося объекта было оптимальное соотношение цены и качества, удачное расположение и эффективная рекламная компания. Сегодня застройщик должен обеспечить еще одно обязательное условие — возможность приобретения жилья в ипотеку по выгодной кредитной программе. Более половины сделок на первичном рынке недвижимости в эконом-сегменте совершается с привлечением заемных средств, а значит, покупатели-ипотечники становятся основной целевой аудиторией девелоперов и застройщиков.

Чтобы сделать строящийся объект интересным для клиентов, необходимо, прежде всего, аккредитовать его в нескольких ипотечных банках: на покупку жилья в неаккредитованных новостройках жилищные кредиты, как правило, не выдают. Впрочем, одного этого недостаточно: сегодня аккредитацию в банках имеют абсолютное большинство строящихся жилых комплексов. Чтобы обогнать конкурентов, застройщику необходимо предложить покупателям ипотечную сделку на условиях, выгодно отличающихся от стандартных программ. Застройщики определили несколько вариантов взаимодействия с банками, при которых и волки сыты, и овцы целы: продавцы и кредиторы сполна получают запланированную прибыль, а покупатели — приятные бонусы.

Без формальностей

Частая опция, предлагаемая продавцами недвижимости — оформление ипотечного кредита в банках-партнерах по упрощенной схеме, что предполагает сокращение пакета требуемых кредитором документов и срока рассмотрения заявки. Многие девелоперские и строительные компании безвозмездно оказывают покупателям помощь в подготовке и подаче заявки на оформление ипотеки в банке-партнере. Банк в свою очередь предоставляет клиентам от застройщика услугу экспресс-рассмотрения документов: иногда заемщик может получить одобрение по кредиту даже в течение нескольких часов. Покупателей, безусловно, привлекает такая возможность, ведь если обращаться в банк не от застройщика, а «с улицы», то заемщик, во-первых, потратит немало времени и сил на сбор документов, а во-вторых, рискует прождать не одну неделю в ожидании ответа банка, в то время как выбранная им квартира может подорожать или будет забронирована другим клиентом.

В рамках таких акций для оформления кредита заемщикам потребуется минимум усилий — бывает, что кредитору нужно предоставить всего два документа: паспорт и водительское удостоверение или свидетельство о пенсионном страховании. Правда, за комфорт придется заплатить по повышенной ставке.

Мелочь, а приятно

Совместные акции банков и застройщиков довольно часто сводятся к символическому бонусу для покупателей жилья. Например, иногда покупатели могут рассчитывать на бесплатное оформление в собственность квартир или получают в подарок определенную денежную сумму. Подобные реверансы в сторону клиента делают и банки-партнеры застройщика: например, дают право отказаться от страхования жизни и здоровья без повышения ставки по кредиту. Таким образом заемщик может ежегодно экономить на страховке от 0,5 до 1,5 % от суммы задолженности.

Очевидно, что выгода для покупателя невелика, подобные акции в основном направлены на привлечение внимания к тому или иному строительному проекту. Сами по себе они не могут служить основным стимулом к заключению сделки, однако в случае, если клиента устраивают характеристики и стоимость объекта, а также условия кредитования, дополнительный бонус может подтолкнуть его к решению о покупке.

Дисконт в подарок

Наиболее интересны для покупателей те программы застройщиков и банков, по которым можно получить кредит по сниженной ставке или скидку от стоимости жилья. Так как речь идет о весьма крупных суммах, то скидка в 2–3 % от цены квартиры уже может означать для клиента существенную экономию. Подобные предложения регулярно появляются на рынке и позволяют клиентам сэкономить 200–500 тыс. рублей (при среднем диапазоне цен в 7–10 млн рублей).

Оценить, насколько искренен застройщик, предлагающий скидку покупателям-ипотечникам, можно, сравнив цены на один и тот же объект при 100 % оплате и приобретении в кредит. Если те, кто оплачивают жилье единовременно из собственных средств, также получают скидку, причем в гораздо более значительную, то, возможно, цены на объект были изначально завышены, и застройщик просто имитирует проведение акции.

Обычно скидки на новостройки носят сезонный характер. Чаще всего специальные предложения выводятся на рынок летом, когда традиционно снижается спрос на жилье. Данный момент не должен настораживать покупателей — краткосрочные акции проводятся для увеличения продаж в период, когда компании испытывают необходимость в привлечении финансирования. Это нормальная практика многих крупных игроков первичного рынка недвижимости. Долгосрочные акции, напротив, могут вызвать подозрение клиентов: если застройщик в течение длительного времени предлагает квартиры со скидкой, это может означать, что изначально установленные цены были выше реальных, либо объект мало привлекателен для инвестирования и не пользуется спросом.

Ставки ниже

Преференции заемщикам, устанавливаемые банком в рамках совместных программ с застройщиками, могут предлагаться как на определенный период, так и на весь срок реализации строительного проекта. Обычно речь идет о снижении процентной ставки и порога первоначального взноса, или об увеличении максимального срока кредитования и нивелировании разницы между ставками на период до и после оформления новостройки в собственность заемщика.

Большинство банков не могут уменьшить ставки для клиентов партнерских компаний более чем на 0,5–1 %. Однако и такая скидка от стоимости кредита выгодна заемщику. Предположим, если человек берет в ипотеку 6 млн рублей на 25 лет и будет выплачивать долг по ставке 12,5 % вместо 13 % годовых, то за весь срок пользования займом ему удастся сэкономить около 675 тыс. рублей.

Многие крупные ипотечные банки разрабатывают комплексные программы ипотечного кредитования, в которых участвуют все партнеры-застройщики. Одно из интересных предложений, которое будет действовать до конца года, позволяет заемщикам оформить жилищный кредит с льготным периодом: в течение первого года проценты по ипотеке начисляются по ставке 1 % годовых. Начиная со второго года, действуют ставки от 13,75 % до 14,75 % в зависимости от величины первоначального взноса. Общая переплата по этой программе при условии оформления кредита на 15 лет на сумму 3 млн рублей по ставке 13,75 % годовых будет аналогична переплате по кредиту под 12,5 % годовых, что вполне укладывается в границы среднерыночных ставок. Однако в данном случае у заемщиков появляется возможность «расслабиться» в первый год погашения: это особенно важно для тех, кто покупает новостройку на этапе сдачи объекта в эксплуатацию, и в первый год столкнется с дополнительными расходами на оформление жилья в собственность, ремонт и покупку мебели.

Потенциальным покупателям недвижимости на первичном рынке не стоит сбрасывать со счетов дополнительные бонусы и преференции от застройщика и его партнеров, особенно если приобретать жилье планируется на заемные средства. При выборе одного из нескольких понравившихся вариантов решающим фактором может стать предоставляемый застройщиком дисконт или возможность оформить ипотечный кредит на выгодных условиях. Хотя, разумеется, скидки и акции не являются основным критерием выбора: покупателю, прежде всего, следует обращать внимание на репутацию строительной компании, количество и качество реализованных ей проектов, а также на характеристики жилья: территориальное расположение, класс постройки, планировку квартиры, тип отделки, инфраструктуру. Важную роль играет баланс цены и качества недвижимости.

По оценкам компании «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра в московских новостройках эконом-класса составляет примерно 140 400 рублей, в проектах бизнес-класса — 239 600 рублей. В Подмосковье квадратный метр стоит в среднем около 73 000 рублей. В последние годы рост цен на жилье незначителен и практически не превышает темпы инфляции. Поэтому инвестировать в недвижимость в надежде, что за несколько лет она в любом случае ощутимо вырастет в цене, весьма рискованно. Получить максимальную прибыль за минимальный срок можно, лишь вложив деньги в удачный строительный проект на самой ранеей стадии. Как правило, новостройки от этапа котлована до сдачи объекта в эксплуатацию «набирают» в цене 30–40 %. Учитывая, что срок реализации проекта в среднем составляет 1–2 года, такая инвестиция выглядит весьма заманчиво. Для того чтобы минимизировать риск покупки жилья, которое в будущем окажется низколиквидным, при выборе строящихся объектов стоит тщательно оценивать перспективы как самих проектов, так и территорий, на которых они расположены.